石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

警察に捜査されました/融資を受け易い法人は業種を不動産賃貸業のみにすべきか?


カテゴリー: 2012年08月22日
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第130号 警察に捜査されました/融資を受け易い法人は業種を不動産賃貸業のみにすべきか? 
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本
業にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上
アップやコストダウン、また、融資による資金調達につい
て、不定期に提供いたします。


■ブログ復活

 日々の情報提供はブログ中心から
・ツイッター https://twitter.com/ishiwatahiroshi
・フェイスブック http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi
に移ってはいますが、しばらくお休みしていたブログも復
活しました。

 今朝、警察から捜査を受けたことを記事にしました。
http://blog.fudosan-toshi.org/
好評なら明日続編を書きます。


■9月前半に本格的なセミナーを2会場で開催
 9月2日に大阪で不動産投資融資セミナーをします。
http://my.formman.com/form/pc/YDeZ6XtUVGnb7gzw/

 年間給与収入の何倍までといったアパートローンで
はなく、銀行の法人部門から高額収益不動産購入資金
のプロパー融資を低利で次々と受けている私が、その
実体験に基づき主要銀行の法人部門融資を説明すると
ともに、融資を受け易い決算書等の作り方について解
説します。

 4月に出版した『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
で詳述した少額の運転資金や設備資金を受けるという
次の段階、すなわち、購入資金融資の話を、銀行の実
名を出していたします。本に書いていないことばかり
3時間に渡り話します。

 同内容のセミナーを9月前半に東京でも開催します。
首都圏・東日本地域の方は、今後のメルマガでの募集
告知にご注目下さい。東京セミナーは必ず開催します
ので、東日本の方は、わざわざ大阪に行って頂く必要
はありません。大阪セミナーは西日本の方向けに行い
ます。 


■管理職募集

 役員候補・社員・パート募集について3月に
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html
の通り募集したところ、多数のご応募を頂戴しありがとう
ございました。現在、社員・パートについては、欠員や採
用辞退者が出た際の補充要員として受け付けております。

 司法書士、税理士、不動産鑑定士、社会保険労務士等の
試験合格(予定)者で将来開業志望の方や、既に開業して
いるものの仕事があまり無い方については、別枠で現在も
募集しております。

 そして、社員が増えたことに伴い、各部門や複数部門を
とりまとめる管理職が必要になりました。管理職といって
も当面は残業手当払います。管理職手当は5万円前後を予定
しています。

・資金調達(融資付け)
・不動産購入
・入居者募集
・賃貸管理
・会計事務
・不動産賃貸業以外で私が行っている諸事業
こうした事にご関心のある方は、メルマガバクナンバー
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html
をお読みの上、フォームからご連絡下さい。


■本の増刷と新作について

 4月に出した私の本『借りて増やす技術』 http://os7.biz/u/5zClk
について、増刷や次作を出す予定なので、ご感想・ご意見・
誤植のご指摘等を https://form.os7.biz/f/65c6e53e
からお送り頂けると、非常に有難いです。ちなみに、この
本の出版に際しては、事前にご意見を頂戴した百名近くの
方に、私が本を買ってお送りしています。ご協力下さった
方にはそれなりのお礼をさせて頂きました。

 また、書店や不動産会社にて、本書の販売促進のための
サイン会やセミナーを行う計画が複数進行しています。こ
れは公募制をとっており、ある程度の冊数を売って下さる
という書店や不動産会社の役員・社員さんや、そういう方
とお知り合いの方、是非ご連絡下さい。

 そして、新作については既存のブログとメルマガを加筆
したものになりますが、加筆は私がするのですが、章立て
や編集をお手伝い下さる方を募集します。記事を分野ごと
に分類はしてあるのですが、そうして整理した文章が数十
万字分あるものですから、本にするための準備がかなり大
変です。在宅での請負契約業務になります。ご関心のある
方は、https://form.os7.biz/f/65c6e53e
からご連絡をお願いいたします。

 新作の出版をご検討下さる出版社も公募します。出版社
の社員さんや、出版業界人をお知り合いの方、是非ご連絡
下さい。


■融資を受け易い法人は業種を不動産賃貸業のみにすべきか?

