石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法(後編)/積算評価額概算目安が分かる収益不動産検索システムを公開


カテゴリー: 2014年02月12日
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第183号 割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法(後編)/
    積算評価額概算目安が分かる収益不動産検索システムを公開
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上アッ
プやコストダウン、また、融資による資金調達について、不
定期に提供いたします。



■割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法(後編)

 今、不動産投資で難しいのは、融資を受けることよりも物
件を探すことです。そういう中で、私が買っている不動産は、
収益不動産メインで無い不動産会社の仲介の物件が多々あり
ます。

 そういう収益不動産に不慣れな不動産会社が物元になると
どうするのか。値付けが不適切に低いものもあります。そし
て、その売り方として、収益不動産購入の顧客・業者リスト
が無いなかで、また、転売事業が成り立つかどうかの的確な
判断もできずに、仲介物件としてレインズに登録して業者間
公開し、他業者に客付けを促すことも多いです。

 しかし、現在、収益不動産の売り先が分からない不動産会
社でも、直接買主を見つけて売主・買主双方から「両手」の
仲介手数料を得る方法があります。その方法に私達投資家が
乗ると、業者間公開前の割安な川上情報を付き合いの無い不
動産会社から得ることができるのです。

 それが、「割安な川上の物件情報を人脈無しで得る方法」
です。どういうことか、それは、仲介不動産会社がアットホ
ームやホームズといったポータルサイトに、業者間公開に先
立って掲載するので、その時点で買うことです。各ポータル
サイトには一般向けと宅建業者向けとがあり、一般向けのみ
に掲載して宅建業者向けに載せない選択をすると、そのよう
になります。

 「インターネット広告が出ている物件はなかなか売れなか
った出回り物件なので良くない」と言う方がいらっしゃいま
す。確かにそういう物件も多いですが、業者間では未公開・
非公開の川上物件が、業者間ネットワークよりも前に、一般
向けにポータルサイトに掲載されることはしばしばあります。

 もし貴方が収益不動産に弱いが「両手」を取りたくてポー
タルサイトへの掲載ができる不動産会社の営業マンだったら、
そうしませんか。

 ここで難しいのが、ポータルサイトの新着情報メールの登
録をしていても、どの物件が割安なのか瞬時に判断すること
です。確かに表面利回りは参考になりますが、積算価値や土
地価値と比べて売価がどれほど安いかも知りたいところです
よね。
 
 そんな貴方のために、「石渡浩の収益物件検索お助けシス
テム」 http://sekisan.fudosan-toshi.org/
を作りました。


■積算評価額概算目安が分かる収益不動産検索システムを公開

 収益不動産ポータルサイトを検索したり新着情報メールに
登録したりすると、高利回り物件は散見されますが、その物
件の売価が積算価値に見合っている可能性は、現在の市況で
はとても低くなっています。一生懸命物件検索して地価を調
べて積算しても、殆ど無駄な努力に終わってしまいがちです。

 そんな中で、私は、自作のプログラムにより高積算物件を
半自動で見つけています。システムが選んだ物件のみ、細か
く売物件情報を見るようにしています。

 この度、そのシステムを一般向けにアレンジして公開いた
しました。収益不動産の主要ポータルサイトから毎日送られ
てくるメールに付されている新着情報一覧URLや、数日ごとに
自らポータルサイトにアクセスして得る検索結果一覧URLを、
私が提供するシステムに張り付けて実行すると、1回の操作
で数十の物件につき、積算価格概算目安とその売価比が自動
表示されます。つまり、積算面で割安な可能性のある物件の
みを、簡単に抽出することができるのです。

 これを使えば、積算価格が売価と比べて高い物件のみを選
ぶことが簡単にできますので、物件検索が省力化できます。

 過去の検索結果を保存できるようにしていること等から、
登録制にしています。ご登録・ご利用は一切無料です。こち
らから新規登録をお願いいたします。新規登録後即座にご利
用可能です。 http://sekisan.fudosan-toshi.org/



発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

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