石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

「債務超過」でも融資が受けられるように/私が事業拡大できた根本的な理由(中編)


カテゴリー: 2013年06月22日
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第169号 「債務超過」でも融資が受けられるように/私が事業拡大できた根本的な理由(中編)
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本業
にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上ア
ップやコストダウン、また、融資による資金調達について、
不定期に提供いたします。



■ブログ更新

 先ほどブログ更新しました。 http://blog.fudosan-toshi.org/

「収益価格は高くても積算価格で評価すると債務超過だから
融資を受けられません」そんな方が融資を受けられるように
なってきました



■全国の銀行最新決算データから最新の融資情勢を知る

 私の本『学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借
りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
の「読者通信」ご登録の方を対象に、先月、融資残高の多い
全国トップ300の金融機関の貸出残高・預金残高・預貸比率の
データを無料配布しました。

 「読者通信」登録方法は本に挿入されたチラシや本の終わり
の方に書かれています。本をご購入されたのに「読者通信」登
録されていない読者様も多くいらっしゃることと思います。

 先月配布したのは昨年9月末時点のものです。今月は、来週、
全国の地方銀行(第二地銀含む)の3月末時点のデータをお送
りします。

 本データ提供に関するご登録期限は6月24日(月)までです。

 

■私が事業拡大できた根本的な理由(中編) 常識を疑うこと

 前号・前々号でお願いした予習動画視聴はお済でしょうか。
まぐまぐのメールマガジンは誰が登録しているのか発行者に
分からない仕組みですが、動画のアクセス数や視聴数は把握
しており、未だご覧になられていない方がかなりいらっしゃる
ようです。

 次のURLにアクセスして第1話から第4話までご視聴下さい。
http://olive-ge.net/jima/aff/ck.pl?i=12000003&u=10000116

 動画のご視聴を前提に、今号の記事を続けます。


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 (ご視聴中)


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 (ご視聴完了)


 大学(学部)を卒業して数年、同級生の多くは銀行・証券会
社や商社等一流企業でキャリアを積み、30万円位の月給を得る
ようになりました。一方、卒業と同時に大学院に進学した私が
その後始めた事業は経費を引いた後の所得・利益ベースで月に
10万円程度でした。

 株式や為替の取引もしていましたが、売買差益を期待した投
機的取引は儲けたり損したりで、安定収入にはなりません。

 20代半ばで親に扶養されていた私にとって、月に10万円も
あれば大学の学費、研究費と外食代等出しても余りありました
が、将来不安を非常に大きく抱いていました。事業と言っても
片手間であり、それに専念すれば20万円、30万円と利益を出せ
るだろうことは認識していました。

 けれど、一方で、大学院に進学せずに就職した普通の同級生
は、今後昇給してもっと高給を取るだろうし、定年退職後は年
金収入で生活できます。それと比べて私の生涯所得はいくらに
なるのか。独立して家庭をもったらどれほどのお金が必要にな
るのか。子供の教育費で貯金を使い果たした親の介護費用が将
来いくらかかるのか。

 そんな中で見つけたのが、金融・証券市場の「裁定取引」で
した(詳細は拙著『逆転不動産投資術』36-38ページをご参照
下さい)。これは市場の歪みを突く取引であり、それを応用し
たのが、積算価格と収益価格の歪みを突く私の不動産購入法で
す。

 先に紹介した動画で語られていた石田先生のインターネット
ビジネスも市場の歪みや制度(検索エンジンやアフィリエイト
広告システム)の盲点を突くものであることにつき、皆様なら
お分かり頂けただろうと思います。そういう観点から見なかっ
たという方は、再度石田先生の講義映像
http://olive-ge.net/jima/aff/ck.pl?i=12000003&u=10000116
をご視聴頂ければと思います。具体的なことは次号で解説いた
します。

 私が最初に収益不動産を購入したのは2005年12月です。この
頃、三井住友銀行がフルローン・オーバーローンを出すという
噂が広まり、収益不動産を仲介しようとする不動産会社が増え、
また、不動産投資本が多数書かれ出しました。

 その時期に多くの不動産仲介会社が勧めたのは、建物価格
中心のRC造ワンルーム一棟売りマンションでした。地方物件も
多く売買されました。なぜならば、簡単に買主と融資が付いた
からです。その理由としては次の様なことが挙げられます。

1.耐用年数の長いRC物件により融資期間を長く取れ、収支計算
上高額な融資が出易い上、ハイレバレッジとキャッシュフロー
重視の投資家へのセールスポイントになる。

2.ワンルームはファミリー物件に比べて建物単位当たりの賃料
単価が高くなるので、積算価格に基づき売価が付けられと自ず
と利回りが高くなり、それが物件評価(収益還元法に基づく収
益価格)及び収支計算上有利になり、融資が出易く、ハイレバ
レッジとキャッシュフロー重視の投資家へのセールスポイント
になる。

