石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

中途解約で利益の出る火災保険活用法


カテゴリー: 2015年09月19日
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第196号 中途解約で利益の出る火災保険活用法
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上ア
ップやコストダウン、また、融資による資金調達について、
不定期に提供いたします。


■ブログ更新

 本日ブログ更新しました。不動産取得税と登録免許税を費
用として払うと利益が減るので翌期に融資が受けにくくなる
という問題への、解決策の提示です。
http://blog.fudosan-toshi.org/


■イベントのお知らせ
 9月25日(金)19時から21時まで、神奈川県の東海道線・
小田急線藤沢駅下車徒歩3分の会場にて、資金調達コンサル
タント兼ベストセラー作家の小堺桂悦郎先生をゲストにお
招きして、「不動産賃貸中小企業経営者のための資金繰り」
と題したセミナーを私の主催で行います。同氏の最新の著
書はこちらです。
http://hec.su/bEp0
終了後は懇親会を開催予定です。受講申し込みは週明けに
受け付けますので、ご興味のある方は、まず上記URLから本
をご注文下さい。

 翌日26日(土)は朝10時から、最近私が建築士に依頼し
てリノベーションをかけたワンルームマンションの見学会
を藤沢駅近くの私が所有する区分所有マンションで開催し
ます。こちらも詳細は週明けのメルマガで告知いたします。


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*火災保険値上がりまであと11日*
*10年を超える火災保険契約引き受け停止まであと11日*

連休中も特別対応!!

石渡浩が取引している損害保険代理店へのご連絡はこちらから
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■不動産投資のコストダウン

 個人(資産管理会社含む)レベルでの不動産投資が日本の
世の中に広まったのは、約10年位前からです。高額な融資を
受けて収益不動産を購入し易くなったためです。私が不動産
投資を始めたのも、ちょうどその頃です。

 それに伴い、不動産投資をしたい人やしている人を支援す
る各種ビジネスも拡大していきました。売買仲介する不動産
会社をはじめ、税理士業、保険代理業、賃貸管理代行業、コ
ンサルティング業、リフォーム工事業、そして、私がこうし
てメールマガジンを使って行っている情報提供・ビジネスマ
ッチング業など、様々な業種で、不動産投資をしている個人
を対象とした事業、すなわち、不動産投資支援ビジネスへの
参入が起こりました。

 私は、2009年からメールマガジンやブログでの情報発信、
そして、本の執筆やセミナーを通して、皆様の不動産投資の
お手伝いをしてきました。このメールマガジンでは、「不動
産投資を本業にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸
業の売上アップやコストダウン、また、融資による資金調達
について、不定期に提供」してまいりました。

 昨年、都市部を中心とした不動産価格高騰という市場の変
化の中で、不動産投資支援ビジネスのターニングポイントを
むかえたと、私は認識しました。

 それまでは、融資付けを含めた不動産購入についての支援
ビジネスがもてはやされました。かつて私のブログや本につ
いて皆様にご評価頂いたのは、融資を受けて収益不動産を購
入したいという方が多かったことの表れと言えましょう。

 その後、いわゆるアベノミクス後の投資ブームの中で、収
益不動産を買いたいという市場参加者は増えたでしょうが、
都市部の収益不動産の利回りが低下し価格が上昇したことで、
かねてより高利回りの収益不動産を投資・賃貸事業目的で買
っていた個人投資家層は、買い控え傾向にあることでしょう。

 その結果、不動産投資支援ビジネスも、購入やそのための
融資付け以外のニーズが高まっていることでしょう。融資と
いっても購入のためではなく、金利を減らしたり法人名義に
借換えたり、また、連帯保証を外したりと、既存融資の見直
しのニーズが高まっていることでしょう。

 また、金利以外の経費をいかに落とし、不動産を買い増さ
ないで売上をいかに上げるか(付帯収入を得るとか、空室を
減らすとか)についての情報を求める方が増えていることで
しょう。

 実際、私の10年間の不動産投資の中でも、前半はとにかく
規模を拡大することに注力し、買った後は所有不動産に行か
ない状況でしたが、ここ数年は、入居者募集や賃貸管理、そ
して、様々なコストダウンやリスクヘッジを重視しています。


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*今の火災保険契約を残すのと切り替えるのとどっちが得か*
*安値の保険会社とその9月契約・10月契約の保険料を比較*

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■中途解約で利益の出る火災保険活用法

 私の資産管理会社の経費の中で金額の多い項目を順番に
上げると、
1.支払利息
2.修繕費
3.管理費
4.固定資産税
そして、5番目に来るのが保険料です。皆様も火災保険等の
損害保険料をかなりお支払いになられていることでしょう。
そして、皆様ご存知のとおり、来月から火災保険料が値上げ
されます(ただし一部の地域の一部の構造のみ値下げされま
す)。そして、契約期間がこれまでの最長36年から最長10年
に短縮されます。

 これは、過去の損害発生が大きく現状の保険料では損害保
険会社の採算が合わなくなってきたこと、及び、損保会社が
10年を超える期間の適切な保険料の見積もりが難しくなって
きたことによります。

 こうした中で私が推奨するのが、今月中に10年を超える超
長期の契約を締結し、物件売却時や資金が必要になった際に
中途解約する方法です。

 36年間もその物件を持つかどうかは未定の方、あるいは、
その前に売却するという方が多いことと思います。私もこの
仕事を始めた当初から、そんな状況により、5年程度の保険に
入りがちでした。けれど、途中で解約することを前提として
も、1年以上契約を維持するつもりがあるならば、なるべく長
い期間で保険契約を締結し、長期の保険料を前払いしてその
後解約返戻金を受けたほうが、ネットの総支払額が少なくな
ります。