 前置きが長くなりました。 <★ようやく本題です★>

●「法人で不動産賃貸業以外を行うと融資を受けられない」
という噂の嘘

 銀行の個人部門が行っているアパートローンの中には、
実質個人の資産管理会社に融資するものがあります。資産
家に対しては、メガバンクや信託銀行が扱っており、エリ
ートサラリーマン的な方に対しては、りそな銀行やオリッ
クス銀行がこの形式の融資をしています。その他、一部の
地銀が商品は設けていなくても類似のことをしています。

 私はこの「資産家」でも「エリートサラリーマン」でも
無いので、こうした融資は受けられないのですが、それを
夢見ていた不動産賃貸業会社設立当時(2007年)、会社の
業務内容に不動産賃貸業とそれに付随する業種以外を入れ
ず、最近まで、他の収入を個人や別会社の売上にしていま
した。

 どうしてかというと、家賃収入及びそれに付随する収入
以外を会社の売上に計上すると、資産管理会社としてみな
されず、アパートローンを受けられないからです。確かに、
先に述べた属性ならば実質個人の資産管理会社として、銀
行個人部門のアパートローンが受けられる可能性があるの
で、法人はあくまで資産管理会社として他の収入を入れる
べきではないでしょう。

 しかし、メガバンクや信託銀行の個人部門が顧客対象と
しているのは主として大地主です。地主の新築資金を融資
するのが仕事です。そして、「エリートサラリーマン」等
を対象としたアパートローンは、給与収入額と総借入・返
済額を重視するので、年収何千万円というような本当のエ
リートは別として、上場会社勤務で年収千万円といった「
平凡なエリートサラリーマン」では、総額2億円位までの
借入しか受けられないのが一般的です。

 既に2億円以上借りている人が更にどのように融資を受
けるかについては、別途「既存借入額2億円以上で法人とし
て本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガ」
http://www.fudosan-toshi.org/form/form_step_2.html
に書いていますので、該当する方は上記フォームから無料
メルマガ登録頂きたいと思いますが、実質個人の資産管理
会社としてではなく、事業法人として融資を受けることが、
2億円の壁を破る方法であり、私は会社設立後5年間、これ
を実践してきたのです。

 そして、事業法人になると、不動産賃貸業以外の業種を
同じ会社で行っていたほうが、融資を受けるのに有利にな
り易いです。どうしてか、それは、不動産賃貸業のみでは
借入金額に比べた利益がどうしても低くなってしまい、自
己資本比率や債務償還年数といった銀行が重視する財務指
標が悪くなるがちらだからです。

●不動産賃貸業以外に行うと融資を受け易くなる事業内容

 借入金も固定費も少なくて売上がほとんど利益になり、
かつ、キャッシュフローになる、という事業を不動産賃貸
業と併せて行うことで、会社の財務数値は格段に上がりま
す。

 具体的にどのような事業が良いのか。読者Yさんのビジ
ネスモデルを少々紹介したいと思います。Yさんは今年2月
に私が主催した懇親会にいらっしゃった、私のブログの読
者さんです。当時は自宅で細々と仕事をされていたようで、
懇親会の他の初対面の参加者が知っているような有名人で
はありませんでした。それがわずか半年の間に、月収1億円
の会社代表になり、テレビ局や新聞社から頻繁に取材され
るに至りました。

 長くなりましたので今号はそろそろ終わりにし、夕方、
続きを配信いたします。その間、昼休みにでも、読者Yさ
んのことを知ってもらいたいので、以下のユーチューブ映
像を見ておいて頂ければと思います。メルアド登録等無く、
アクセスするだけで、すぐに視聴できます。
 
・Yさんがテレビのバラエティー番組で取材された映像
http://highmarketing.me/1oku/?p=78
(4分15秒以降)

・Yさんが自らの事業の方向性を語る
http://highmarketing.me/1oku/?p=1

・Yさんが企業倒産を語る 
「資産も収入も乏しい人のハイレバレッジ不動産投資は危険」
http://highmarketing.me/1oku/?p=21

・Yさんが語る月収1億円を達成した秘密
http://highmarketing.me/1oku/?p=42

 時間限定公開につき、お早目にご視聴頂ければと思います。
今日の夕方、不動産賃貸業以外に行うと融資を受け易くなる
事業内容について、続編を書く予定です。その前に、上記4つ
の映像をしっかり見ておいて下さい。現在映像を見難い環境
の方は、音声だけでも聞いておいて下さい。それを踏まえた
続編のメルマガを、本日夕方配信します。


 なお、タイトルの「警察に捜査されました」の詳細は、
ブログをお読み下さい。
http://blog.fudosan-toshi.org/
 


 最後に、本の読者通信メール「最近アパートローン融資
額を倍増させている銀行を教えます」8月9日に配信しまし
たが、届きましたでしょうか。明日も配信予定ですが、E
メールが届き難くなっていますので、「読者通信」メール
到達にご不安な方は、複数のメールアドレスをいくつか登
録しておくと良いでしょう。加えて、
●fudosan-toshi.org
●mag2.com
の二つのドメイン(@の後の部分)のがメールが迷惑メール
扱いされないよう、メールサーバーやソフトの設定をお勧
めいたします。設定例は、 http://46mail.net/
にプロバイダ毎に詳しく図解されています。



発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

※無料メール相談に未だお申し込みでない方は、上記ホー
ムページからお早めにご登録下さい。相談の急増により、
新規登録受付を停止する可能性があります。












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