3.地方物件は自ずと利回りが高いので、融資審査の収支計算上
有利に働くし、高利回り・ハイレバレッジとキャッシュフロー
重視の投資家へのセールスポイントになる。

4.減価償却費を高額に取ることで所得税の節税効果があり、税
引後キャッシュフローが良くなる(銀行がそこまで計算してい
たかは不明ですが、キャッシュフロー重視の投資家へのセール
スポイントになる)

5.数千万円のアパートを扱うのも1,2億円のマンションを扱うの
も、買主、仲介業者、金融機関の手間はほとんど同じであり、
三者一致して効率性を求めて1億円以上のRCマンションに向かっ
た。

 当時そういう投資をして、現在でも投資を拡大している方も
いらっしゃいます。しかし、そういう方は買い方や借り方がと
ても上手かったのです。そうでない方は「債務超過」とか「個
人として借り過ぎ」とか言われて、なかなか借りられなくなっ
てしまいました。

 私は人真似が嫌いです。まず、当時流行っていた投資法が本
当に正しいのか疑ってかかりました。建物価格中心のRC造ワン
ルーム一棟売りマンションを買うというのは、当時の業界では
常識だったかもしれません。常識を疑ってかかり常識とは違う
ことをしようとする、また、他人があまりやっていない新しい
ことをしようとするのが私の「思考法」です。それは映像講義
にあった石田先生も同じです。

 前掲の例示を反証してみましょう。

1.耐用年数の長いRC物件により融資期間を長く取れるのは事実
だが、融資期間が長いと利払いが多くなり利益が減るし、債務
の減り方が鈍いので純資産が増えにくく、貸借対照表・損益計
算書上良いとはいえない。また、20年程度の融資ならば中古木
造アパートでも付く。

2.ワンルームはファミリー物件に比べて建物単位当たりの賃料
単価が高くり、利回りと収益価格が過大評価されがちである。
買う時に収益価格で融資が付いても、売るときに高額の融資が
付いて売れるとは限らない。

3.地方物件は自ずと表面利回りは高くなるが、経費及び空室損
を引いた現実の純利回りはさほど高くはなく、また、流動性が
小さいので、売りたいときに上手く売れる可能性が低くなる。

4.減価償却費を高額に取ることで所得税・法人税の節税効果が
あるが、保有全期間を考えると、売却時にその分高額な譲渡益
が出て課税されるので、長期保有により譲渡所得税が低くなる
以外は、課税上大差なく、むしろ、事業資金融資の財務分析の
観点からは、利益や純資産が減るので望ましくない。

5.数千万円のアパートを何棟もかって合計2億円分にしたほう
が、リスク分散がはかれて経営の安全度が増し、それにより融資
が受け易く、その結果事業拡大し易くなる。

 そのため私は、中古アパートを中心に買い進めました。2007年
にRCマンションを買いましたが、たまたま運よく買えただけです。
もし私が地方物件に手を出していたら、地元の地銀・信金からの
協力が得られずに事業拡大できなかったでしょう。表面利回り9%
のRCマンションを30年ローンで買っていたら、債務超過かつ赤字
で、その後の融資が続かなかったでしょう。

 わたしはほとんどフルローンで不動産を購入しています。けれ
ど同じフルローンと言っても、2005年末当時の常識的な買い方よ
りも安全に儲けられるものだったと考えています。

 社会経済の変化により賃貸経営が続けられなくなったら、土地
として売って投資を終わらせることができますし、借入額は土地
価値以下であり、返済により土地価値から負債を引いた純資産が
毎年増え続けていますから。

 前期は個人・法人合計で元金返済を5千万円しました。これに
より、時価ベースの純資産が約5千万円増えました。資産価値が
減らずに借金を5千万円返済すれば、純資産が5千万円増える、
というのはご理解頂けますよね。しかも、所得税・法人税を払っ
た後で、5千万円の純資産を作っているのです。

 サラリーマンが年に5千万円貯金しようと思ったら、1億円以上
の給与収入が無いといけませんよね。

 10年前将来不安に怯えていた私が、年収1億円の超エリートや
優良中堅企業と同様に資産蓄積ができるようになりました。

 これは、常識を疑い他人と違う新しいことをしようという思考
法、勤めずに楽して安全にいかに儲けるという「市場の歪みと制
度の盲点を突く」投資・事業戦略があり、石田先生も私もそれを
実践してきているのです。

 長くなりましたので、続きは次回にしたいと思います。明朝ま
でに、石田先生の講義
http://olive-ge.net/jima/aff/ck.pl?i=12000003&u=10000116
を最後まで見ておいて頂ければと思います。



発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

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