石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

不動産を売らずに含み益を銀行に認めさせる方法(前半)


カテゴリー: 2017年05月20日
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第246号 不動産を売らずに含み益を銀行に認めさせる方法(前半)
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■必読バックナンバー

 今号は今月2日、3日、15日と本日未明に配信した次の記事の続編です。

・2日夜「『純資産6億円を築いた』の嘘」
http://archives.mag2.com/0000279415/20170502201554000.html

・3日朝 「『純資産6億円を築いた』が嘘だった最大の理由」
http://archives.mag2.com/0000279415/20170503060000000.html

・15日夜「不動産売却により銀行査定が良くなる理由 」
http://archives.mag2.com/0000279415/20170515234618000.html

・20日未明「保有中の不動産がいくらで売れるか知る方法」
http://archives.mag2.com/0000279415/20170520001750000.html


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■不動産含み益を損益計算書・貸借対照表に載せらるか

 5年以上前に収益不動産を割安に買った方の多くは、取得価格や簿価よりも時価が高いことでしょう。特に、建物簿価は減価償却によって毎年下がりますので、上げ相場では時価と簿価の差額すなわち含み益が出易いものです。

 この含み益を損益計算書・貸借対照表に載せられないかどうか、私は公認会計士や会計学者に質問したり、書物を調べたりしてきました。そして、この含み益を損益計算書・貸借対照表に載せるためには含み益が出ている不動産を売却するしかない、という結論に達しました。

 資本金千万円の会社が十億円も銀行から借入して不動産を購入すれば、自己資本比率が低くなり債務償還年数が長くなり、融資を受け難くなります。そんな会社を経営者保証無し(私の個人保証を付けずに)で会社のみを債務者として融資が受けられる会社にし、さらに、納得のいく価格で株式売却できた背景には、数億円のマンションの売却がありました。

 不動産含み益を損益計算書・貸借対照表に載せることは、日本の会計基準ではできません。売却しないことには、利益や(純)資産に反映されません。実際、「純資産6億円を築いた私の投資法」という拙著のタイトルは「嘘」であり、5億円でしか売却できなかったのです。不動産の本当の時価は売ってみないと分かりません。当てにならない不動産含み益が損益計算書・貸借対照表に表示されないことは、今思えばごく当然です。

 ですから、含み益のある不動産を保有し、将来事業を更に拡大して次のステージに進みたいとお考えの不動産経営者の方々には、それら不動産の売却をお勧めします。

 まずは、いくら位で売れそうか、宅建士・宅建業者に売却価格の査定をしてもらいましょう。私が推奨するこのサービス

http://www.fudosan-toshi.org/rakumachi.html

にて、無料で5人の宅建士(5社の宅建業者)への売買価格査定を一括で数分で依頼できます。

 今売ったらどれほど儲かるのか。返済していくらのキャッシュが残るのか。まずは売却価格の目安を知るところから始まります。コストをかけずにリスクを負わずに概算を得られますので、是非お試しください。



■不動産を売らずに含み益を銀行に認めさせる方法

 では、不動産を売らずに含み益を銀行に認めさせる方法はないのでしょうか。確かに、損益計算書・貸借対照表には反映できません。しかし、決算書は損益計算書・貸借対照表だけではありません。法人税法で求められている申告書添付書類は、通常、

・貸借対照表
・損益計算書
・株主資本等変動計算書若しくは社員資本等変動計算書
・貸借対照表に係る勘定科目内訳明細書
・事業等の概況に関する書類(当該内国法人との間に完全支配関係がある法人との関係を系統的に示した図を含む。) 

です(法人税法第74条第3項、法人税法施行規則第35条)。申告は確定した決算に基づいて行うところ、決算の確定には株主総会等を経る必要があります。

 そこにおいて、少なくても、会社法令に基づき

・貸借対照表
・損益計算書
・株主資本等変動計算書若しくは社員資本等変動計算書
・個別注記表

が必要とされています(会社法第435条第2項、同617条2項、会社計算規則第59条、同71条)。

 一般に決算書と言いますが、会社法では「計算書類」とされており、そこにおいては、法人税法に規定のない「個別注記表」が含まれています。

 従って、注記表も含めて決算書であり、注記表に含み益を書くことができるのです。それが、不動産を売らずに含み益を銀行に認めさせる方法です。この詳細は次号に譲ります。



石渡 浩(いしわた ひろし)

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