石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

新設法人で今年フルローンをサラリーマンが受けた実例 都市銀行のアパートローン活用法


カテゴリー: 2012年09月10日
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第138号 サラリーマンの都市銀行アパートローン活用法
    -年間家賃収入140万円から新設法人を設立して今年フルローンを受けた実例-
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本
業にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上
アップやコストダウン、また、融資による資金調達につい
て、不定期に提供いたします。



■ブログ更新

 昨夜ブログ更新しました。借入金対策の生命保険金に3割
安い保険料で入る方法です。
http://blog.fudosan-toshi.org/

 ブログ更新はツイッター・フェイスブックで即座にお知
らせします。タイムリーに情報を得たい方は、ツイッター
のフォローとフェイスブックの友達リクエストをお願いし
ます。実際に私と会っていない方も、遠慮なく友達申請し
て下さい。先着4千人様限り全承認します。残り3千枠です。

<ブログ更新が直ぐに分かります>
・ツイッター https://twitter.com/ishiwatahiroshi
・フェイスブック http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi
 


■Yさんの集客サービス

 8月22日と28日に、私のブログ読者Yさんの話をしました。

・2012/08/22 10:01
「融資を受け易い法人は業種を不動産賃貸業のみにすべきか?」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822100145000.html

・2012/08/22 17:18
「不動産賃貸業との併業で融資を受け易くなる事業」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822171853000.html

・2012/08/22 21:48
「私が融資を受け易くするために不動産賃貸業以外に行っている事業」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120822214840000.html

・2012/08/28
「ネット集客を考える/士業・専門家の業務提携募集」
http://archive.mag2.com/0000279415/20120828215154000.html


 そして、8月29日のメルマガ「事業資金融資を受けるのに
必要なこと」 http://archive.mag2.com/0000279415/20120829100447000.html
で、Yさんから届いた新しい動画を紹介しました。

・Yさんの現在進行中の事業と将来展望を語る
http://os7.biz/u/V94yW

・Yさんが「あなたは1億円稼げる」とそ具体的方法を説明
http://os7.biz/u/zcCG5


 私がYさんの集客サービス http://os7.biz/u/jNSmL
を繰返しお勧めするのは、かつて流行った情報商材やネッ
ト上の塾では無く、Yさんの会社が売出し・集客を一手に
担当してくれて、その後、Yさんとのジョイントベンチャー
が可能になるサービスだからです。

 副業としてされる方は、実名や写真を出さなくても大丈
夫です。

・Yさんの集客代行サービス説明ページ http://os7.biz/u/jNSmL
・解説動画 http://os7.biz/u/zcCG5


 このサービスを申し込まれたメルマガ読者様を対象に、
私主催でネット集客の勉強会を無料で数回開催いたします。
ご希望の方は、本日24時前までに申込をして明日までに決
済の上、「Yさんの集客サービス」に書き変えて、この
メールにご返信下さい。

 前回の配信時に「本日深夜までに」と書いたところ、
クレジットカードを使わずに銀行振り込みされる方から
「銀行に行かなければいけないので間に合わない」との
ご連絡を受け、その期日を過ぎて、受付させて頂きまし
た。

 Yさんのサービス自体の申込期限が本日24時前までで
す。私へのご連絡は明日まで受け付けますが、お気を付
け下さい。

 既に専門職として独立開業している方や開業予定の
方はもちろん、サラリーマン経験や投資経験等を活か
した副業をお考えの方にも、有益に使うことができる
サービスだと思います。

・Yさんの集客代行サービス申込ページ ★本日24時締切★
 http://os7.biz/u/jNSmL
・解説動画 http://os7.biz/u/zcCG5



■9月16日の私主催の本格的な融資セミナーは、13時か
ら19時半まで時間を拡大して開催します。

 9月2日に関西大家の会主催のセミナーにご来場の方、
ありがとうございました。参考までに、その際の募集
ページはこちらです。 http://my.formman.com/form/pc/YDeZ6XtUVGnb7gzw/

