投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

不動産投資メルマガの虚構


カテゴリー: 2011年11月13日
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 ★ノムコムのコラム更新しました。
  ぼくが購入した物件の、交渉や調査のドキュメントです。

 http://www.nomu.com/pro/column/
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 投資家けーちゃんです。


 カプセルホテルが好きで、時々泊まるのですが、
 最近の施設充実ぶりはすさまじいです。


 ・縦じゃなく、横から入る(入りやすいです)

 ・BS、CSも入る個室テレビ

 ・携帯充電用コンセント

 ・ウォーターベッド

 ・カプセル内LANケーブル

 ・高濃度酸素

 ・ホテルの人が指定した時刻に起こしに来る。


 ↑これ、共用部分じゃなくて、
 全部、個室のカプセルの中にあったりします。


 これだけ揃って、1泊3500円とかですから、
 もう、訳が分からないです。

 終電逃して、タクシーで帰るより、
 こっちに泊まった方が、絶対良いと思います。



■メルマガを初めて読まれる方へ

 ご登録いただき、誠にありがとうございます。
 どうぞよろしくお願いします。
 

 初めての方向けの説明記事を書きました。

 http://archive.mag2.com/0000254056/20080828213027000.html

 こちらを最初に読んでいただくと、
 メルマガが、分かりやすくなります。



■買い方も変化する。

 藤山勇司さん、赤井誠さんなど、
 凄腕の大家さん4名による「物件購入」に特化した、
 ノウハウセミナーです。

 競売、任売、新築など、様々な投資法について、
 実際にうまくいった事例を話してくれるそうです。


 ちょうど、アパート経営フェスタで、
 石渡浩さんが「5年前と同じ融資を期待してはいけない」
 という話をされていましたが、
 購入手法についても、年々変化しています。

 
 今回の講師をされている方についても、
 ご本人のブログをたどっていくと、

 3年くらい前は、今とはぜんぜん違う投資を
 していることが分かります。


 今年、購入系のセミナーを受講してない方や、
 投資手法の幅を広げたいという方。

 価格もリーズナブルなので、ぜひ受講してみましょう。


 ▼絶対物件購入セミナー2011
  http://tinyurl.com/kounyu-semi2011


 夕方5時に終わりますので、
 終了後は参加者さんどうしで、懇親を深めるのにも
 活用できそうです。



■税務について、質問をいただきました。

 最近、自分のブログに、
 「個人所有の物件を、自分の管理法人にサブリース」
 することについて書いたことに関連しての質問です。

 ▼その記事
  http://toushika-keichan.com/2011/11/post_1434.html

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 今回の満室経営新聞、ブログ、非常に興味深かったです。
 仕事そっちのけで熟読させていただきました!

 管理法人でのサブリースは、私も、というよりもかみさんが
 全部数年前に切り替えてくれたのですが、寺尾さんのコメントを
 かみさんに見せたら、手続きがどれだけ面倒だったかを
 力説されました。

 そこで、管理法人についていくつか質問です。


 1.法人の代表者は寺尾さん本人ですか?
 本人が代表で、かつ本人の物件のサブリースをやるって、
 なんとなく脱法行為のように見えてしまうんですが..

 2.私はサラリーマンなので、会社の副業規定にかからないように
 かみさんを代表にしているんですが、専従者給与を払うのと、
 法人の代表にして役員報酬を払うのと、どっちが節税になるんでしょうか?
 ま、それぞれの事業の規模によるんでしょうが..

 3.上記の質問も、本来税理士さんにお願いすべきところかと思います。
 私はまだ税理士さんにはお願いしていないんですが、やっぱり
 お願いしたほうがいいでしょうか?
 ゆくゆくは物件そのものを法人に譲渡しようと考えているので、
 いつかはお願いしないと、とは思っているんですが。

 4.税理士さんの選び方ですが、以前にどこかでもコメントされていた
 と思いますが、どうやるのがいいんでしょうか?
 夫馬さんや、叶さんは関西ですので、やはり難しいんでしょうか?

 以上大変長くなってしまい、すみません。 
 お時間がかかってしまうようなら放置しておいてください。  
 
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 満室経営新聞プレミアム(MSP)の会員さんですから、
 質問を放置するなど、あり得ません。

 順に回答させていただきますね。^^


 1.脱法行為なのでは?

