石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

融資の無料セミナー緊急開催/サラリーマンでもできた!中小企業・個人事業主として事業資金融資を受けた方法


カテゴリー: 2012年09月10日
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第139号 サラリーマンでもできた!中小企業・個人事業主として
         信用保証協会付き融資とプロパー事業資金融資を受けた方法
     融資の無料セミナー緊急開催 
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本
業にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上
アップやコストダウン、また、融資による資金調達につい
て、不定期に提供いたします。



■はじめに

 このメールマガジンはバックナンバーを全てネット公開
しています。それに対し、公開媒体には書き難いこともあ
ります。そういう情報をご希望の方は、私のHP
http://www.fudosan-toshi.org/
から「無料メール相談」にご登録下さい。


 本日2通目の配信です。1通目を見逃した方は、バックナ
ンバーをご確認下さい。「新設法人で今年フルローンをサ
ラリーマンが受けた実例-都市銀行のアパートローン活用法」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120910070252000.html



■ブログ更新

 先ほどブログを更新しました。書店主催の出版記念無料
セミナーが明日の夜に開催されることについてです。明朝
9時半から電話予約受付が開始されます。融資の話をします
が、これまで無料セミナーで融資の話をしたことはありま
せん。明朝書店に電話が殺到することでしょう。

http://blog.fudosan-toshi.org/

 融資の無料セミナー緊急開催については、最後に書きま
す。

 ブログ更新はツイッター・フェイスブックで即座にお知
らせします。タイムリーに情報を得たい方は、ツイッター
のフォローとフェイスブックの友達リクエストをお願いし
ます。実際に私と会っていない方も、遠慮なく友達申請し
て下さい。先着4千人様限り全承認します。残り3千枠です。

<ブログ更新が直ぐに分かります>
・ツイッター https://twitter.com/ishiwatahiroshi
・フェイスブック http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi



■事業資金融資を受けるのに必要なこと

 大銀行のアパートローンでサラリーマンが中古収益不動産
購入資金融資を受け難くなって4年が経ちました。その間、私
がブログ・メルマガ・本・セミナーで事業性資金融資の情報
提供をしており、その考えが不動産業界で徐々に普及してき
たことと思います。

 では、アパートローンは難しく事業資金融資は簡単に借り
られるかというと、決してそうではありません。事業資金融
資は事業者に貸すものです。不動産賃貸事業を営むならば、
特に1億円以上の不動産を買おうとしているなば、千万円以上
の自己資金があって当然です。そして、個人のアパートロー
ン利用でも構わないので、事業実績が求められます。

 オリックス銀行やスルガ銀行のローンは、住宅ローンの延
長として素人に貸します。それに対し、事業資金を借りるた
めには、貴方な事業者、すなわち、プロ、である必要があり
ます。

 既に営んでいる事業は、必ずしも不動産賃貸業である必要
はありません。他の事業を行っている会社や個人事業主が、
事業の多角化として不動産賃貸業を始める場合も、事業資金
融資の対象になります。

 すなわち、事業資金融資を受けるためには、
・自己資金
・事業実績
が不可欠です。金融機関に「上場企業勤務で年間給与収入千
万円あるので不動産投資資金を貸して下さい」等といってそ
の勤務先の名刺を持って行くと喜ばれるのは住宅ローンを受
ける場合です。事業資金融資では、殊更、不動産賃貸業では、
・自己資金
・事業実績
が無いと、相手にされません。

 では、現在自己資金が千万円も無いとか、事業(不動産賃
貸業含む)の売上が年間千万円前後と少ないとか、そういう
方は、

<何らかの方法で自己資金を作り>
<何らかの事業で売上・利益を出す>

ということをしないと、事業資金融資は受けられません。大
手地銀や都銀と取引しようと思ったら、年商2-3千万円でも不
十分と見られることがあります。ちなみに、事業資金融資に
おけるサラリーマンとしての給与収入は、連帯保証人となる
会社代表者に別の収入がある、という程度にしかみなされま
せん。給与収入が年間5千万円とかならば別ですが。

 ですから、事業者として高額な融資を受けたい方は、

<何らかの方法で自己資金を作り>
<何らかの事業で売上・利益を出す>

ことを考えて考えて実行して下さい。

 そのヒントを与えるウェブページを紹介します。 http://os7.biz/u/jNSmL
また、関連動画があります。メルアド登録等無しでアクセス
するだけで直ぐにご視聴頂けます。
・http://os7.biz/u/zcCG5http://os7.biz/u/akapC
 いずれも、本日24時までの限定公開ですので、今すぐアク
セスしないと間に合いません。



