投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

これまでで一番つらかった仕事


カテゴリー: 2011年09月17日
 投資家けーちゃんです。

 
 昨日、ダイヤモンドZAIという雑誌の、
 取材を受けました。

 大げさじゃなく、500枚くらい写真を撮られましたが、
 使用するのは「多くて3枚」だそうです。。(笑)



■メルマガを初めて読まれる方へ

 ご登録いただき、誠にありがとうございます。
 どうぞよろしくお願いします。
 

 初めての方向けの説明記事を書きました。

 http://archive.mag2.com/0000254056/20080828213027000.html

 こちらを最初に読んでいただくと、
 メルマガが、分かりやすくなります。



■アパート経営フェスタ 次の特典は松田さん音声。

 出演者さんとの打ち合わせを進めている、
 アパート経営フェスタ2011。


 もっと著名な人をお呼びすることもできるのに、
 あえて、大規模セミナー初出演の方を、
 多く集めているのは、訳があります。


 それはもちろん、

 普通じゃ聴けないノウハウをお持ちだからです。

 
 次回の早期申し込みプレゼントは、
 9月末が締め切りです。

 出演者のNSX松田こと、松田淳さんに、
 ちょっと長めにインタビューしたいと思います。


 もちろん、既にお申し込みの方も、
 特典は送られます。早いほど有利だということです。


 ▼アパート経営フェスタ2011
  http://fudousantoushi-ec.com/festa2011/


 上記サイトに、フェスタに参加される、
 著名な大家さんや、業界プロの方の紹介を追加しました。

 まだまだ、たくさん追加になる予定です。


 休憩時間に、お話できるかもしれませんよ☆



■勉強になるお便りをいただきました。

 以前に書いていたコラムを読まれた方から、
 かなり勉強になるメールを頂きました。


 コラムとは、これです。
 http://www.nomu.com/pro/column/terao/14.html

 
 どんな物件でも買える資力のある法人などが、
 いかなる視点で、不動産を選んでいるのかについて、

 「不動産投資のステージ」というタイトルで、
 自分の意見付きで説明したものです。


 で、メールの差出人の方は、
 お仕事で大規模物件への投資や運営をされていて、

 ぼくのコラムで「洗練された投資家」と
 呼んでいる人です。

 
 コラムを読んでから、下記のメールをご覧下さい。

 -------------------------------------------------

 けーちゃんさま。はじめまして。

 最近メルマガを登録させていただきました「海の」と申します。


 仕事で不動産投資や運用を経験してまいりました。
 最近、自ら物件を運用してみたいとの思いに駆られ、
 にわかに勉強を始めました。

 まだ本を数冊、そして「けーちゃん」さんほか、
 諸先輩方のHPを拝見させていただいた段階です。


 「?」と思う投資法を披露するHPや本が多い中、
 けーちゃんさんの情報発信は内容は基より、
 考え方や行動のベースとなっている倫理感や社会常識感に
 強く賛同しました。


 わたしもぜひ物件を取得して
 将来は何らかの有益な情報を皆様に提供すべく、
 当面、諸先輩の本やブログなどからノウハウを
 吸収したいと考えています。


 仕事で不動産投資を担当していましたが
 プロ対プロ間ではない投資は初めてで、戸惑うことばかりです。

 基本的な事柄は承知しているつもりですが、
 やはりノウハウが異なりますね。


 今まで資金に頭を悩ますことは皆無でしたが、
 個人は借り入れが一つの重要なキー。

 自己資金や返済期間という変数も加わり
 判断に迷うことばかりです。


 さて、本日届いたノムコムのメルマガに「けーちゃん」さんの
 「不動産投資のステージ」へのリンクがありました。


 その中で総括として

  ・利回りは低くとも、一等地で投資をした方が良い
  ・中古より新築の方が良い。さらに言えば、商業ビルが最高
  ・なぜなら、「どんな物件でも買える」立場の投資家が、そうしてるから
  ・しかし、一等地で物件を持つのも、新築をするのも「多額のキャッシュ」が
   必要との下りがありました。