 36年契約の保険契約が1年契約24.8年分の保険料で契約でき
る話は有名ですね。けれど、それを途中解約した場合に保険
料がどのように戻ってくるかという話はさほど広まっていな
いかと思います。

 損害保険料は月割計算で返ってきます。そして、その額は、
支払保険料を契約月数で割って単純に算出した「経過保険料」
控除後の前払い保険料よりも、多くの額が戻ってきます。例
えば、36年契約をすると単純計算した年当たりの保険料は、
長期一括保険料の2.777%となります(2.777%×36年=1)。

 これに対し、ある大手損保の実際の4年12ヶ月目での解約時
の未経過保険料率は90%です。すなわち、当初払込の36年分長
期一括保険料の90%が解約返戻金として戻ってくる計算です。

 一方、36年のうちの4年11ヶ月経過、すなわち59/432ヶ月は
13.66%ですから、解約までのこの期間分の経過保険料を単純
計算で控除すると、中途解約時の解約返戻金は90%を下回る
76.34%という計算になります。しかし、実際には90%が戻っ
てきます。つまり、損害保険を長期契約して中途解約すると、
私たち契約者が儲かってしまうのです。

 そして、5年契約の保険料は1年契約の4.3年分、36年契約の
保険料は1年契約の27.5年分であり、1年当たりの保険料はそ
れぞれ0.86年分(4.3÷5より)、0.76年分(27.5÷36より)
です。

 当然、5年契約よりもさらに長期の契約のほうが、年当たり
の保険料は安くなります。そして、途中で解約した場合には、
当初支払った保険料に対して未経過保険料が返戻されます。
ですから、あまり長くその不動産を持つつもりがなくても、
とりあえず長期でかけておくほうが、解約返戻金を加味した
正味の支払保険料が安く済むのです。

 もちろん、長期一括は1年契約よりも高額な保険料を前払い
しなければならず、その分手持ち金が減ります。しかし、次
期以降の分に相当する前払保険料は資産です。解約すれば有
利に返戻金が入り現金化できます。ですから、急に資金が必
要になった場合には、解約して1年契約等に切り替えるという
方法もあります。

 つまり、損害保険を金融商品や定期預金だと思って活用で
きるのです。

 ところで、今日は9月19日(土)で、大抵の損保代理店は
23日(水)まで連休です。月末までに保険契約を締結させて
保険料を支払うことを考えると、24日(木)からの取り組み
では、間に合いません。そこで、私が取引している損害保険
代理店のアイリクコーポレーションに依頼して、連休中に皆
様の対応をしてもらえることになりました。

 保険契約締結に向けて提供するサービスは、

・現在皆様が結ばれている契約をほぼ同内容で安値の保険会社
に今月切り替えた場合の保険料の比較
・その安値の切替候補保険会社の今月分と来月分の保険料の比較

です。

 特に今回、関東圏の一棟マンション、または、関東圏に住
所のある個人・法人が所有する一棟マンションが対象になり
ます。アパートは10月からの値上幅が概して低いので連休中
の対応の対象からは外させて頂きます。また、区分所有マン
ションは値上がりの率こそ高いもののその総額が低く皆様へ
のメリットが小さいことから、こちらも対象外とさせて頂き
ます。

 アイリックコーポレーションのHPからメールを送っても対
応は連休明けになってしまいますし、電話をかけても留守番
メッセージが流れるだけです。そこで、アイリックコーポレ
ーションで私を担当している同社社員の大石氏と共同で、専
用のフォームを作りました。

・専用フォームURL
https://form.os7.biz/f/3fce78ef/

 ここから情報送信されますと、同社担当の大石氏に直接メ
ールが送達されます。速やかに大石氏から返信がありますの
で、Eメールや電話等で打ち合わせを進めてください。

 ところで、マスコミ報道で10月からの火災保険料の値上率
が平均3.5%と聞いていらっしゃる方が多いと思います。これ
は、損害保険業界機関である損害保険料算出機構が計算した
「参考純率」が
http://www.giroj.or.jp/service/ryoritsu/ksiryo201407.pdf
記載のとおり平均3.5%上昇と、昨年発表されたことを受けたも
のです。しかし、参考純率は保険金支払に回る純保険料の業
界全体での数値を単純に算出したのみであり、各社の個別の
違いは考慮されていません。そして、営業費用等に充てる付
加保険料も計算に入っていません。

 実際には、各損保会社が個別に保険料を改訂します。

 そのため、実は、現在報道されている九州地方や沖縄地方
の木造住宅以外でも、数十%の保険料上昇になる地域や物件が、
私の持ち物件の中でもあるのです。

 詳細は、本日深夜に続編を配信しますので、そちらをお待
ち下さい。



■次号以降のテーマ

 今秋は、次のようなテーマで記事を書く予定です。

・火災保険に入る上での注意点
・火災保険の便利な特約
・様々なコストカット
・法人での融資付・投資に有益な生命保険
・有利な条件で融資を受ける(条件変更をさせる)ための会
計業務

 ブログでは、法人融資と税務に関連した記事を連載するつ
もりです。



発行者:石渡浩 http://blog.fudosan-toshi.org




















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