石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

金利が上がっても利益を出せる不動産投資法とは


カテゴリー: 2012年04月25日
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第123号 金利が上がっても利益を出せる不動産投資法とは
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本
業にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上
アップやコストダウン、また、融資による資金調達につい
て、不定期に提供いたします。

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 さて、前号「借入金利が上がっても銀行が金利を払って
くれて金利上昇リスクをヘッジできる1」 
http://archive.mag2.com/0000279415/20120425012454000.html
はいかがでしたでしょうか。本日未明に配信したものです。

 デリバティブを使った手法なので、それに馴染みの無い
方もいらっしゃることでしょう。それについては私の新刊 http://os7.biz/u/5zClk
の5章3節にもう少し詳しく書いています。

 今号では、私が実践しているそれ以外の金利上昇対策を
紹介します。繰返し述べています通り、借入依存の不動産
投資を拡大できるのは、低金利の今だけです。金利が上が
ると儲からなくなるので、私はその時点で事業拡大を止め
ます。問題は、事業拡大を止めた後でどのように事業を維
持して賃貸収益を上げていくか、また、売却して売買収益
を上げていくかです。皆様お分かりの通り、融資依存の不
動産投資をしていると、金利上昇時に耐えられずに経営破
たんする恐れがあり、それがこの投資の大きなリスクです。

 前号で紹介したデリバティブは、金利上昇リスクをヘッ
ジするものですが、ヘッジコストがかかります。コストを
かけずに金利上昇リスクを軽減する方法として、金利の影
響を比較的受けない物件を購入することがあります。

 例えば、ワンルームの一棟売りRCマンションを売ろう
とすると、買主はほとんど投資家に限られます。今の金利
水準で利回り10%で売買されているものが、金利が2%上昇
したらどうなるでしょうか。不動産価格は諸要因で決定さ
れますが、私ならば、金利が上がったら相当利回りが高く
なければ買いません。利回りが高いということは売買価格
が低いということです。すなわち、金利上昇は収益不動産
価格を下げる効果を持ちます。

 ですから、「金利が上がったら売ればいい」と安直に考
えていると、残債以上で売れずに経営破たんしてしまうか
もしれません。そこで私が採っているのは、投資家以外に
も売れる不動産を買うという方法です。一般の人にも売れ
る物件を買うことで、私は金利上昇リスクに対処している
のです。これが、金利が上がっても利益を出せる不動産投
資法です。

 私の新刊 http://os7.biz/u/5zClk
の第5章「金利上昇に負けない!純資産を築く不動産投資」
に具体例が書かれていますので、前段の説明では理解が難
しい方は、数日中にこの章を読んでおいて下さい。それを
前提に、後日、再度、金利上昇対応の記事を書きたいと思
います。

 なお、借入金利が上がると銀行が金利を払ってくれて金
利上昇リスクをヘッジする、デリバティブを使ったヘッジ
方法について、勉強会を開催します。今後のメルマガで募
集告知をしますので、ご関心のある方は私のメルマガに注
視して頂ければと思います。


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