投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

連休中の、質問回答メール。


カテゴリー: 2016年04月30日
 投資家けーちゃんです。


 連休中ということですが、メルマガ配信です。

 今日は頂いてる質問に回答させていただきますね。


 
■弁償は「時価額」でするもの。

 最初は、火災保険についての質問です。

 知らない読者さんもいらっしゃるかもしれませんが、
 ぼくは2007年まで、損保会社に勤務してました。

 不動産以上に、保険には詳しいです。

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 火災保険の補償範囲についての質問です。

 隣家の火事があり、消防による放水により、賃貸物件(貸事務所)が煤や
 油交じりの水で汚れました。屋根の汚損状態は白華現象が出ていて、
 汚れを洗い落すと表面塗装も取れる可能性があるとのことです。

 そこで表面塗装まで含めた補償してくれると思ったら、保険会社(損保ジャパン)では
 経年変化による劣化(貸事務所は建てて4年経過)による表面塗装のやり直しは、
 火災保険の対象外と言われました。
 
 自身の過去の保険事故の経験で、直す場合新品にしてもらった(JA建更、東京海上など)ので、
 今回の経年変化分は、保険対象外といわれ、びっくりしました。
 損保協会に問い合わせましたが、不服の場合は損保ジャパンの本社に苦情処理窓口があるので、
 そちらに聞いてくれと言われ要を得ません。

 質問は
 事故補償において、経年変化分は対象外という考え方はあるのでしょうか?

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 これは、損保ジャパンがウソをついてるんじゃなくて、
 もちろん、東京海上やJAの商品が優れているという訳でもなくて、


 ・自分の事故は、自分が契約している火災保険を使った。

 ・今回の事故は、加害者が契約している賠償責任保険で補償された。

 
 という違いです。

 通常、補償というのは「時価額」で行うものです。

 
 10年オチのボロ中古車に追突して廃車にさせても、
 新品の車を弁償する訳ではありません。それと同じです。

 ただ、火災保険で時価補償をしていると、
 燃えた建物を、再建築できない人が続出してしまうので、
 例外的に「再調達価格」での補償をしているのです。


 ですから、相手の賠償責任保険に頼らず、
 ご自身が契約している保険会社に、事故の報告をすれば、
 時価との差額は、そこから出してもらえます。

 それでも損保協会の対応は、どうかと思いますけどね。



■すぐ行動ができない方が読む本とは?
 
 海外在住の方から、こんな質問メールをいただきました。

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 けーちゃん様、

 いつも楽しくメルマガ拝見しています。
 私は現在仕事の都合で海外に在住しています。

 しかし、今更?将来に対する不安ややりたい事を我慢せずに出来るようになりたいと思い、
 お金の勉強、投資の勉強を始め、メルマガを拝見するに至りました。

 私の状態では、銀行融資を受ける事は難しいと思うので、来年日本に帰任した時にすぐに
 すぐに活動出来るよう、今から不動産投資を勉強したいと思っており、けーちゃんさんが
 配信されている資料をダウンロードしようとしたのですが、うまく出来ませんでした。

 つきましては、メール添付で送って頂く事は出来ないでしょうか?

 また、これから複数の不動産投資本も読んでいきたいので、
 私にオススメな本などありましたら、ご紹介頂けないでしょうか?

 帰任時にはチャレンジ面談もさせて頂きたいので、
 それまでにちゃんとお話しできるように勉強したいです!