 いやー、ぼくも最初はそう思いました(笑)

 サブリース云々より、
 自分の物件だけを管理する管理会社というのを作って、
 所得の分散をするってことがです。

 ただ、「個人」と「自分が100%出資した法人」は、
 法律上完全に別のものですので、
 そのルールに則って、やっているだけです。
 

 野球選手が「年俸●億円!」というのも、
 その選手が作った法人に入ることが多いらしいです。

 選手は、そこから役員報酬を取ることで、
 所得の分散をしています。それと同じですね。


 
 2.専従者給与との違い

 いいですねー。ご指摘鋭いなと思いました。

 ブログには書いてなかったんですが、
 大きな理由は、ここにあります。


 一般的に、「家主業の専従者」として、
 税務署が絶対に否認しない金額・・というのは、
 大して高くないのです。

 一方、役員報酬だったら、
 いくら払おうが、咎められることはありません。

 
 3~4.税理士の選び方

 質問文を読むと、
 既に管理法人を作っていらっしゃるようですが、
 法人の決算は、自力でやってるのでしょうか??
   
 すごく大変そうな気が・・。^^;


 質問については、
 ぼくにしていただいても全然いいのですが、
 税理士さんはいた方がいいですね。


 で、ぼくは税理士さんに限らず、
 司法書士、行政書士、弁護士、保険代理店など、
 「専門家は紹介で選ぶ」と思ってます。

 なんでもネット検索できてしまう世の中ですが、
 ぼくはこういう人を、
 検索や口コミサイトで選んだことはありません。

 ぜひ、上手く行ってる大家さんに、
 紹介してもらってください。



■質問は、割とウエルカムです。

 このメルマガでは、
 読者さんからの質問を積極的に受け付けてます。

 ご意見も歓迎です。しっかり拝読してます。
 未回答の質問なくなりました。すぐ回答できます。


 質問については、下記のフォームからお願いします。

 遠慮なくどうぞ。


 ▼投資家けーちゃんへの質問やお問い合わせ
  https://ssl.form-mailer.jp/fms/41f9c5cb84419
  


■編集後記

 あるセミナーの担当者さんと、
 事前の打ち合わせをしている時に、

 メルマガの「広告」について、お話を伺いました。
 
 
 セミナーの集客のために、
 いくつかのメルマガに広告の掲載をしたのですが、
 メルマガの発行部数と、
 実際に集まった人数はまったく比例しなかったそうです。
 
 
 そこでぼくは、


 ・メルマガの読者はお金で買えてしまうこと。

 ・そういう読者は
  「アドレスを登録したら、抽選で何かもらえる」
  というようなオファーに応募した、
  極めて質の低いものであること。

 ・しかも、それ専用の捨てアドレスを登録しているので、
  メルマガは開封すらされていないこと。


 などを説明してあげました。

 
 その担当者さんは、
 部数だけを見て広告を出稿したことを、
 かなり後悔されていましたが、

 広告を出稿される企業の方は注意された方がいいですし、

 メルマガ部数を、無意味に膨らますようなことも、
 やめた方がいいと思った訳です。


 広告は、同じクライアントさんに
 何度も出稿してもらうことで、安定した利益が出ます。


 「部数が多いけど、ダメだったな」

 という印象を与えてしまうと、
 次から、広告の依頼が来なくなってしまうので、
 結局は損をしてしまうというのが理由です。


 なお、MSPのメンバーでもある、ソプラノ大家さんのメルマガは、
 広告料1万円と安いのに、反応が良かったそうです。

 http://ameblo.jp/soprano-ooyasan/entry-10821848754.html


 ぼくのは、もっと高いですが(笑)、
 メルマガのバックナンバーをご覧いただくと分かるように、
 リピーターさんが多いということで、
 かなり投資効率の良いメルマガではないかと思います。

 ▼このメルマガの広告案内
  http://www.e-workshop.net/ad/


 最近は、ご希望日に配信できないことも多いですが、
 よろしければご活用下さい。  


 
■発行者情報

 投資家けーちゃん

 ▼運営ブログ「投資家けーちゃん 勝利への道程」
  http://toushika-keichan.com


 ▼満室経営新聞の編集長をやってます。
  http://manshitsu.info/


 不動産投資3年2ヶ月でハッピー・セミリタイア達成。
 
 豊かで楽しくパワフルな毎日を実践中。
 
 
 ▼ぼくの家賃収入、経費、融資、活動状況については、
  満室経営新聞プレミアムで確認できます。
  http://fudousantoushi-ec.com/premium/


 ▼お問い合わせ、ご質問はこちらへどうぞ。
  https://ssl.form-mailer.jp/fms/41f9c5cb84419
 
  ※頂いたメールは、全て本人が読んでます。


 ▼業界著名人が推薦するメルマガ広告のご案内。
  http://www.e-workshop.net/ad/

  ※頂いたお問い合わせには、必ずご返信します。
 

 ▼お役立ち情報満載の高品質無料レポートは 
  http://toushika-keichan.com/400/


 本日も、最後までお読みいただき、
 ありがとうございました☆




 

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