投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

古い物件は、多角的に価値を評価する。


カテゴリー: 2018年02月13日
投資家けーちゃんです。


オリンピック。開会前にはいろいろ言われてましたが、
なんだかんだで盛り上がってますね。

選手を応援しつつ、何より自分が頑張ろうと思います。



■メルマガを初めて読まれる方へ

ご登録いただき、誠にありがとうございます。
どうぞよろしくお願いします。


初めての方向けの説明記事を書きました。

http://archive.mag2.com/0000254056/20080828213027000.html

こちらを最初に読んでいただくと、
メルマガが、分かりやすくなります。



■あなたの購入する物件って本当に大丈夫ですか?

 
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物件を手放す人が増えています。
 
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※Yahooなどで、無料レポートの受信専用の
 アドレスを作成してダウンロードされることをお勧めします。



■日本一分かりやすく、不動産投資を学ぶ。

不動産投資の学校は、時々ご案内していますが、
これはとにかく「授業が分かりやすい」です。

メイン講師の束田さんはもちろん、
それ以外の方も含め、
日本でいちばん分かりやすく不動産投資を学べます。


本編の講座は、それなりに高いのですが、
体験学習だけでも相当な効果がありますし、

お金と時間を出して、学ぶ価値がある!と感じれば、
本編へ飛び込んで行けばいいです。


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チャレンジ面談は、
ここで学べる基礎知識を教える場ではないので、
勉強してから来るのもお奨めです。


・何から始めていいのか、全く分からない。

・奥さんやご主人が、不動産投資に反対している。

・いろんな本に違うことが書いてあり、混乱している。

・ブームに乗せられて、安易に物件を買いたくない。


という方は、ここが最適です。


WEB受講も、参加費1千円で可能なんですが、
直接セミナーを受けるのが、無料でオススメです。



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物件をまだ購入できていない方のための、
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スタンス間違いや、偏った知識のせいで、
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なぜ、不動産仲介をする訳でもないのに、
こんなことを無料でやってるのか?

・・という疑問については、上記ページからご確認下さい。



これまで、数十名の大家さんをデビューさせており、
成果の一部だけでも、下記のような状況です。


・自己資金が100万しかないにも関わらず、
オーバーローンで2物件(2億円)を同時購入。

・利回り12%弱の名古屋マンションを、
オーバーローンで購入。

・地方中核都市の鉄骨マンション。
利回り14%でオーバーローン購入。


・地方都市2億円超のRCマンションを、
これまたオーバーローンで購入。初面談から、わずか3ヶ月。

・神戸の満室物件1.6億円を、競争なしですんなり購入。

・浜松の良い立地で、2棟一括購入。
 

・札幌で、空室リスクの低い高利回り物件を購入。

・栃木の2億円マンションをオーバーローン。

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メガバンクでフルローン。 


購入物件も、1千万未満~5億円まで。

RCマンションだけでなく、木造アパートや区分など、
様々なスタンスで、成果を出せるようになりました。
 
 
みなとみらいが一望できるお部屋で、
楽しくお話しましょう☆
  


■質問は、割とウエルカムです。

このメルマガでは、
読者さんからの質問を積極的に受け付けてます。

ご意見も歓迎です。しっかり拝読してます。


下記のフォームからお願いします。

遠慮なくどうぞ。


▼投資家けーちゃんへの質問やお問い合わせ
https://ssl.form-mailer.jp/fms/41f9c5cb84419



■編集後記

今後の不動産投資は、ここ数年の「RC一棟もの一辺倒」から
木造アパート、戸建てなども組み合わせて、多様化していくと思われます。

ボロ戸建を修繕して一定期間賃貸し、
その後、マイホーム目的の人に売ったりすることで、
資金を増やして一棟もの購入の頭金にする・・などの手法が、
増えてくると予想しています。


かぼちゃの馬車の件で、自己資金を盛ることが危険視され、
不動産投資に必要な金融資産の基準が、
これから厳しくなるのが確実だからです。


で、木造系の古い物件を買う時には、
多角的に、物件を評価することが大切です。

積算だけでも、利回りだけでも、正しい評価はできません。


戸建は実需の購入がほとんどなので、
積算・利回りを超越する、市場価格が形成されてますし、
木造の古い物件の場合は「更地にして分譲」を狙った不動産業者も、
購入者として名を連ねてきます。


例えば

・利回りも積算も足りてないけど、
 50万円くらいの修繕を入れれば1.5倍で売れる。

・土地値で売られていても、間口や道路付け、私道の持ち分などにより
 戸建分譲の業者が買う水準は、さらにその半額レベル。

・逆に、間口が広くて道路付けが良いと、
 土地を2つに切れるので、より高額で売却できる。

・積算価格の2倍の値段が付けられているけど、利回り18%。

・実需では買う人がいないくらい古いけど、
 ほとんど修繕なしに、賃貸することができる。


みたいなギャップがある物件が、
RCの一棟ものより、はるかに多いのが特徴です。


そのまま貸す、大規模なリフォーム、実需に転売する、
更地にして売却する・・など、多角的に物件を分析していくと、
より良い物件を入手できる確率が上がりそうです。


ぼくも以前、積算も利回りも低い戸建を、
さらっとリフォームして売却し、400万円くらい稼いだことがありますが、
賃貸に出すことばかり考えていては、そうはならなかったはずです。


 
■発行者情報

投資家けーちゃん

▼運営ブログ「投資家けーちゃん ハッピー&リッチBlog」
http://toushika-keichan.com


▼満室経営新聞の編集長をやってます。
http://manshitsu.info/


不動産投資3年2ヶ月でハッピー・セミリタイア達成。
 
豊かで楽しく幸せな毎日を実践中。
 
 
▼ぼくの家賃収入、経費、融資、活動状況については、
満室経営新聞プレミアムで確認できます。
http://fudousantoushi-ec.com/premium/


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本日も、最後までお読みいただき、
ありがとうございました☆




 

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