 仕事としての投資経験者として私の感じた背景や
 デベ側の思考を若干説明させていただければと思います。



(1)利回りは低くとも、一等地で投資をした方が良い

 →大手不動産会社におけるビル保有事業のリスク志向は高くありません。
 従って「リスクが低い物件=良い物件=価格が高い物件」を狙い、
 結果的にC.R.(期待利回り)が低い物件狙いとなります。

 個別性は高いですが、丸の内界隈のC.R.は3%、
 ケースによっては2%台ではないかと思います。

 そのような物件からの収益は会社の財務的基盤を盤石にし、
 別に行うリスク事業へ資金を供給します。
 またそのビル自体も将来の建て替えや街作りに組み入れられ、
 単なるに収益中古ビルとしてではない役割を果たします。

 そして、その「事業」に対してどこまでの投資採算性(ROI)
 を許容できるかが、社内での利回り議論であったと思います。
 わたしは「超大手」は結構街づくりや会社の社会的存在意義をベースに
 事業をしていると感じています。

 また、事業の社会的必要性や価値がなければ
 長期的に事業を営んでいくのは困難で、
 私は個人の不動産投資でも同じではないかと思っています。



 (2)中古より新築の方が良い。さらに言えば、商業ビルが最高

 →大手不動産業者はデベロッパーも兼ねており、
 事業ポートフォリオのなかでも「デベロッパー」であるという自負心、
 プライドが大きいものです。

 したがって、CFがほしいという動機で収益ビルを買うという意識は
 ほとんど見受けられません。

 大手が郊外大型商業施設にまで進出するのは、
 「総合不動産デベロッパー」としての総合力を発揮、また発揮できるように
 事業を持っていくことで、事業全体の質が高まることが
 目的ではないかと考えています。

 「商業」は100%稼働が求められ浮き沈みが激しい事業です。
 当然高い利回りが要求されますが商業の持つ高いリスクゆえ、
 事業ポートフォリオ上は「リスクに見合う十分な収益を確保している」
 まで至っていない事業分野であるケースが大半ではないかと感じています。



 (3)なぜなら「どんな物件でも買える」立場の投資家がそうしてるから

 →超大手でも分析してみるとポリシーは様々なようです。
 大手が実行している投資法は短期的には財務状況やリソース、
 中長期的には会社がなりたい将来像などの経営方針等、
 個人投資家とはまた異なった変数が存在します。



 (4)しかし、一等地で物件を持つのも、
   新築をするのも「多額のキャッシュ」が必要

 →確かにその通りです。でも借入に困ることはありませんし、
 金利も住宅ローンなどよりはるかに低く、社員にまた貸ししてほしいくらいです。

 物件が担保価値を持つノンリコースローンの多くは
 元金返済も出口時一括ですので、月々のCFは利払いのみ。
 個人にも商品化してほしい!




 初回メールにもかかわらず長文で失礼いたしました。

 良いブログに触れ、つい舞い上がってしまいました。
 これからもよろしくお願いいたします。


 ------------------------------------------------------


 ということで、
 自分のコラムが事実とかけ離れてなくてよかったですが、
 
 
 個人投資家とは比較にならない恵まれた財務状況で、
 リスクが極力低い投資をしてることが、
 頂いたメールを読むとわかります。

 また、思ったより使命感を持って投資をしてるんですね。


 メール中の「商業」というのは、
 ぼくは、森ビルのような事務所ビルや、
 六本木ヒルズのような複合ビルを指しているつもりでした。

 ショッピングセンターについてまで、
 考えが至っておりませんでしたが、

 あれはあれで、結構大変なんですね。


 貴重なコメントありがとうございました☆



■質問は、割とウエルカムです。

 このメルマガでは、
 読者さんからの質問を積極的に受け付けてます。

 ご意見も歓迎です。しっかり拝読してます。
  

 質問については、下記のフォームからいただければ、
 結構な確率で、メルマガ上で回答しております。

 遠慮なくどうぞ。


 ▼投資家けーちゃんへの質問やお問い合わせ
  https://ssl.form-mailer.jp/fms/41f9c5cb84419
  

 
■編集後記

 ちょっと前まで、マクドナルドのポテトが
 全サイズ150円というプロモーションをしてましたね。

 ぼくも便乗して買ってみたのですが(もちろんLサイズ)
 ほとんどの人が、ポテトを大量に買うので、
 ポテトを作る係の人が、とても大変そうでした。


 ぼくは高校生時代、
 マクドナルドでアルバイトをしていましたが、

 本当に・・きつい仕事でした。(。>_<。) 


