投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

サラリーマン投資家=年収1千万円以上・・の時代にどうするか。


カテゴリー: 2017年06月15日
投資家けーちゃんです。


1ヶ月後に健康診断を受けることにしました。

各種調整をしなければ。


メルマガ飲み会は、そのあとで(笑)


  
■メルマガを初めて読まれる方へ

ご登録いただき、誠にありがとうございます。
どうぞよろしくお願いします。


初めての方向けの説明記事を書きました。

http://archive.mag2.com/0000254056/20080828213027000.html

こちらを最初に読んでいただくと、
メルマガが、分かりやすくなります。



■競売で不動産投資を考えている方へ。

競売の必須アイテム、3点セットの読み方を解説。
 
現地調査に値する物件かどうか、判断するポイントが
しっかり書かれています。
 
最初はこのレポートを片手に勉強をしてから、
入札に挑みましょう。

競売初心者の方にお勧めです。
 

▼ダウンロードはこちら
http://bit.ly/ZyiWTb


※Yahooなどで、無料レポートの受信専用の
アドレスを作成してダウンロードされることをお勧めします。



■【チャレンジ生通信】無断でウソの修正申告・・続報。

コンサル(?)の紹介で訪問した某社によって、
自分の給与収入を、勝手に1千万円超に修正させられた話。

チャレンジ生からの続報が入りました。


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今日、税務署に行ってきました。
税務署の方が非常に良い方で、協力的でありがたいのですが、
結論から言うと、私の確定申告が正しい状態になるのは、
最短で7月末日だそうです。

処理としては、「取消」は審査などが非常に難しく、
色々手続きに時間がかかる。

校正の請求をして、最初のものが正しいんだ、という申請を出す方が早い、
とのこと。
結論はどちらも同じなので、後者で申請しました。

事情が事情なので、こちらも至急手続きをするが、
もともと1ヶ月に1回しか処理するタイミングがない。
6月末の締め切りは明後日とかなので、現実的でない。
7月末が最短となる。
(通常は、3ヶ月くらいかかる処理なので、異例の速さとのこと)

課税証明書に「修正申告あり」「未納」と出るのがまずい、と●●様(=別の不動産会社)が
おっしゃっていましたが、この状態は7月末に完了通知書?が
送られて、それからその情報が区に行くそうです。
完了通知書を持って、いつ反映されるか●●区に聞くのが一番良いかもとのことでした。

どちらにせよ、8月以降になると、さすがに厳しいかと思います。
しばらく、不動産活動を自粛(芸能人風)せざるをえないかなぁと
思っております。

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このチャレンジ生は女性で温和な性格をしてるので、
あまり大ごとにはなってませんが(最後、冗談も言ってるし 笑)

普通に刑事告訴レベルの話ですし、
紹介者に損害賠償請求しても良いくらいの話だと思います。

粛々と処理を進めているので前進こそしてますが、
処理が完了するまで物件買えませんし、
完了しても、完全になかったことになるのか不明です。


読者のみなさん、
こういう業者もホームページにはキレイなこと書いてます。

本当に気をつけてくださいね。


ちなみに、チャレンジ面談制度では、
それなりの知識がつくまで、業者さん訪問は禁止にしてます。

本来であれば、絶対怪しいので行くはずのない会社ですが、
チャレンジ応募前に、そのコンサルから紹介を受けていた関係で、
訪問しちゃったという訳です。



■不動産投資家デビューの最短コース

物件をまだ購入できていない方のための、
大家さんデビューに向けた無料モニター制度です。

▼投資家チャレンジ面談
http://toushika-keichan.com/charenge


スタンス間違いや、偏った知識のせいで、
何年経っても物件が買えなかったり、
買った瞬間に大損して、再起不能になることを防げます。


なぜ、不動産仲介をする訳でもないのに、
こんなことを無料でやってるのか?