 そして、16日(日曜日ですが翌日は休日です)は、そ
れをさらにパワーアップしたセミナーを行います。

 年間給与収入の何倍までといったアパートローンでは
なく、銀行の法人部門から高額収益不動産購入資金のプ
ロパー融資を低利で次々と受けている私が、その実体験
に基づき主要銀行の法人部門融資を説明するとともに、
融資を受け易い決算書等の作り方について解説します。

 4月に出版した『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
で詳述した少額の運転資金や設備資金を受けるという次
の段階、すなわち、購入資金融資の話を、銀行の実名を
出していたします。本に書いていないことばかり長時間
に渡り話します。

 昨年までのセミナー及び私の本『借りて増やす技術』
http://os7.biz/u/5zClk
との重複はほとんどありません。それらを前提に、大銀
行の法人部門から不動産購入資金をプロパーで借りる方
法を、今年に入ってからの実体験を踏まえて話します。

 昨年6月のセミナーより、また、今年4月の本よりも進
化した私の借入状況を披露するとともに、決算書の作り
方においては、先月末に申告したばかりの私の会社の決
算書現物と、設立5年間の財務データを配布し、それらを
題材に解説します。

 また、会場は池袋ですが、高さ4メートルの巨大スクリ
ーンと階段上の教室により、前の席の人の頭を気にする
ことなくご受講頂ける環境を用意しました。そして、机
にはテーブルが付いているので、ノートを取るのに便利
です。こういうセミナー会場はあまりない上に使用料が
高いのが通常ですが、一昨年12月に藤沢の平らで天井の
低い会議室で200人以上のセミナーをした際に受講環境
が悪かったことの反省から、今回、多分不動産投資セミ
ナーでは初の豪華な会場を準備しました。

 現在、予約受付中です。予約した方を対象に、本日午後、
本申込を受け付け開始予定です。

⇒ 予約受付フォーム https://form.os7.biz/f/a0e0d910/

<予約のメリット>

・事前にセミナー内容の要望や質問を出せるので、ご自身
の聞きたいことがセミナーに反映される可能性がある。 

・正式申込受付の一般告知(メルマガ)前に申し込みがで
きるので、締切になる前に席を確保できる(私がかつて主
催した受講料1万円程度の融資セミナーは、全て、申込受付
開始後1日で200席や300席が満席になっています)。

・もし一般公開募集される場合には、予約者限定特典の付
いた有利な条件で受講料できる


 この16日の私主催の融資セミナーは有料です。受講料は
15,000円程度を予定しています。無料招待はありません。
無料で私の話を聞きたい方は、融資の話は一切しませんが、
12日(木)18時半から東京・赤坂で私がゲスト出講する受
講料5,000円のセミナーに、読者様限り無料招待しますので、
本日深夜までに、 http://www.business-creator.jp/tool/cs2/0912ishiwata/
からお申込み下さい。



■サラリーマンの都市銀行アパートローン活用法-年間家賃
収入140万円から新設法人(妻名義)を設立して、昨年96%
ローン・今年フルローンを受けた実例-」

 「楽待」のインタビューがネット掲載されているサラリー
マン投資家の河田さん http://www.rakumachi.jp/rakumachi/interview/16.html
をご存知ですか。

1979年、香川大学経済学部卒業後生命保険会社に入社し、現
在に至るまで保険営業職に従事する現役サラリーマン。
1990年代に区分所有ワンルームマンションを2戸購入し、個
人名義の年間家賃収入は現在約140万円。
2011年、新設法人名義(妻が代表者)で都市銀行から26,800
万円の融資を受けて27,800万円の都内一棟マンションを購入
し、法人の年間家賃収入3,000万円、運営経費800万円と元利
金返済額1,200万円を引いた税引前キャッシュフロー1,000万
円を得る。
2012年、その法人名義で別の都市銀行から売買価格と同額の
フルローンを受けて地方の一棟マンションを購入。