 ・熱いものを持つのが苦手なので、
  蒸したパンやアップルパイで、よくやけどした。

 ・鼻炎持ちなのに、鼻をかむ時間がなかった。
  
 ・食べ物を捨てることに抵抗があった。


 など、日々つらいことだらけでした。


 特に3つめの「捨てる」のがダメで、
 それが顕著だったのが、「ポテト係」のときでした。


 マックに限らず、このような業態のお店では、
 ポテトを揚げるスペースは、
 レジカウンターの近くにあります。

 これはなぜかというと、

 ポテト係は、お客さんの入りや流れを把握しながら、
 自分でポテトを揚げる量を決めて、
 臨機応変に、作っていく必要があるからです。

 
 今は変わっているかもしれませんが、
 ぼくがバイトしていた頃は、

 マックのポテトは、作ってから7分で捨ていていました。

 7分の間に売れない場合は、
 ふにゃふにゃになるので捨ててしまうのです。


 もちろん、ポテトに限らず、
 他のほとんどの商品に「分単位」の賞味期限があり、
 それを過ぎると容赦なく捨ててました。

 お店内では「ロスト」と呼んでいたと思います。


 ちなみにこの、「ロスト」のイントネーションは、

 ファミレスの「ガスト」や経費の「コスト」じゃなくて、
 ミスタードーナツの「ミスド」に近いです。 


 で、当然ながら、作り過ぎると、
 たくさんのポテトを捨ててしまうことになります。

 高校生の自分は、それにどうしても抵抗があり、
 できるだけロストを少なくするよう、
 最小限のポテトしか揚げないよう、心がけていました。


 しかし、逆にポテトの製造が遅くなって、
 お客さんをお待たせしてしまう場合は、
 捨ててしまうより、はるかに酷い仕打ちが待ってます。


 それは・・・

 
 カウンターでは笑顔をふりまいている
 レジ担当の女の子の店員から、

 
 「ったく。はやくしろよ(怒)」

 「おそいよ、もう・・バカ!!」


 と、自分にだけ聞こえる音量で、
 きつーく、しかられてしまうことです。
 
 
 結構きれいな大学生のお姉さんに、
 小声の罵声を浴びせられながら仕事をすることは、
 当時高校1年だった自分には、
 長期間、耐えられるものでは到底ありません。

 かくして、マックのバイトは、
 わずか4ヶ月程度で辞めてしまうことになりました。 


 その後、ぼくは

 ・1日500件に断られる家庭教師斡旋のテレアポ

 ・たばこの煙と騒音にまみれたパチンコ屋さんのホール

 ・全身の毛を剃り、数百人の前でビキニパンツ1枚になるエキストラ

 
 などの仕事も経験していますが、
 マックのポテト係の仕事が、ダントツでつらかったです。


 今度、ピーク時にお店に行ったら、
 中の人の働きぶりを、じっくり観察してみて下さい。

 スピードといい、効率性といい、
 人間業じゃないのが分かると思います。  


 
■発行者情報

 投資家けーちゃん

 ▼運営ブログ「投資家けーちゃん 勝利への道程」
  http://toushika-keichan.com


 ▼満室経営新聞の編集長をやってます。
  http://manshitsu.info/


 不動産投資3年2ヶ月でハッピー・セミリタイア達成。
 
 豊かで楽しくパワフルな毎日を実践中。
 
 
 ▼ぼくの家賃収入、経費、融資、活動状況については、
  満室経営新聞プレミアムで確認できます。
  http://fudousantoushi-ec.com/premium/


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 本日も、最後までお読みいただき、
 ありがとうございました☆




 

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