石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

今月不動産購入の契約または決済(予定)の方以外読まないでください


カテゴリー: 2017年12月17日
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第307号 今月不動産購入の契約または決済(予定)の方以外読まないでください
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■最近のバックナンバー

 次のメールはご確認済みでしょうか。私からのメールが迷惑メールフォルダに入っていないかどうかご確認下さい。見つけた場合は、「このメールは迷惑メールではない」として受信フォルダへ移動させることで、今後私からのメールが届き易くなります。

12月13日「不動産保有法人の売却を成功報酬百万円で完全サポートします」
http://archives.mag2.com/0000279415/20171213211000000.html

12月11日 「5億円の売買を仲介手数料百万円で行う方法」
http://archives.mag2.com/0000279415/20171211085214000.html

12月11日「融資に最も効果的な不動産売却」
http://archives.mag2.com/0000279415/20171210130424000.html

11月29日「来年の不動産投資を有利に進める方法」
http://archives.mag2.com/0000279415/20171129123725000.html

11月27日「収入も借入金も増やさずに預金を増やす方法―収益不動産の買い場が来たときに備えて今簡単に不動産保有者ができること―」
http://archives.mag2.com/0000279415/20171127165000000.html

11月27日「不動産取得税の融資を受けたい方へ」
http://archives.mag2.com/0000279415/20171127124238000.html

11月24日「頭金や諸経費の資金調達で気を付けるべきこと/オーバーローンを受けたい方へ」
http://archives.mag2.com/0000279415/20171124175000000.html

 これら過去記事は当時お読み頂けましたでしょうか。私からのメールが迷惑メールフォルダに入っていないかどうかご確認下さい。見つけた場合は、「このメールは迷惑メールではない」として受信とれいに移動させることで、今後受信トレイに私からのメールが入り易くなります。

 なお、これら以前のバックナンバーは
http://archives.mag2.com/279415/201711/
からご覧頂けます。



■不動産購入に伴う頭金分と諸経費分の融資を別の金融機関から受けられます

 不動産購入に際しては、まず売買契約で手付金を払う必要があります。そして、残代金決済時には、売買価格の他、売主への建物消費税、宅建業者への媒介報酬(仲介手数料)、法務局への登録免許税(登記費用)、司法書士への報酬等のいわゆる「諸経費」がかかります。さらに、所有権を取得したら、不動産所在都道府県に申告をして後日不動産取得税を納税する必要もあります。また、物件によっては賃貸住宅として整備するのに購入直後に修繕費を要します。

 私たちは融資を受けて収益不動産を購入することが多いですが、これら必要資金の全てを一つの金融機関から融資を受けられるのは稀です。従って、必要資金の一部は自己資金を充てるか、あるいは、やや高度な方法として、他の金融機関から融資を受けることになります。

 私は貸金業に従事しており、その業務の一環として、その一つの金融機関から調達できなかった不足資金の融資の仲介をしております。既に支払済みの頭金や諸経費も、今後支払い予定の諸経費も対象となります。

 売買価格以外の融資を受けたい方や、かつて融資を受けて購入した際の頭金や諸経費相当額の融資を今から受けたい方を対象に、仲介可能かどうかの相談に無料対応しています。完全成功報酬制ですので、金融機関の審査に通らなければ、私がどれほど労力を費やそうともお支払いは一切伴いません。

 売買価格と融資額との差額すなわち頭金部分や、例えば次のような諸経費を、購入資金融資と同水準の金利(年利5%以下)で調達できます。

(1)仲介手数料
(2)登記費用(登録免許税)
(3)不動産取得税
(4)購入直後の修繕・改装費用
(5)購入時火災損害保険料

 ご関心のある方は、https://form.os7.biz/f/2acb02eb/
からご相談下さい。なお、このメールのタイトルに「今月不動産購入の契約・決済(予定)の方以外読まないでください」とありますが、今年9月以降に不動産を購入済みの方及び来年1月10日までに契約締結予定の方も含めて、相談対応の対象とさせて頂きます。 

 現在高騰している収益不動産価格は今後必ず下がります。そのとき預金がなければせっかっくの機会の逃してしまいます。収益不動産の買い場が来たときに備えて、不動産購入に伴い減少した預金を融資を受けて補充されてはいかがでしょうか。



■火災損害保険料はほぼ半額になります

 融資を受けて不動産を購入する際には、火災損害保険契約が必要です。通常、銀行に長期の契約を求められ、物件によっては一括払いの保険料が数百万円にも上ります。

 ここで、売買仲介業者や銀行の勧める保険契約を鵜呑みにして結ぶのは危険です。火災損害保険料は、同様の補償内容でも保険会社・商品によって保険料が何割も違うからです。

 多くの場合、仲介業者や銀行が進める損保会社は1社です。1社の代理店しかしていないためです。そこでは、いくつもの損保会社と乗り合っている総合代理店にも相談すべきなのです。そうすると、他の保険会社のほうが同内容で保険料が安くなるものです。