■サラリーマンでもできた!中小企業/個人事業主として
信用保証協会付き融資とプロパー事業資金融資を受けた方法

 2009年12月に『学生でもできた!逆転不動産投資術 低所
得・保証人無しで融資を受けて専業大家』 http://os7.biz/u/JBD6Y
という本を出版しました。当時、「給与収入があるサラリー
マンでも融資付けに苦労しているのに低所得の学生が融資を
受けられるはずが無い」と非難されたり、「親が資産家で親
の不動産を担保に買っている」といった事実無根のデマが流
れたりしました。

 それから2年以上が経過し、この間、私が様々な場で皆様
に情報提供する中で、そうした誤解は概ね解けたものの、逆
に、暇な学生(今は本業が不動産賃貸業)だからできるので
あって忙しいサラリーマンには実行不可能な手法、といった
論評が、不動産投資業界の間で飛び交っている様に見受けら
れます。

 しかし、忙しいサラリーマンが、その仕事と並行して、私
の本に習って融資を受けて不動産投資を拡大しています。そ
の一人石田純さんは、私が今年4月に出した『学生大家から純
資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
に「ケース3」として寄稿してくれました(234-237ページ)。

 彼の経歴を紹介します。

1997年、青山学院大学大学院理工学研究科物理学専攻を修了
後、外資系コンピュータ会社に入社し、現在に至るまで転職
7回8社目に勤務 する現役サラリーマン。
2007年、オリックス銀行から融資を受け、事業規模アパート
1棟12戸を購入し、個人事業で不動産貸付業を開始。
2009年、スルガ銀行から2棟目のアパートを購入するが、本件
限りで今後融資不可と通知される。
2010年、地元の信用組合から、事業性プロパー融資として、
マンション1棟購入資金の調達に成功。その他、信用金庫と地
方銀行から信用保証協会付き設備資金(修繕費)融資を各100
万円、計200万円受ける。
2012年、融資ストップと通知されたスルガ銀行から、再度融
資を受けて、4棟目を購入。

 サラリーマンに積極的に融資をしているオリックス銀行や
スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンでは、その
融資方針からいずれ融資額が頭打ちになってしまいます。そ
のような状況下で、石田純さんは、他の金融機関から売買価
格満額に近い事業性融資を受けることができました。彼に詳
しい資料を見せてもらいましたが、これは、アパートローン
ではなく、明らかに事業性融資でした。

 私が2009年にブログ・メルマガ開始以来一貫して勧めてい
る事業資金融資については、不動産投資業界で「サラリーマ
ンが個人名義で本当に借りられるのか」という疑問が上がっ
ているようですね。例えば、信用保証協会が保証するのは、
中小企業信用保険法において「中小企業者」と定めてらえて
います。そのため、サラリーマン(給与所得者)が副業や資
産運用として不動産投資をしている場合、「中小企業者」で
はなく「給与所得者」とみなされ、保証や融資を受けられな
いのではないか、ということなのです。

 また、プロパーの事業資金融資についても、「石渡は本業
だから受けられるのであって、サラリーマンは貸してもらえ
ないのではないか」という声も寄せられています。そして、
理論上可能であったとしても、サラリーマンがその仕事をし
ながらどのように金融機関を開拓するのか、という問題が残
ります。

 しかし、私がメルマガ・ブログ・本・セミナーで発信する
情報に沿って、都市銀行の法人部門から個人事業主として融
資を受けたサラリーマンがメールマガジンを発行して融資の
模様を実況中継しています(「サラリーマン不動産投資~マ
ンション1棟購入までの道のり~」 http://rem825.blog55.fc2.com/
)。その他、私を信じて行動したら融資を受けられたという
吉報が沢山届いています。その一人が石田さんですが、サラ
リーマン投資家の方々は、サラリーマンゆえ取材を受けたり
セミナーに出演したりできない、という方が多いものです。

 そんな中で、私の本に寄稿してくれた石田さんが、9月16日、
私が主催する東京・池袋の本格的な融資セミナーに、ゲスト
講師として登壇してもらえることが正式に決まりました。

