石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

メガバンク法人部門で不動産購入資金プロパー融資を受けられるようになるまで


カテゴリー: 2014年02月26日
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第185号 メガバンク法人部門で不動産購入資金プロパー融資を受けられるようになるまで
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上ア
ップやコストダウン、また、融資による資金調達について、
不定期に提供いたします。



■ブログ更新

 昨日ブログ更新しました。「銀行・信金が好む100%保証融資の多
くが3月末で事実上終わります」
http://blog.fudosan-toshi.org/


■個別に事務的なメールを頂いている方への回答

 「融資額ベスト300」パスワードと「フルローン対応新アパートロー
ン簡易レポート」はフォームからご送信の方全員に送信済みです。届
かない方は、アドレスを変えて再度専用フォームからご送信下さい。
それでも届かない方は、フェイスブックからメッセージをお送り下さい。

 専用フォームのURLは公開していませんが、某銀行が4月から始める
予定の(提携不動産会社を通せば今でも既に使えます)フルローン対
応アパートローンの簡易レポートについては、フェイスブックのお友
達は
https://www.facebook.com/ishiwatahiroshi/posts/533804623385307
からご覧頂けます。

 また、「融資額ベスト300」は私の本『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
の現物の中に登録フォームのURLが書かれています。


■今週緊急ウェブセミナー開催

 不動産賃貸業拡大のための融資に特化したウェブセミナーを今週緊
急開催します。詳細は本日午後のメルマガとブログでお知らせします
ので、お見逃しないようにお願いします。なお、内容はホームズ不動
産投資フェアでのセミナーとは重複しませんし、その他の過去のセミ
ナーとも別物となります。


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 私が2万円で販売してきたセミナー収録映像ダウンロード教材
「給与収入に関らず国の間接保証で不動産投資できる!公的保証で事業
性資金融資を銀行・信金から受ける方法」(講演:石渡浩)
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■メガバンク法人部門で不動産購入資金プロパー融資を受けられるようになるまで

・アパートローンと事業性融資の違い

 メガバンクの個人部門のアパートローンは資産管理会社への融資も
しますが、地主等資産家向けです。私のような庶民階級出身者が受け
られるものではありません。しかし、同じメガバンクでも、法人部門
ならば話は異なります。メガバンクは中小企業向け融資を行っていま
す。特に最近、金融庁の指導により、メガバンクも中小零細企業への
融資を強化するようになっています。

 私は不動産賃貸業の会社を経営しています。会社というのは企業で
あり事業者です。メガバンクに限らず、銀行は、企業・事業者に対し
て融資をするのが主たる業務であり、同じ銀行から収益不動産購入資
金の融資を受けるのでも、個人部門では地主等資産家しか融資対象に
されないとしても、法人部門では、中小零細企業や個人事業主に幅広
く融資をしています。

 そして、法人部門の融資は事業者が対象ですから、経営者が他の会
社からサラリーマン収入を貰っていることは想定しておらず、自ら経
営する会社の財務状況が良ければ、サラリーマンの給与収入にかかわ
らず、財務状況次第でいくらでも融資が受けられるものです。

 実際私は他社から給与収入を得ていませんが、15億円以上の融資残
高があり、物件次第でいくらでも融資を受けられる状況にあります。

 一部銀行の個人部門はいわゆる属性の良いサラリーマンらにアパー
トローンの門を開いていますが、あくまで個人ローンの延長に過ぎず、
年間給与収入の30倍を超えた借入をするのは難しいと言われています。

 アパートローンではなく事業性融資を受けることで事業拡大できる。
これは私が2009年にこのメールマガジンとブログを書き始めてから一
貫して述べていることであり、2年位前から、他の投資家さんもそうい
う考えを広めて下さりました。

 では、自分が受けているのはアパートローン・事業性融資どちらな
のでしょうか。また、事業性融資を受けるには具体的にどうすれば良
いのでしょうか。その情報を不動産投資業界で最も詳しく発信してい
るのは私であると自負しています。

 両者を区別が分かる方法はいくつもありますが、今回は、その銀行
から信用保証協会付きの融資を受けているか、また、過去に受けてい
た場合、その銀行からは事業資金融資を受けていることになります。

 信用保証協会付き融資は中小企業信用保険法に基づくものであり、
対象は「中小企業者」とされています。その「中小企業者」とは、資
本金の額又は出資の総額が三億円以下の会社並びに常時使用する従業
員の数が三百人以下の会社及び個人を指します。この融資を受けてい
るということは、金融機関及び信用保証協会から「中小企業者」と認
められていることになります。