 ど素人の相談で恐縮ですが、アドバイス頂けると幸いです。
 どうぞよろしくお願い致します。

 ---------------------------------------------------

 海外赴任!いいですねー。

 自分のお金を使わず、海外生活ができるというのは、
 サラリーマンの特権のようなもので、
 今後独立しても、なかなか同じことはできません。

 ぜひ、楽しんでくださいね。


 さて、配信されている資料というのもいろいろあって、
 何を指しているのは分かりづらいので、
 よろしければ、具体的になんなのかをお知らせ下さい。

 映像ものなんかは、メールで送るのは難しいのですが、
 可能であれば対応させていただきます。^^

  
 オススメ本。

 チャレンジ生に課題図書として出しているものは、
 面談のうえ、スタンスに合致したものを選んでいます。

 初心者のうちは、読んでも意味がないものや、
 誤解を招く可能性が高く、できれば読まない方がよいものも、
 今の出版状況ではときどきあるのが実情です。

 
 できれば、大家さんが書いた体験談的なものではなく、
 もうちょっと教科書っぽいものがオススメです。

 ただし「~の教科書」というタイトルであっても、
 中身は教科書じゃないものもあるので、
 そこは注意してください。


 帰国後、お会いできますことを楽しみにしております。



■5~8年 → 3ヶ月に短縮。

 最後は、チャレンジ面談を受けたかたからの、
 購入&大家さんデビュー報告です。

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 寺尾 恵介 様

 お世話になります。
 昨年11月にチャレンジ面談を受けさせて頂きました。●●と申します。
 覚えてらっしゃいますでしょうか?

 http://toushika-keichan.com/charenge

 前回、寺尾様に面談して頂き、アドバイスの下、2月上旬に無事、
 中古アパート一棟を購入するに至りました。
 面談から3か月で購入することができました。

 もちろん、完璧な物件ではありませんが、
 初めての購入、且つ自分の属性を考慮すると、ベストをつくしたと思っております。


 結果として、下記条件での購入となりました。

  ●●県 築27年(リフォーム済み)2550万(2DK10部屋:満室)頭金1割 
  表面利回り13.78%
  融資:日本政策金融公庫 固定金利1.4% 支払:10年

 判断に迷ったのは、支払期間10年という点でした。
 上記条件で金融公庫にするか?ノンバンクでキャッシュフローを多くするか?

 現時点で満室。キャッシュフローもでています。
 しかしながら、やはり返済比率が高い為、その分のリスクが気になりました。

 ご紹介いただいた本を基に、
 周辺の賃貸状況・相場を調べ、今後の賃貸付・管理をお願いする不動産屋に相談。
 『現在相場よりかなり安く貸し出し満室にしていますが、将来もう少し家賃を上げても満室を
 維持でき、利回りも、もう少し上げられる。現状で回せば、満室は維持できる。』

 とのことで、

 政策金融公庫にて融資を受けることにしました。

 この判断がベストかは今はわかりませんが、現状の自分を考慮すれば、
 よりベターであったと思っています。

 今後の維持費・トラブルの事を考えると苦労もあるかと思いますが、
 今月分の家賃がはいり、本当に不動産賃貸業をはじめてよかったと実感しました。

 これも全て、寺尾様の面談のおかげだと思っています。
 もちろん、寺尾様以外にも多くの方のお力添えの結果でありますが、
 やはりチャレンジ面談を受けていなければ、一棟アパート購入にたどりつくには、
 あと5~8年はかかっていたと思います。

 できれば、今年あと1棟購入したいと考えています。

 繰り返しご紹介いただいた本を読んでいますが、今の気持ちを忘れず精進いたします。

 本当にありがとうございました。

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 はぁい。^^ おめでとうございます。

 公庫で回るのでしたら、それが一番でしょう。


 どんな属性でも不動産投資はできるというのを、
 証明していただけました。
 これからも、頑張って下さいね-!!



■発行者情報

 投資家けーちゃん

 ▼運営ブログ「投資家けーちゃん ハッピー&リッチBlog」
  http://toushika-keichan.com


 ▼満室経営新聞の編集長をやってます。
  http://manshitsu.info/


 不動産投資3年2ヶ月でハッピー・セミリタイア達成。
 
 豊かで楽しく幸せな毎日を実践中。
 
 
 ▼ぼくの家賃収入、経費、融資、活動状況については、
  満室経営新聞プレミアムで確認できます。
  http://fudousantoushi-ec.com/premium/


 ▼お問い合わせ、ご質問はこちらへどうぞ。
  https://ssl.form-mailer.jp/fms/41f9c5cb84419
 
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 本日も、最後までお読みいただき、
 ありがとうございました☆




 

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