石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

借入金利が上がっても銀行が金利を払ってくれて金利上昇リスクをヘッジできる1


カテゴリー: 2012年04月25日
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第122号 借入金利が上がっても銀行が金利を払ってくれて金利上昇リスクをヘッジできる1
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産投資を本
業にするために有益な情報を、特に、不動産賃貸業の売上
アップやコストダウン、また、融資による資金調達につい
て、不定期に提供いたします。

 ブログは今年に入ってお休みが多く済みません。今は復
活していますが、今後、お休みが長くなることが生じた際
には、
・ツイッター https://twitter.com/ishiwatahiroshi
・フェイスブック http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi
でブログ更新案内をしますので、よろしければご登録下さい。
ブログはなるべく毎日書きますので、これに懲りずにまた
見に来て下さい。 http://blog.fudosan-toshi.org/

 前回書いた私の会社の求人について、見逃した方はバッ
クナンバーをお読み下さい。今ならまだ間に合います。
http://archive.mag2.com/0000279415/20120330185110000.html


 昨日、『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた
私の投資法-借りて増やす技術-』を出版しました。出版に
至るまでに多数の方のご助言を頂き、皆様に感謝申し上げ
ます。ご助言頂いた方には後日本を進呈しますので、メー
ルを差し上げます。それ以外の方は、アマゾンからご購入
をお願いいたします。 http://os7.biz/u/5zClk

 どういう本か、コンセプトは、「キャッシュフロー偏重
型不動産投資」の経営破たんの警鐘です。キャッシュフロ
ーだけに目を奪われた従来の不動産投資では、資産価値の
下落が無視されがちなので、収支の悪化により一挙に破綻
する恐れがあります。本書では、純資産を重視した、より
安全で高収益な新しい不動産投資スタイルを提示します。

 不動産投資本に慣れている方は「純資産6億円」と聞くと、
6億円の借金をして6億円の不動産を買った、と連想するか
もしれません。しかし、借入金が6億円で不動産時価6億円
では、資産6億円でも純資産はゼロです。私の会社は直近
決算時に資産から負債を引いた純資産が6億円なのです。
しかし、資本金千万円なので不動産購入資金は融資に依存
しています。自己資金をほとんど入れない収益不動産購入
を4年繰り返したら、純資産が千万円から60倍の6億円にな
りました。なぜそのようなことが可能になったのか、今回
の本で詳しく解説しています。

 目次は次の通りです。

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序章 私が実践した「借りて増やす技術」p11
1 私が不動産投資を始めた訳
2 「学生大家」から始めた私の不動産投資歴
3 私の不動産投資法と5年前に流行った投資法との違い
4 資産性「土地」を重視した投資法
5 物件売却までの長期的な利益を追求せよ
6 ただ融資を受けて買うのではない「借りて増やす技術」

第1章 職業・年収も関係無し! 融資で資産を作りなさい p31
1 融資が難しい人は、区分所有から始めなさい
2 区分所有マンション投資の長所と短所
3 貯金できない人は不動産投資をする資格無し
4 資産家でなくてもアパートローンを受ける方法
5 事業となれば「属性」も「資産家」も関係無し
6 事業のアマチュアへの融資とプロへの融資

第2章 不動産鑑定評価手法を活用! 賢い物件選択の仕方 p51
1 必ず知っておきたい不動産の3つの評価方法
2 一棟アパート・マンションを土地値以下で買いなさい
3 狙い目は、不人気な土地価値の高いアパート
4 高額な一棟マンションを安全に買うには?
5 アパートとマンション、どちらがお勧めか?
6 アパートとマンションを組み合わせて経営する
7 地方の一棟マンションを買うメリット

第3章 「業者価格」以下で収益不動産を購入する! 実践ガイド p83
1 「業者価格」を可能にする買付申込書の書き方
2 買付申込書は1時間かけて書きなさい
3 売却意欲の高い売主から買いなさい
4 お得な非公開情報を流してもらう方法