 さらに、私たちは不動産賃貸業という事業を営んでいるところ、事業者向けの保険料は、消費者向けの保険料とは異なり、代理店と損保会社とで協議して、個別に割引が可能です。実際、消費者向けの「定価」よりも数割安くなります。

 ゆえに、皆様が既に得ている保険設計書・見積書の約半値で同内容の保険に入ることができる可能性があるのです。

 しかし、事業者向けの割引は、全ての代理店が、また、全営業員が扱える訳ではありません。経験と知識はもちろんのこと、社内や損保会社との力関係が物を言う世界です。ですから、大幅な割引を提案できるのは僅かです。その一人が、私が度々紹介している、アイリックコーポレーションの大石さんです。

 私は損害保険契約のほとんどを大石さんに扱ってもらっています。保険料が安くなるからです。私の損害保険契約をほぼ専属的に扱っている、保険代理店アイリックコーポレーションの大石さんへの直通フォームはこちらです。
https://form.os7.biz/f/3fce78ef/

 ここから送信して頂くと、大石さんに直接メールが届き、大石さんから直接返事が来ます。アイリックコーポレーションの公式HPからもメール可能ですが、多分それよりもレスポンスが速いです。



■既存保険契約を損なく解約して自己資金を増やすには

 このメールのタイトルは「今月不動産購入の契約・決済(予定)の方以外読まないでください」ですから、既に保険契約締結済みの方もいらっしゃるでしょう。そして、このタイトルにもかかわらず今月購入でない一部の方も、お読み下さっていることでしょう。そう、あなたです。

 そこで、最後に、既に損害保険契約を結んでいるあなたのために、既存保険契約を損なく解約する方法をお教えします。

 損害保険は月割清算で未経過保険料が戻ってきます。そして、「応当日」というものがあり、その日に解約して他の保険に乗り換えると、保険料のロスがなくなります。

 例えば、11月17日に開始した契約があるとします。これを12月17日に解約すると、1ヶ月分の「消化済み」の保険料以外の保険料が戻ってきます。その額は、11月18日に解約しても12月17日に解約しても同額です。12月18日に解約するともう1ヶ月分の保険料が引かれます。

 ですから、応当日に切り替えることで、保険料を無駄にすることなく、より良い条件の損害保険契約に切り換えることができるのです。さらに、既存保険料が高く、新規保険料が安い場合には、高額の未経過保険料と解約返戻金が入ってきますので、「収支」はかなりプラスになります。つまり、その分預金が増えることとなります。

 アイリックコーポレーションの大石さんは、新規購入物件はもちろんのこと、既存物件の保険の見直しの相談にも乗っています。

https://form.os7.biz/f/3fce78ef/
 ここから送信して頂くと、大石さんに直接メールが届き、大石さんから直接返事が来ます。アイリックコーポレーションの公式HPからもメール可能ですが、多分それよりもレスポンスが速いです。

 保険を利用した預金額増加策は、不動産保有者だから行える手法です。収入も借入金も増やさずに預金が増えます。現在高騰している収益不動産価格は今後必ず下がります。そのとき預金がなければせっかっくの機会の逃してしまいます。収益不動産の買い場が来たときに備えて保険契約を見直されてはいかがでしょう。





石渡 浩(いしわた ひろし)

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僕は『絶対倒産する』と言われたOWNDAYSの社長になった。
売上20億,負債14億,赤字2億『絶対倒産する』と言われ、メガネ業界内ではただの質の悪い安売りチェーンと馬鹿にされ続けていたOWNDAYS(オンデーズ)を30歳の時に買収し社長に就任。その後、10年間で奇跡のV字回復を遂げて、売上150億,世界10カ国に進出するまで・・、みたいな巷によくある再生物語。半分ノンフィクション。半分はフィクション。いつまで、どこまで書き続けるかはまだ未定です。 https://www.owndays.com Twitter:https://twitter.com/shuji7771 blog:https://ameblo.jp/shuji7777/
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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
大学院修了時に資本金990万円で作った投資不動産保有会社の石渡住宅サービスを9年後の2016年に上場企業フィンテックグローバル子会社ベターライフサポートホールディングス等に約5億円で売却(株式譲渡)して上場会社連結子会社にして石渡住宅サービス(現商号:ベターライフプロパティ)名誉会長に就任した石渡浩が,自己資金数千万円規模の一般投資家さんを主対象に,銀行融資を活用してアパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します. 主著:『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法- 借りて増やす技術-』ソフトバンククリエイティブ(2012)
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