という経歴の方です。その河田さんを、16日の私のセミナー
にゲスト講師としてお招きします。

 リーマンショック前後を機に、都市銀行アパートローンの
融資スタンスは大きく変わりました。三井住友銀行のように
サラリーマン向けに積極的にフルローンを出していた銀行が、
現在、「頭金3割」という規定により、地主の新築資金は別と
して、サラリーマンの収益不動産購入資金融資が難しくなっ
ています。

 しかし、現在でもフルローンやそれに近い融資を都市銀行
から低金利で受けて、高額な一棟マンションを購入している
サラリーマン投資家がいます。金利は1%台で、私から見ても
驚くべき低金利です。つまり、2%に近い1%台では無いとい
うことです。実は、事業性融資よりもアパートローンのほう
が、住宅ローン的な低金利を受け易いのです。

 ゲスト講師の河田さんは属性、物件の力に加え、「交渉力」
が重要だと説きます。特別に給与収入が高い訳でも、資産家の
生まれということでもありません(夫婦ともに)。かつて、
200万円貯金を作るのに苦労した時期がありました。しかし、
30年間のサラリーマン生活の中で貯金に加えて「交渉力」を得
て、それを武器に都市銀行のアパートローン担当者と上手くコ
ミュニケーションを取ったことにより、新設資産管理法人(妻
名義)で売買価格の96.4%の融資を受けることに成功し、さら
に、今月、同様の手法で別の都市銀行と売買価格の100%(フル
ローン)の融資契約を結びました。

 では、河田さんのサラリーマンとしての個人属性(預金残高・
給与収入額等)とは具体的にどのようなものなのか(年収●千
万円といった特別な人ではありません)、融資を受けた物件の
評価額と収支はいくら位なのか、二つの都市銀行のアパートロ
ーン審査基準は現在どのように定まっているのか、そして、そ
の規定がある中で、どのように銀行員と交渉してフルローンや
それに近い融資額を引き出したのか、河田さん自身が資料を基
に詳しく説明します。

講演目次
・講師自己紹介
・都市銀行の個人営業アパートローン部門から融資を受けて一
棟マンション購入
・都市銀行の物件評価方法と審査基準
・購入不動産の時価と講師の貸借対照表・キャッシュフロー
・銀行融資の3ポイント (1) 銀行との事前交渉 (2)物件選択 
(3)自己資金

 もちろん、銀行提出用に売買価格を上げた偽の売買契約書を
提出すると言ったインチキな手法ではありません。売買契約内
容と自分・妻と法人の財務状況を全て正直に銀行に説明して、
銀行と融資条件を交渉した結果のフルローンです。

 私の提供する情報は、どちらかというと、不動産賃貸業を本
業にしたい方向けで、サラリーマンがその仕事に専念しながら
誰でも容易に両立できるというノウハウではありません。メル
マガ読者さんはサラリーマンが多いでしょうから、私の本を読
んで「自分には実行できない」と思われた方もいらっしゃるで
しょう。

 そこで、サラリーマンがその属性を活かしてアパートローン
の枠組みを使ってどのようにフルローンを受けるかにご関心
のある方が沢山いらっしゃることと思います。むしろ、私の
話よりも河田さんの話のほうを聞きたいという方もいらっし
ゃることでしょう。

 私も河田さんも同じ銀行から不動産購入資金のプロパー融資
を受けていますが、部署が違います。私は法人部門で、河田さ
んは個人部門です。個人部門でも、実質個人の資産管理会社向
け融資をしています。個人部門のアパートローンで、信用保証
協会を使ったり少額の修繕費を受けたり預金取引をしたりとい
ったステップを踏むことなく、いきなり高額一棟マンション購
入資金を借りたいという方は、河田さんの話を是非お勧めいた
します。


 河田さんをゲスト講師に招く16日(日)の私主催のセミナー
は、現在、予約受付中です。

⇒ 予約受付フォーム https://form.os7.biz/f/a0e0d910/



■終わりに

 このメールマガジンはバックナンバーを全てネット公開
しています。それに対し、公開媒体には書き難いこともあ
ります。そういう情報をご希望の方は、私のHP
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発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
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