石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

銀行からの格付を自分で計算する


カテゴリー: 2017年10月19日
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第286号 銀行からの格付を自分で計算する
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■「お金がお金を働かせる」という考え方

 不動産賃貸業を営んでいる私たちは自らあまり労力をかけずに資本が収益を生む仕組みを作っています。こうした発想を極めているのが内藤忍さんです。内藤さんは東大卒元金融マンの肩書で不動産を含む資産運用本を多数出している著名ビジネス作家です。

 「お金を働かせる」というのは分かりますが。内藤さんは、さらに、「お金がお金を働かせる」という発想です。すなわち、自ら一回元のお金に指示を出すとそのお金が次のお金に指示を出す、というものです。社長が部長に指示を出すと部長が中間管理職に指示を出し、その管理職がまた指示を出す、という企業社会の指揮系統を資産運用に「導入」しているのです。

 そんな内藤さんの長時間のウェブセミナーを無料で視聴できますので、ご案内致します。有料セミナーの勧誘もありますが受講料5千円ですので良心的なプロモーションだと思います。短時間バージョンはメールアドレス等一切登録無しで、次のウェブページにアクセスするだけで視聴できます。
http://mail.omc9.com/l/01WHWt/lGxJocRu/



■銀行からの格付を自分で計算する

 2年ぶりに首都圏でセミナー講師をします。今月21-22日に「格付と融資審査」と題したセミナーを自主開催し、2年ぶりに融資セミナーに登壇します。ご都合が付かない方のために、後日DVDをご視聴頂く「通信コース」もご用意しております。
 
 財務指標がどうなると格付けがどうなる、という直接的、数値的な話など、今回、「格付」に焦点を当て、格付けを上げる方法を解説します。

 ズバリ、あなたの会社の点数をあなた自身が格付の計算できるようにするセミナーです。

 すなわち、銀行が貸出先企業をどう査定して格付けるかが主たるテーマです。格付が高ければより有利な条件で融資が受けられ、それが低ければ新規融資は見込めません。格付によって金利も行内決済権限も下がります。事業として不動産賃貸業を大きくしたい会社経営者にとって、格付を高くすることは不可欠です。もちろん、経営者保証を外して法人のみの債務者にする際にも格付の基本となる財務力が必要です。

 一方、ここ数年で金融行政の流れが徐々に変わってきており、中小企業への査定の仕方については各金融機関の裁量に委ねられ、金融庁や財務局が個別企業の査定や格付について介入しなくなっています。また、特に地域金融機関においては金融仲介機能の向上や事業性評価に基づく融資が金融庁から求められています。

 そうした変化も踏まえ、格付を上げるために重要なことを、

<直ぐにできること>
   と
<数ヶ月かけてできること>
   と
<長期継続して行うことと>
   
の3つに分けてお話しします。
 
 抽象的な話ではなく、実際に格付がどうなるのか、数値例を出します。その中には、私がかつてまた現に経営する法人の財務諸表も含まれます。皆様が経営されている法人の格付がどう出るのか、実際に計算できるようになることが、講座の目的です。

 金融機関が融資先に信用格付を付す方法は、各金融機関により異なります。しかし、基本的な考え方と計算方法を修得すれば、細かなことは取引銀行員に直接質問すれば、ご自身で各金融機関の格付対策が可能になります。

 金融機関ごとに特に違う部分は何か、すなわち、各自で金融機関に聞くべきことは何か、講座を通して分かるように致します。銀行員に質問すべき事項について文面で整理して当日配布も致します。それゆえ、「全金融機関の法人融資に対応」なのです。

 このセミナーは特に次のような方にお勧めです。

・「1法人1銀行スキーム」に疑問を感じ、法人の本当の力で融資を受けたいと思っている方
・勤めを辞めた後でも融資が付くのか、不安に感じている方
・融資を申し込んだところ「借り過ぎ」を理由に断られて困っている方
・法人として本格的に事業展開したい方
・決算書をどうすれば融資が受け易くなるのか、端的に知りたい方
・経営者個人の連帯保証を外したい方
・個人の属性と切り離して融資を受ける方法を知りたい方
・不動産賃貸業以外の事業でも融資を受けたい経営者の方
・最新の金融行政について知りたい方
・不動産市況が下がった後で融資を受けて不動産を買いまくりたい方
・不動産市況が過熱している今、融資を受けて不動産を買いたい方
・不動産投資家にサービス提供している宅建士その他専門職の方