第4章 今でもフルローンが可能! 最新の融資攻略法 p107
1 私が多くの銀行から融資を受けてきた理由
2 融資してくれる金融機関を探し出す方法
3 これから借りたいと思う金融機関とのつき合い方
4 どんな形でもいいから返済実績を作りなさい
5 融資が円滑に進む、公的信用保証制度の使い方
6 つき合って意味のある金融機関を選びなさい
7 最近また、私が区分所有を買っている理由
8 せっかくなら銀行の常連客になりなさい
9 投資地域戦略によって金融機関を変えなさい
10 物件の「価格差」が融資でチャンスを生み出す
11 将来の担保余力が増える物件の買い方
12 耐用年数超えの融資を受けることの是非
13 電話一本で、フルローン対応かどうかを知る
14 フルローンは第二地銀と信金が狙い目
15 フルローンで融資を受けるための計算方法
16 不動産投資でも「小口分散投資」をしなさい
17 サラリーマンが副業で、不動産賃貸が本業に
18 会社への事業資金融資は、なぜ青天井なのか
19 プロとみなされれば全空室の融資も可能に

第5章 金利上昇に負けない! 純資産を築く不動案投資 p199
1 借入金による投資リスクや出口戦略を考える
2 不動産投資の最大のリスクは金利である
3 もしも収益物件を売ることになったら
4 空室率上昇と不動産賃貸業の将来

ケーススタディ 私たち、こうして融資を受けました! p225
ケース1 1年足らずで4棟100戸を満室経営!
ケース2 事業計画次第で業績が浅くても融資に通る!
ケース3 事業性融資に変えて、億単位の融資が可能に
-----

 不動産投資の初歩的な解説はしていません。私の投資自
叙伝的な文章もほとんどありません。それらは、2009年に
出版した『逆転不動産投資術』 http://www.an.to/ishiwata
において書いており、今回の本は事実上その続編だからで
す。この新刊本をお読みになり、難しいと感じた方は、『
逆転不動産投資術』をお求めになられてはいかがでしょう
か。

 今回は『借りて増やす技術』というタイトルの通り、融
資を受けるノウハウ満載の本です。中心となる第4章「今で
もフルローンが可能! 最新の融資攻略法」は90ページに及
びます。自信作なので、取引金融機関の担当者らに渡す予
定です。前作『逆転不動産投資術』は銀行員に対して読ま
せるような本では無かったので、内緒にしていました。そ
れでも皆様からかなり高い評価を頂戴しましたが、新作は
前作を大きく上回る質の高さだと自負しております。

 前作発売時のことを覚えていらっしゃる方がどれほどか
分かりませんが、発売直後にアマゾンで品切れになり、さ
らに出版社でも品切れになり、アマゾンの中古品が定価以
上で取引された期間がありました。今回もさほど多くは発
行されていないので、私のメルマガをお読みの皆さんには、
品切れになる前に買って頂きたいと思っています。
http://os7.biz/u/5zClk


 さて、前置きが長くなりました。私は常日頃、融資依存
の不動産投資では金利上昇が致命的だと言っています。こ
のような投資を拡大できるのは、低金利の今だけです。で
すから私は今、不動産投資を大きくしようとしているので
す。

 しかし、金利が上がると経営が苦しくなるのが分かって
いるのに事業拡大するというのはリスクが大きいです。そ
こで私は、金利上昇リスクのヘッジを行おうと、かねてよ
り金融機関と折衝していました。そしてこの度、複数の金
融機関と金利のデリバティブ取引をすることで、金利上昇
リスクをヘッジすることができました。

 プロパーの事業性融資では変動金利が基本です。銀行に
よっては固定金利も可能ですが、金利がかなり上がる上、
繰上げ返済時の違約金がいくらかかるか分からない、先行
き不透明な投資になってしまいます。その点、私が今進め
ている金融機関から金利のオプションを買う取引ですと、
固定金利よりも安いコストで調達でき、途中解約時の違約
金等もありません。

 例えば、市場金利+1%で契約すると、金利がその水準を
超えて上昇すると、デリバティブ取引にて金利を受け取る
ことになります。借入金利も上がりますが、一方で金利を
受け取ることで、金利上昇リスクをヘッジできるのです。

 もっとも、どこの銀行でも扱っている商品ではなく、ま
た、誰でも簡単に買える訳ではありません。スルガ銀行・
オリックス銀行としか付き合っていない方は、こうした取
引ができません。金融機関をどのように開拓してどのよう
な取引をすれば良いかは新刊の第4章に詳しく書いています
ので、そこに譲りますが、そこに書いた金融機関取引を次
々と繰り返した結果、複数の銀行にデリバティブを売って
もらえるようになりました。

