石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来ません(中)/経済産業省・金融庁のプロ向け説明会資料プレゼント


カテゴリー: 2014年02月10日
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第179号 インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来ません(中)
    /経済産業省・金融庁のプロ向け説明会資料プレゼント
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上ア
ップやコストダウン、また、融資による資金調達について、
不定期に提供いたします。



■ブログ更新

 今朝ブログを更新しました。「金融監督官と話して分かっ
たこと-先週の経済産業省・金融庁のプロ向け説明会を受けて」
http://blog.fudosan-toshi.org/

 ブログ更新はその都度ツイッターやフェイスブックでお知
らせしています。更新されたらアクセスしたい、いつ更新さ
れるか分からず困るという方は、ツイッターのフォローとフ
ェイスブックの友達リクエストをお願いいたします(面識の
無い方からの友達リクエストも承認します)。
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■経済産業省・金融庁のプロ向け説明会資料プレゼント

 ブログに書きました通り、先週は経済産業省・金融庁のプ
ロ向け説明会に行ってきました。その説明会の資料が膨大で
とても充実していました。皆様に差し上げようと思い、残っ
ていた8部を貰ってきました。送料を私が負担してお送りしま
す。受付方法は今朝のブログの終わりの方を見てください。
http://blog.fudosan-toshi.org/


■最近のメルマガバックナンバー

・2月6日 「沢山融資している銀行・信金の実名と融資額のリスト」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140206130325000.html

・2月7日 「インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来
ません(上)/不動産融資に積極的な金融機関の効率的な見つけ方」
http://archive.mag2.com/0000279415/20140207115000000.html

※「読者通信」新規登録の方への「融資残高ベスト300金融
機関リスト」の送信は今週末を予定していますので、今から
でも間に合います。登録方法は、私の本 http://os7.biz/u/5zClk
に書かれていますので現物をご確認下さい。これにつき個別
に質問を頂戴していますが、本メルマガをもって回答とさせ
て頂きます。


■インチキなフルローン手法を使うと事業拡大出来ません(中)

 前号の続きです。売買契約書を当事者用と金融機関用に
二重に作るといった「工夫」は、住宅ローンで典型的な手
法です。それをアパートローンや事業資金融資に「応用」
すると、それ1物件買う分には良いのですが、その後続か
ない恐れがあります。

 前号では個人決算書のことを書きましたが、この手法の
弊害は個人でも法人でも同じです。

 今号では決算書の表記以外のより本質的なことを書きま
す。

 金融機関の事業性融資審査で重要なポイントは
・「純資産」すなわち資産マイナス負債の相対的な多さ
・利益と比べた借入額の少なさ
です。それゆえ、借り過ぎには注意が必要です。ここで
言う「借り過ぎ」は10億円とか20億円とかいう絶対額で
はなく、相対的なものです。

 特に、いわゆるサラリーマン投資家さんの場合、その
属性の良さゆえに、給与収入を当てにした金融機関が、
収支がマイナスだったり、純資産がマイナスになる案件
でも不動産投資ローンを出してしまう傾向にあるので、
「フルローンが出るから買う」という安易な発想は禁物
です。本来事業資金としてはそう借りられない案件でも、
住宅ローン等消費性ローンの延長的な審査で融資が通っ
てしまうからです。

 収支に余裕がなかったり収入があまり見通せなかったり
しても給与収入を返済原資に加えることは、サラリーマ
ン向け投資ローンでは銀行員が良く使う手法です。

 加えて物件評価面での審査の甘さです。はっきり言い
ます。スルガ銀行の物件評価は甘いので、スルガ銀行
の評価額上限まで借りると、他の金融機関から債務超過
とみなされ易いです。

 私はフルローンがいけないと言っている訳では全くな
く、実際、私がここ半年受けている3件の購入資金借入額
は売買価格を超えます。けれど、都銀や大手地銀の厳しい
物件評価額の範囲内に収まっています。それゆえ、オー
バーローンでも債務超過にならないのです。

 私のところには、スルガ銀行の金利が高いから借換えた
いとか、スルガ銀行の枠を使い切ったので他の金融機関か
ら融資を受けたいといった相談が寄せられますが、多くの
場合、債務超過(やその疑い有り)なので、他の金融機関
から融資を受け難い状況にあります。

 ですから、スルガ銀行以外からも融資を受けて不動産投
資を拡大したい方は、私の本 http://os7.biz/u/5zClk
の173-179ページに出ている計算に合う金額の範囲内で融
資を受けることをお勧めします。

 相場が上がっている現在そういう物件を見つけるのは
難しいかもしれませんが、私の本の「読者通信」にご登
録の方には、私オリジナルの収益不動産検索システムを
提供しており、実際私は先月も今月も、その計算式以下
で収益不動産を買っています。それも、非公開・未公開
情報ではなく、インターネット広告が出ていた横浜市・
鎌倉市の物件です。

 さらに、法人取引となると問題はなお一層深くなります。

 私の借入はこれはアパートローンではなく、一般の会
社が融資を受けるのと同じ事業資金融資を銀行の法人部
門から受けていることで可能となっています。

 事業性融資については、私の特別メールマガジン(無料)

・中級編 http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_1.html
・上級編 http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_2.html

にて先週末から解説していく予定でしたが、ブログに書い
た理由により、先週末はお休みさせて頂きました。

 一口にフルローンといっても、その手法が正当なのか
不正なのかによって、その後の展開が違ってきます。私は
正当な手法を教えます。

 りそな銀行のアパートローンは個人扱いですが資産管理
会社にも融資します。これは、他の都銀や大手地銀も同じ
です。この法人融資で「スルガ銀行フルローン手法」を使
おうとすると、決算書類を偽造しなければならない事態に
陥ります。

 法人融資でインチキなフルローン手法を使うとどうなる
のか、次回の続編をお楽しみに。
 


発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

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