投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

どかんと質問に答えてみました。


カテゴリー: 2017年04月27日
投資家けーちゃんです。

未回答の質問が増えてきましたので、
今日はまとめて、回答させていただきますね。


 +++ その前に、大事なお知らせ。特にチャレンジ生の皆さんへ +++


    前回ご案内した、ヒアリングテクニック教材。

    既に旧版を持っている方も多い中、
    バシバシ売れております。


    ▼ヒアリングテクニックを学べ
     https://tinyurl.com/hearing-technique


    でも、メルマガ経由で売れた本数は、
    チャレンジ生の人数より、ぜんぜん少ないんですよね。

    いろいろ教えてもらいたい人が、
    とても良いってお薦めしてることを実行しないのは、
    いったいどういうことなんだろう、、と思ったりもします。

    年間千万単位の家賃収入を得たいのに、
    教材費用がもったいないとか・・ではないことを祈ります。



■「不動産投資」って、割と広いジャンル。

まずは、回答をさせていただいた方からの、追加質問です。

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メルマガでのご回答ありがとうございました。

ご指摘の通り、現在の物件は何千万もの資産ではございません。

ご回答いただきましたように、不動産業者さんに密に通い、
良い物件を紹介いただけるように地道に探していこうと思います。

また、同じメルマガ内でお答えしていた不動産投資の勉強についてですが、
「本を読む」ことをお勧めしておられましたが、
何か良い書籍等ございましたらご教示ただけますでしょうか。

お忙しい中とは存じますがどうぞ宜しくお願い致します。

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 この「お薦め本を教えてくれ」という質問は良く来ますが、
 スタンスを定めないと難しいんですよね。

 例えて言うなら「スポーツしたいんだけど、お薦め本を教えてくれ」
 というのに似ていて、ジャンルが広すぎて難しいのです。

 メルマガで何度も書いているように、
 初心者のうちは、偏って読むと危険な書籍も多いので、
 

 ・スタンスを確定させた上で質問いただく。

 ・手当たり次第に、100冊レベルで多読する。


 のどちらかにするといいでしょう。



■面談は正規ルートで。

それから、面談の仮予約??みたいな質問メール。

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大阪に住んでいるのですが、4/26, 5/6,7に東京にいきますので、
良ければ個別面談お願いできないでしょうか?よろしくお願いします。
  
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 これは、チャレンジ面談のことをご存じないのか分かりませんが、
 所定のページからお申し込み下さい。

 http://toushika-keichan.com/charenge/


 既に、26日過ぎてますし、、連休中はこっちも休みなので、
 この日程だとご対応できませんが。。^^;



■売ったら捕まるかどうか。

宅建業法についての質問ですね。

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お世話になります。

分からないが故に不安なことが有りますので、寺尾様のお考えや現実をお教えください。
まず、私は宅建士ではありません。

中古アパート購入の際は、出口を考えておく事が大切という事を聞きます。
出口とは、いずれ取り壊して立て直しの場合もありますが、
大抵の場合、売却という事になると思います。

購入と売却を繰り返し、特に売却益が出ているような場合、
宅建業法第12条1項に違反し、第79条2項に該当するのではないかと思います。
アパート経営をしていて売買を繰り返していると、現実として有罪になることが有るのでしょうか。
そのような事を、お聞きになられた事がお有りでしょうか。

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 不動産の売却を「業として」行うのは、
 宅建免許を持っている個人法人に限られます。

 違反すると、結構な処分が来ますね。

 ひとつ売って利益が出ただけで捕まってしまうと、
 誰も不動産を売れず、不動産仲介業という業種も成り立ちません。


 なので、業法の解釈編には「反復継続して」「不特定多数の人に」
 という文言がありまして、それに該当すれば違反行為となる訳です。


 ▼お暇なら読んでみよう。
  http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/asubesuto/fudousan/05.pdf


 この要件には数値化できる明確な基準がなく、
 年に何回までならOKとか、間を何ヶ月あけなければダメとか、
 そういうのは決まってないのです。

 ただ、年に10棟以上の売却をしている投資家さんも、  
 処罰されたという話は聞きません。



■太陽光についての見解と、管理会社選び。

続いて、太陽光と管理についての質問です。

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けーちゃん こんにちは!
いくつか相談させてください。

1.投資対象として太陽光発電は検討されたことありますか。
 不動産投資よりも安定した投資と考えているのですが、
 いかがでしょうか。ネットで検索すると利回り10%程度の案件が 多数ヒットします。
 投資対象として検討しようと思うのですが、
 良くない話を聞きますか?
 配慮することがあれば教えて下さい。

2.現在、名古屋市に8戸の単身用アパートを持っています。
 管理会社が良くないのか築8年のアパートなのに3月~4月で
 入居が決まりません。調査の結果、激戦区(●●区)のようです。
 管理会社が九州なので客付けが弱いと感じています。
 (名古屋にも支店があるのですが、管理は九州でやってます。)
 名古屋で客付けに強い管理会社を知っていれば教えて下さい。

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 太陽光、ぼく結構やってますよ。月に100万くらい売電売上あります。

 満室経営新聞プレミアムを読んでいただくと、
 収支状況も含めて、時々状況を報告させていただいてます。

 
 不動産にトータルで勝てる投資ではないですが、
 これまでは、一括償却の税制特定があったので決算対策として
 年に1機ずつ購入していました。

 この税制は昨年度で終わってしまったので、
 これからは、一気に下火になるのではないかと思ってます。

 収益と資産性なら、不動産の方が良いです。


 あとは名古屋の管理会社・・・・。

 そうですね、個別の紹介はできませんが、
 九州の会社に委託している意味が、薄いかと思います。

 物件に近く、話をして良い印象を持った会社に
 ご依頼されることをお薦めします。

 物件に近いメリットはいくらでも挙げられますが、
 逆に遠いメリットって、何もないんですよね。



ということで、今回は質問回答編でした。

質問はこちらに頂ければ、ちゃんと回答しますよー☆

https://ssl.form-mailer.jp/fms/41f9c5cb84419



■発行者情報

 投資家けーちゃん

 ▼運営ブログ「投資家けーちゃん ハッピー&リッチBlog」
  http://toushika-keichan.com


 ▼満室経営新聞の編集長をやってます。
  http://manshitsu.info/


 不動産投資3年2ヶ月でハッピー・セミリタイア達成。
 
 豊かで楽しく幸せな毎日を実践中。
 
 
 ▼ぼくの家賃収入、経費、融資、活動状況については、
  満室経営新聞プレミアムで確認できます。
  http://fudousantoushi-ec.com/premium/


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 本日も、最後までお読みいただき、
 ありがとうございました☆




 

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