石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法(前編)


カテゴリー: 2014年02月12日
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第182号 割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法(前編)
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
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■割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法(前編)

 今、不動産投資で難しいのは、融資を受けることよりも物
件を探すことです。そのため、首都圏や地元を諦めて全く土
地勘の無い地方の物件をあまり調査・研究せずに安易に買お
うとする方が増えているという話も聞きます。

 地方で経費率や空室率またリスクが高ければ利回りが高く
なるのは当然です。私がリーマンショック前に買った田舎の
物件も入居者を埋めるための営業コスト(私の手間を含めて)
がかかり過ぎ、それらを差し引いたネット利回りはさほど高
くはなりません。

 完全競争市場ならば、コストやリスクは価格に反映され、
それらを調整した利回りは全国どこでも同じになるはずです。
実際には完全競争市場ではないので「掘り出し物」がある訳
ですが、それであっても、概して高利回り物件はコストやリ
スクが高いと、8年間この業界に従事して感じるところです。

 けれど、私が不動産投資を始めた2006-2007年頃は、表面
利回り10%以上の物件となると田舎の物件が中心でしたので、
収支の合う物件を買うとなると、どうしても田舎になってし
まいました。そして、現在、当時と似たような相場過熱感が
ありますね。

 そんな中で、割安な物件情報を得るためにはどうすれば良
いでしょう。仲介不動産会社の営業マンと仲良くなって川上
の情報を得る、という方法は一般に良く言われることです。
確かにそうだとは思いますが、本当に割安ならば、その不動
産会社は仲介しないで自ら買って転売します。

 不動産会社が「買う」というのは、買って直ぐに転売す
ること、さらに言えば、不動産会社は売買代金を出さずに
最終的な買主が用意する売買代金をもって売主に払うこと
も意味します。宅建業界で「手付転売」とか「中間省略」
とか言われている手法です。

 不動産会社が売主と売買契約を結ぶ際に「第三者のため
の売買」という特約を入れ、契約後に最終買主を探してさ
らに売買契約を結びます。決済はこの二つの取引を同日に
行い、転売する不動産会社は所有権移転登記を入れないで、
売主から最終買主に直接移転登記がなされます。これによ
り、不動産会社は仲介手数料法定上限額よりも多額の利益
を得ることが可能となります。

 ですから、収益不動産仲介をメインにしている不動産会
社から本当に割安な売物件を紹介してもらえるかと言えば、
それは疑問です。仮に仲介するとしても、手間をかけずに
当然のように法定上限の媒介報酬を払ってくれる宅建免許
を持った不動産会社に売ろうとするでしょう。その会社が
転売する際に仲介に入るという約束にすれば、仲介手数料
が2回分入りますし。

 私もしばしば言われました。「石渡さんに売ったらそれ
で終わりだから(長期保有で再販売してくれないため仲介
手数料を1回分しかもらえないから」と。

 そういう中で、私が買っている不動産は、収益不動産メ
インで無い不動産会社の仲介の物件が多々あります。大手
仲介会社の街の店舗がたまたま収益不動産の売り仲介を得
たとか、地元の小さな不動産会社が地主から仲介を依頼さ
れたとか。

 そういう収益不動産に不慣れな不動産会社が物元になる
とどうするのか。値付け方法も良く分からず、極端に高い
値段で売り出してずっと売れない物件がある一方で、極端
に低い値付けをして買い付け申込が殺到することもありま
す。そして、その売り方として、収益不動産購入のの顧客・
業者リストが無いなかで、また、転売するかどうかの的確
な判断もできずに、仲介物件としてレインズに登録して業
者間公開し、他業者に客付けを促すことも多いです。

 しかし、現在、収益不動産の売り先が分からない不動産
会社でも、直接買主を見つけて売主・買主双方から「両手」
の仲介手数料を得る方法があります。その方法に私達投資
家が乗ると、業者間公開前の割安な川上情報を付き合いの
無い不動産会社から得ることができるのです。

 それが、「割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法」
です。どういうことか、その方法を使って先行者利益を得る
仕組みをお教えします。もちろん無料です。

 明朝配信する後編をお楽しみに。

 

発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

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