 サラリーマン向けパッケージローンの上限を超えて融資を
受けるために、サラリーマンでも個人名義で事業性融資を受
ける事が出来るのか、そもそもサラリーマンは事業主とみな
してもらえるのか、事業性融資を受けるときの金融機関が重
視する事項は何か、サラリーマンの限られた時間の中でどう
やって効率的に金融機関にアプローチをするのか、ゲスト講
師の石田さんが、自らの体験に基づくノウハウをお話いたし
ます。

 既に講演資料が出来ていますが、かなり質の高い仕上がり
です。そして、証拠写真も満載です。石田さんのセミナーを
だけでも十分に元が取れるでしょう。

 講演目次としては、
・講師自己紹介
・サラリーマンでも事業性融資-個人名義で事業資金を1年に3回借りた方法-
・さらなる事業拡大-今後の事業展開-
となっています。

 今朝配信したメルマガ http://archive.mag2.com/0000279415/20120910070252000.html
で紹介した都市銀行アパートローンで今年フルローンの河田
さんと対照的ですが、併せてお聴きになることで、「サラリ
ーマンでもできる!」という実感が湧くことと思います。



■9月16日の私主催の本格的な融資セミナー(東京・池袋
開催)は、時間を拡大して13時から19時半まで行います

 年間給与収入の何倍までといったアパートローンでは
なく、銀行の法人部門から高額収益不動産購入資金のプ
ロパー融資を低利で次々と受けている私が、その実体験
に基づき主要銀行の法人部門融資を説明するとともに、
融資を受け易い決算書等の作り方について解説します。

 4月に出版した『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
で詳述した少額の運転資金や設備資金を受けるという次
の段階、すなわち、購入資金融資の話を、銀行の実名を
出していたします。本に書いていないことばかり長時間
に渡り話します。

 昨年までのセミナー及び私の本『借りて増やす技術』
http://os7.biz/u/5zClk
との重複はほとんどありません。それらを前提に、大銀
行の法人部門から不動産購入資金をプロパーで借りる方
法を、今年に入ってからの実体験を踏まえて話します。

 昨年6月のセミナーより、また、今年4月の本よりも進
化した私の借入状況を披露するとともに、決算書の作り
方においては、先月末に申告したばかりの私の会社の決
算書現物と、設立5年間の財務データを配布し、それらを
題材に解説します。

 前半では、二人の投資家と一人の銀行員がゲスト講師
として話をいたします。

 また、会場は池袋ですが、高さ4メートルの巨大スクリ
ーンと階段上の教室により、前の席の人の頭を気にする
ことなくご受講頂ける環境を用意しました。そして、机
にはテーブルが付いているので、ノートを取るのに便利
です。こういうセミナー会場はあまりない上に使用料が
高いのが通常ですが、一昨年12月に藤沢の平らで天井の
低い会議室で200人以上のセミナーをした際に受講環境
が悪かったことの反省から、今回、多分不動産投資セミ
ナーでは初の豪華な会場を準備しました。

 現在、予約受付中です。予約した方を対象に、本日深
夜から、順次(予約受付した順に)本申込を受け付けま
す。

⇒ 予約受付フォーム https://form.os7.biz/f/a0e0d910/

<予約のメリット>

・事前にセミナー内容の要望や質問を出せるので、ご自身
の聞きたいことがセミナーに反映される可能性がある。 

・正式申込受付の一般告知(メルマガ)前に申し込みがで
きるので、締切になる前に席を確保できる(私がかつて主
催した受講料1万円程度の融資セミナーは、全て、申込受付
開始後1日で200席や300席が満席になっています)。

・もし一般公開募集される場合には、予約者限定特典の付
いた有利な条件で受講料できる



■私が出講する無料セミナー2件(11日と12日)

 上述の16日の私主催の本格的な融資セミナーは有料です。
受講料は15,000円程度を予定しています。無料招待はあり
ません。無料で私の話を聞きたい方は、融資の話は一切し
ませんが、12日(木)18時半から東京・赤坂で私がゲスト
出講する受講料5,000円のセミナーに、読者様限り無料招
待しますので、明日の早朝までに、 http://www.business-creator.jp/tool/cs2/0912ishiwata/
からお申込み下さい。

 また、融資の無料セミナーは最初で最後かもしれません
が、明日11日の19時から丸善日本橋店で開催されます。詳
しくは私のブログをお読み下さい。 http://blog.fudosan-toshi.org/ 



発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

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