・・という疑問については、上記ページからご確認下さい。



これまで、数十名の大家さんをデビューさせており、
成果の一部だけでも、下記のような状況です。


・自己資金が100万しかないにも関わらず、
オーバーローンで2物件(2億円)を同時購入。

・利回り12%弱の名古屋マンションを、
オーバーローンで購入。

・地方中核都市の鉄骨マンション。
利回り14%でオーバーローン購入。


・地方都市2億円超のRCマンションを、
これまたオーバーローンで購入。初面談から、わずか3ヶ月。

・神戸の満室物件1.6億円を、競争なしですんなり購入。

・浜松の良い立地で、2棟一括購入。
 

・札幌で、空室リスクの低い高利回り物件を購入。

・栃木の2億円マンションをオーバーローン。

・物件が出にくい仙台で、3.5億円のRCマンションを、
メガバンクでフルローン。 


購入物件も、1千万未満~5億円まで。

RCマンションだけでなく、木造アパートや区分など、
様々なスタンスで、成果を出せるようになりました。
 
 
みなとみらいが一望できるお部屋で、
楽しくお話しましょう☆
  


■質問は、割とウエルカムです。

このメルマガでは、
読者さんからの質問を積極的に受け付けてます。

ご意見も歓迎です。しっかり拝読してます。


下記のフォームからお願いします。

遠慮なくどうぞ。


▼投資家けーちゃんへの質問やお問い合わせ
https://ssl.form-mailer.jp/fms/41f9c5cb84419



■編集後記

今年になってから、不動産投資の融資は多少締まってきていて、
一番煽りをくっているのが普通のサラリーマンです。

年収でいうと6~800万円くらい。


平均以上の収入を稼いでいるのですが、
不動産融資に必要な属性は、「1千万円~」になりつつあります。

その証拠に、最近出ている本とかセミナーに、
高属性向けのものが増えてますよね。


未達の方で、「スルガ銀行はちょっと・・」なんて言ってる人は、
どんどん買えなくなっていきますのでご注意を。


さて、今日はこれからどんどん増えていくであろう、
銀行から「上客」として扱ってもらえない人が、
どういう考え方をしていけば良いかを説明します。


まず、5年でキャッシュフロー1千万とか、
リタイアレベルの目標を捨てることです。

少ない自己資金と普通程度の年収の方が、
こういった目標を達成するのは、可能なんですが大変です。


覚悟を決めてます!なんて言ってる人でも、
実際にオーバーローンが付くような物件を目にしても、
返済比率が高くて手を出せません。

入居率80%を維持していれば大丈夫なんですが、
そういう方が求めているのは、半分空いても黒字になるとか、
ちょっとあり得ない水準だったりするので。


そうじゃなくて、もっと地道で事業性の高い物件。
高利回りのアパートとかを買うのです。


利回り14%くらいの物件を、金融公庫で借りて購入。

空室リスクと戦いながら6年保有して売る。


そしたら、残債との差額がキャッシュとして戻るので、
今度はもう1ランク上の物件を買うのです。

規模が大きかったり、もう少し手堅い場所にあったり。


15年くらいで、CF月額100万円はいけるかと思います。


簡単にいうと、サラリーマンとして優遇されないのであれば、
最初から事業者として投資をする、ということです。


サラリーマン投資家は、実力以上の規模が買えたり、
審査が簡単だったりフルローンが付いたりと、何かと有利ですが、

そういうスキームで買える物件に不満であれば、
他の方法(=事業者的な買い方)をするしかありませんね。


今でも、年収700万くらいのサラリーマンが、
5年とかでCF100万円を達成することは可能なのですが、

自分の稼ぎ以上の不労収入を得ようとする割には、
運営努力や引き受けるリスクについて、コミットできてない人が多いので、
こういう提案もしてみた、、という訳です。


そのうち、今のようなサラリーマン投資家スキームは、
年収1千万円以上の人に限られるようになります。


 
■発行者情報

投資家けーちゃん

▼運営ブログ「投資家けーちゃん ハッピー&リッチBlog」
http://toushika-keichan.com


▼満室経営新聞の編集長をやってます。
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不動産投資3年2ヶ月でハッピー・セミリタイア達成。
 
豊かで楽しく幸せな毎日を実践中。
 
 
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本日も、最後までお読みいただき、
ありがとうございました☆




 

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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
大学院修了時に資本金990万円で作った投資不動産保有会社の石渡住宅サービスを9年後の2016年に上場企業フィンテックグローバル子会社ベターライフサポートホールディングス等に約5億円で売却(株式譲渡)して上場会社連結子会社にして石渡住宅サービス(現商号:ベターライフプロパティ)名誉会長に就任した石渡浩が,自己資金数千万円規模の一般投資家さんを主対象に,銀行融資を活用してアパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します. 主著:『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法- 借りて増やす技術-』ソフトバンククリエイティブ(2012)
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