 そして、証券会社でも取引してくれるところを見つけ、
契約を交わしました。数多くの証券会社に当たって1社と
しか話が進みませんでしたが、ここならば比較的簡単に
販売してくれます。

 借入金利が上がると銀行が金利を払ってくれて金利上昇
リスクをヘッジする方法について、勉強会を開催します。
今後のメルマガで募集告知をしますので、ご関心のある
方は私のメルマガに注視して頂ければと思います。



 最後は広告枠です。長さ無制限で広告料10,500円です。
今号は増山大様からのお知らせです。



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  不動産投資初心者でも 初めから ラクラク経営する方法

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もしもあなたが ・・・
・年収700万円の安定給料を貰うサラリーマン
・不動産投資 をこれから始める
・とりわけ 既に勉強しているが結果がなかなか出ない
・でも 今年! 2012年こそ、1棟目を手に入れたい
・しかもあの面倒な 「物件探し」「銀行融資り」「入居付け得意な管理会社探し」
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2012年、もう4月です。
昨年は本当に社会情勢が一変しましたね。
あの3.11 からもうすぐ1年・・・

安定した生活を送っているサラリーマンのあなたは
その安定した生活を見直し思い切った行動をするきっかけに
なった機会だったかと思います。なかでも

その1  3.11を機に結婚をしたカップルたち
その2  3.11を機に海外へ移住した起業家たち
その3  3.11を機に投資不動産を実際に購入したサラリーマンたち

などなど。
私の周りには このような「やろうやろう」と思っていてやっていなかった
そんな先送りにしていた思い切った行動・・・
を やり遂げた人が大変多くおられました。
とくに その3 は 大変多かったですね。


理由はみなさん「 人生、生きているうちにやらなきゃ 」でした。
あなたはそんな話を聞くと
・いやいや、僕は何も出来なかった。でも今年こそは・・・
・震災後には、いい物件が見当たらなくて、・・・
・あんな地震がくるとなおさら一歩踏み出す勇気が起きなくて・・・
・(あいかわらず)家族の反対が・・・ウンタラカンタラ・・・
・(挙句の果ては)こんなときに金儲けなんて・・・ウンタラカンタラ・・・
とナンダカンダと言い訳をして不動産投資を始めなかったのではないですか?

なのに始めた人に対し「 アセリ 」を感じているのではないですか?
この手紙を書く理由はあなたに 「 とっておきの話 」 をすること。

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 今年度以降、さらに良い投資が出来るようになります
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申し遅れました。私は 増山大と申します。
不動産投資の塾 増山塾 塾長をやっています。
不動産業界ヒトスジ24年、賃貸アパート・マンション業界ひとすじ24年、
の一級建築士です。

そんな僕ですが、ふだんは
・塾生さんからの不動産購入の相談(コンサルティングですね)
・建物のかし(瑕疵=欠陥)のコンサルタント
・地上げ交渉人(←コワイ仕事です)
・自分のアパート・マンション経営(←たいしたことないです)
・家族のアパート・マンション経営(←あまり、たいしたことないです)
・海外不動産投資(←たいしたことないです)
・高利回り各種投資(←最近はコッチが儲かってます)

をやっています。
そして それらの人脈を生かして ゲットした情報を
塾生さんにお伝えして感謝されています。

そして 自由な時間 を満喫しながら楽しく生活しています。
「 そんな自慢はいいから 早く自動操縦で月100万円の家賃を
  得る方法を 教えてくれよ 」
はい、わかりました。
いまから その話をします。
一字一句 読み洩らさなぬよう読み切ることを約束してくださいね。
いいですか?約束しましたよ。では お話しします。あなたは

・投資不動産を買って管理をホッタラカシで家賃収入を得たい
・綺麗で立地が良くて誰もがうらやむマンションが楽して手に入れたい
・一番めんどくさい「銀行融資」でフルローンを苦も無く引きたい

と思っていませんか?思っていますよね?
地上げ交渉で身に着けた 人との付き合い方を駆使し
かなりの確率でその3つの条件に近いマンション経営を
塾生さんは実現されています。なぜ そんなことができるか?それは