・保証協会付き融資からプロパー(保証協会無し)融資へ

 信用保証協会付き融資では、融資を受けた中小企業者が万一債務不
履行に陥った場合、中小企業信用保険法に基づき残債の8-10割を信用
保証協会が融資金融機関に代位弁済します。つまり金融機関の負担は
0-2割となります。それに対してプロパー融資では全額が金融機関の
負担となります。

 ですから、金融機関としては、まずは信用保証協会付き融資を行い、
返済実績や会社の成長を見たいと思うことが多いものです。実際、私
は複数のメガバンクから収益不動産購入資金のプロパー融資を受けて
いますが、当初は信用保証協会付き融資から始めて、2年位経ってプ
ロパー融資を受けられるようになりました。

 信用金庫や地方銀行でも、「まずは保証協会付き取引から」と言わ
れることが多いです。

 とはいえ、保証協会の保証が付きさえすれば融資が受けられるとい
うものではありません。まずは金融機関が審査して、それに通った案
件が保証協会に回され、保証協会の保証承諾を経て、金融機関が最終
的に融資決定をして、実行します。

 では、信用保証協会の保証前提で金融機関に審査を受け付けてもら
い、審査に通してもらうにはどうすれば良いでしょうか。そもそ、保
証協会付きでどのような融資が受けられるのでしょうか。各会社や案
件ごとに保証協会の保証額はどのように決定されるのでしょうか。ま
た、審査に通り易い案件はどのようなものでしょうか。

 そうしたことを解説したのが、2010年12月に神奈川県藤沢市で開催
したセミナー「給与収入に関らず国の間接保証で不動産投資できる!
公的保証で事業性資金融資を銀行・信金から受ける方法―スルガ銀行
からも住信L&F(旧ライフ住宅ローン)からも借りられなくても銀行借
入で不動産投資2011年版―」
http://www.infotop.jp/click.php?aid=195179&iid=41938
でした。このセミナーは240席が募集開始22時間で満席になるという、
皆様にご注目頂いたものでした。

 特に、私の会社の実際の決算書を隠すことろなく配布して、それを
教材にして、借入可能額や制度利用適否等を具体的に解説したことが
特徴のセミナーでした。

 その収録映像と配布資料をダウンロード教材として2万円で販売して
きましたが、収録から3年経ち教材をリニューアルすることにしたため、
9割引の2千円で販売する1日限りの「販売終了キャンペーン」を行うこ
とにしました。ご購入はこちらからどうぞ。
http://www.infotop.jp/click.php?aid=195179&iid=41938

 3年経ちましたが、そこで解説された事業性融資の考え方や保証協会
付き融資の具体的利用法は、今でも有効です。そして、特典レポート
はセミナー収録後の新しい情報を記述しており、先ほど改訂してアッ
プデートしたばかりです。

 私がメガバンクの法人部門で収益不動産購入資金のプロパー融資(
変動金利1.475%、20年)を受けられるようになるまでには、保証協会
付き融資という「下積み」があったのです。そして、その「下積み」
は、今でも、金融機関新規開拓でも使っています。今月末に、某信用
金庫から保証協会付き融資を受けることが決まっています。


・信用保証制度に変化の動き

 しかし、その保証協会付き融資に最近変化が表れました。私のメガ
バンクとの最初の取引は各行とも保証協会が100%保証するものだった
のですが、国の中小企業金融政策により、100%保証制度が無くなりつ
つあります。今年3月末で利用できなくなるものが多くあります。

 これについては25日付のブログ「銀行・信金が好む100%保証融資の
多くが3月末で事実上終わります」
http://blog.fudosan-toshi.org/
に書きましたので、お読み下さい。

 100%保証制度が無くなると、保証協会付きでも金融機関に貸出リスク
が生じます。そのため、私達零細企業にとっては融資を受け難くなると
も言えます。そうした中で保証協会付き融資を受けるにはどうすれば良
いか、信用保証制度の変化の動きの続編は、本日午後配信予定のメルマ
ガで、お送りする予定です。
 
----------1日限りの販売終了キャンペーン開始-------------------
 私が2万円で販売してきたセミナー収録映像ダウンロード教材
「給与収入に関らず国の間接保証で不動産投資できる!公的保証で事業
性資金融資を銀行・信金から受ける方法」(講演:石渡浩)
http://www.infotop.jp/click.php?aid=195179&iid=41938
を1日限り、9割引の2千円で販売します。
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発行者 石渡浩
http://blog.fudosan-toshi.org/









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