 お申込は次のフォームからお受けします。お支払いはカード・ペイパル・銀行振込に対応しています。
https://form.os7.biz/f/7f2c98c5/

 受講料は
・2日コース特別席 5万円 ※残1席
・2日コース一般席 3万円 ※残3席
・半日通信コース 1万円
です。
 
 半日通信コースとは21日15時からの私のセミナーを収録したDVDを後日ご視聴頂くものです。2日コースとは21日午後のセミナーからその後の懇親会そして翌日の少人数セミナーまで全てにご参加頂けるものです。21日夜開催の懇親会費を含む受講料です。

 銀行振込は20日(金)15時までの着金に限り、上記正規受講料から2百円値引きした金額でお申込み頂けます。

 特別席は、21日(土)の座席がゆとりのある「特別席」になることに加え、セミナー内容内外問わず、来年1月末まで私に電話と面談で回数無制限に質問・相談ができる特典が付きます。

 今回のセミナー開催場所は東海道線・小田急線「藤沢」駅徒歩のセミナー室です。藤沢駅までは東京駅から約45分、新宿駅から約60分です。

 スケジュールは次の通りです。ご来場頂けない方向けに、後日21日分のDVDをお送りする「半日通信コース」もございます。

・一日目 21日(土)
13時30分 開場
14時 開催挨拶
    銀行向け融資審査関連通信教育講座等の講師や監修をしている銀行業界有名コンサルタントのセミナービデオ上映 ※「半日通信コース」ではこの部分のご視聴を頂けません※
15時 石渡浩の「全金融機関の法人融資に対応! 格付と融資審査セミナー」開始
18時 石渡浩の「全金融機関の法人融資に対応! 格付と融資審査セミナー」終了
    その後、質疑応答、アンケート記入等
19時 解散・閉場

・二日目 22日(日)
12時30分 開場
13時 財務分析による格付一次査定演習(財分析について分からないところは公認会計士が個別にフォローします)
14時 公認会計士による決算書改善の公開コンサルティング
16時 石渡浩の不動産投資・資金調達全般の公開コンサルティング
17時半 個別対応、アンケート記入等
18時 解散・閉場

 21日、22日ともに電卓を使いますのでお持ちください。二日目の22日(日)は定員十名の少人数制です。ご自身の会社の格付演習を予定していますので、直近2期分(なければ1期分)の決算書をお持ちください。まだ決算をむかえていない場合には、私の会社の財務書類をお貸ししますので、それを計算して頂きます。

 22日(日)の公開コンサルティングでは、皆様からのご質問やご相談をお受けしますので、ご準備下さい。特段ご準備のない方は、他の方が提起する問題をお聞き頂くことになります。

 お申込は次のフォームからお受けします。お支払いはカード・ペイパル・銀行振込に対応しています。
https://form.os7.biz/f/7f2c98c5/



■どちらか一方だけ参加されたい方へ

 21日(土)のみご受講希望の場合、「半日コース特別席」(29,000円)のご用意が1席のみ可能です。夜の懇親会付きの料金です。座席がゆとりのある「特別席」になることに加え、セミナー内容内外問わず、来年1月末まで私に電話と面談で回数無制限に質問・相談ができる特典が付きます。なお、半日コース一般席は完売です。

 22日(日)のみご受講希望の場合、あまりお勧めしませんが、財務経営分析の基礎知識をお持ちの方に限り、申込をお受けします。ただし料金は、「2日コース一般席」(3万円)の適用となります。連絡事項欄に22日(日)のみ出席の旨ご記載下さい。21日(土)の配布資料は22日(日)開始前にお渡し致します。21日(土)の講義は後日DVDをご視聴頂きます。

 いずれも、お申込みは同じフォームからお受けいたします。
https://form.os7.biz/f/7f2c98c5/ 



----------火災保険・生命保険のご相談はこちらへ------------------

 石渡浩がほぼ専属的に損害保険を依頼している、総合保険代理店
アイリックコーポレーションの大石さんへの直通フォームはこちらです。

https://form.os7.biz/f/3fce78ef/

大石さんに直接メールが届き、大石さんから直接返事が来ます。

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石渡 浩(いしわた ひろし)

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サラリーマン時代に始めた株式投資から株で勝つための独自ルールを作り上げる。2009年10月、130万円だった株式資産は2017年に7000万円を突破。定期預金などを合わせた資産は1億2000万円に。 平成24年より投資助言・代理業を取得。現在、著者自身が実践してきた株で成功するための投資ノウハウや有望株情報を会員向けに提供しているかたわら、ブログやコラム等の執筆活動も行う。 2014年まぐまぐマネー大賞を受賞。読者数2万人。雑誌等のメディア掲載歴多数。 主な著書に『10万円から始める高配当株投資術』(あさ出版)『「小売お宝株」だけで1億円儲ける法』(日本実業出版社)
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