私には 地上げや長年の業界人生での人脈があるからです。
私には つまり情報も集まってくるからです。
私には 人の潜在能力をMAXに活かすパワーがあるからです。

この3つが揃って初めて
・投資不動産を買って管理をホッタラカシで家賃収入を得たい
・綺麗で立地が良くて誰もがうらやむマンションが楽して手に入れたい
・一番めんどくさい「銀行融資」でフルローンを苦も無く引きたい

が手に入るのです。なのに多くの人は
・良い物件情報さえ手に入れば物件が買えるよ!
・銀行さえ「うん」と言えば融資は付くよ!
・広告料さえ沢山払えば入居者が埋まるよ!

と勘違いしています。
とりわけ 1棟目を持っていない人が そう 勘違いしているのです。
=====================
 そんなんじゃ、ダメ。一生買えないです。
=====================
私は塾を初めて 本当に多くの投資家さんを見てきました。そして

・物件を買える人
・物件を買えない人

の違いは たった一つ であることに気が付いたのです。
なんだか わかりますか?あなたはそれを知りたくないですか?
まだ1棟目を買えていない方は特に 知りたいと思いますよ。
聞いたら ショック を受けちゃいますよ。いいですか?

「 はい!はい! 今すぐ 教えてください! 」

しょうがないですね(笑)わかりました。

答え)マ○○○○○ト

です。それが 買える人と買えない人の違い、ということが
わかりました。その証拠に 同じフルローン物件情報を手渡しても

・買えない人:年収2500万円のサラリーマン(会社役員)
       (↑ 買いたい買いたいと3年前から言っている)
・買える人:年収800万円のサラリーマン
       (↑ 開始後3ヶ月、6か月で2棟 )
ということが 普通にあるのです。
これは 本当です。なのでこれから1棟目を買おう と言うあなたは

   物件を買えない人 → 物件を買える人

を実現した先輩のたどった道を歩めば
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ほったらかし で 100万円 もの家賃収入 を
 会社に勤めながら・・・毎月、チャリンチャリン ♪
  昼寝しながら・・・毎月、チャリンチャリン ♪
   家族と旅行しながら・・・毎月、チャリンチャリン ♪
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となります。では そんな投資法で成果を出した物件の数々を
こちらで 見てみましょう http://masuyamadai.com/120429


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 買った後 のリスクが心配なんです・・・・
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そういう心配ばかりしていて
なかなか 一歩踏み出せない人を
私は本当に多く見てきました。

そんなあなたへ朗報です。なぜならば・・・

・建物にかし(欠陥)があったら・・・
    ⇒ 一級建築士がのあなたの気がかりに答えます

・いずれ来る大規模修繕を乗り切れるだろうか?
    ⇒ 当初に行います ボロ物件でもサポートします

・空室が埋まらなかったら・・・
    ⇒ 満室経営のプロと増山がWサポートで満室に導きます

いかがですか?もしかしてとあなたは 「塾へ入れ といいたいんだろ?」

と思いませんでしたか?   いいえ  違います。
この投資法で成果を出した方法をセミナーでお話ししますのでそれを

   「 いちど 聞きに来たらいかがですか? 」

という 提案 をしているのです。その投資法とは

・投資不動産を買って管理をホッタラカシで家賃収入を得た
・綺麗で立地が良くて誰もがうらやむマンションが楽して手に入れた
・一番めんどくさい「銀行融資」でフルローンを苦も無く引いた
です。あなたはそれを知りたくないですか?

▼誰でも再現する秘訣 を 体系的に増山が解説します。
▼なまなましい実例をふんだんに交えて解説します。

 ここで 実例の一部 を確認する http://masuyamadai.com/120429


募集は 【 30名限定 】4月23日まで半額以下の【 たった21000円 】
なのでアッ!という間に 席が埋まってしまう可能性があります。
「 あ~あのとき・・・ 」とならないように今のうちに権利を確保してください。
 http://masuyamadai.com/120429



 以上、増山大様からのお知らせでした。


 
発行者:石渡 浩
ブログ:http://blog.fudosan-toshi.org/
ホームページ:http://www.fudosan-toshi.org/

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