ここだけはチェック!!「住宅購入塾」

ここだけはチェック!!「住宅購入塾」 2018年01月16日 (第270号)


カテゴリー: 2018年01月16日
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■ ここだけはチェック!!「住宅購入塾」 2018年01月16日 (第270号)□
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こんにちは、ファイナンシャルプランナー(CFP)の藤森です。
2018年がスタートしました。本年も宜しくお願い致します。

さて年明けの東京都心の不動産市況ですが、3月の決算を目前
として建売業さんの売り物件は、新価格にて在庫処分していく
方向性になり、硬直化した市場に若干ではありますが、動きが
でてくる流れになっております。

相変わらず土地の仕入れ価格は高騰しているようで、建売業者
の皆さんはだいぶ苦戦されているようです。この流れは当分続
きそうですね。
また、各金融機関のスタンスも様子見の状態であり、住宅ロー
ン融資・アパートローン融資は、内容の良い顧客にはまだまだ
積極性がありますが、資産背景や属性面が弱い顧客にはだいぶ
渋い状態です。ちらほらファイナンス絡みの解約案件の処理を
依頼されることが多くなってきました。
金融機関においては積極融資はしたいが、危ない橋は渡らない
という流れに変化して来ています。
東京オリンピックもあと2年となり、本来であれば、お祝いム
ードで溢れる時期ですが、その前に日本経済としてのなんらか
の節目を迎えるような警戒感があり、いまひとつ上昇ムードに
欠ける不動産市況となっております。

もう1ランク活性化させるためには、数年前のアベノミックス
や相続税税制改正など新たなテーマが必要な状況ですね。






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“家族信託”という制度を利用される方が増えてきております。

平成19年に施行された改正信託法で、高齢者の財産管理や
遺産の承継に信託を利用しやすくなった背景もあり、
家族信託に関する注目度は年々高まってきていると言えます。

できるだけ早い段階から安心して、将来の財産継承に備えたい
という想いにお応えすることができるのがこの“家族信託”の
特徴でもありますが、タイミングを逃さずに制度を利用して
いただくためには、その仕組みをまず知っていただくことが
重要なポイントとなってきます。


当セミナーでは家族信託について基本的な知識から始まり、
家族信託を有効に利用していただくための注意点、
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解説いたします。


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【失敗から学ぶ住宅購入術】
  その33「重要事項説明・書類の内容編」
  「えっ!たった2枚ですか。。。。」

  
(1)中古を買って建替え計画
(2)現われた人物は?
(3)いざ建替え!でも・・・問題発覚!
(4)担当者が退職!?
(5)解決策
(6)重要事項説明の実態
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今日は【失敗から学ぶ住宅購入術】
 その33「重要事項説明・書類の内容編」
  「えっ!たった2枚ですか。。。。」
  

を解説していきたいと思います。

不動産売買契約書を交わす前に説明を受ける「重要事項説明書」
ここに記載しなければならないことは、大まかに以下のとおりです。

A:対象不動産に関する事項
 1_登記簿に記載された事項
 2_都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
 3_私道に関する負担に関する事項
 4_飲料水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
 5_宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等(未完成の場合)
 6_当該宅地建物が造成宅地防災区域か否か
 7_当該宅地建物が土砂災害警戒区域か否か
 8_石綿(アスベスト)使用調査の内容
 9_耐震診断の内容
 10_住宅性能評価を受けた新築住宅である場合(書面の交付の有無)


B:取引条件に関する事項
 1_代金及び交換差金以外に授受される金銭
 2_契約の解除に関する事項
 3_損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
 4_手付金等の保全措置の概要(業者自ら売主の場合)
 5_支払金又は預り金の保全措置の概要
 6_金銭の貸借に関する概要
 7_瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
 8_割賦販売に係る事項


こんな感じです。

項目的にはとても多い様に感じますが、よくよく見てみると、
対象物件や契約事項に関する事柄が多く、本来の意味での
本質に迫った内容では、実際のところありません。

私の考えるところですと、これ以上に重要な事項(説明をしなけ
ればならない事項)は多く、その記載がないばかりに大きなトラ
ブルに見舞われるケースが増えているように思います。









では、講義を始めましょう。





(1)完璧!?Sさん

専門書を読んだり、不動産購入セミナーなどに参加して、
不動産購入に関するひととおりの知識を習得したSさん。
希望に見合う物件も見つかり、諸条件の交渉もうまくいき、
後は契約を残すだけとなりました。




(2)たった2枚!?

専門書で得た知識を習得したといっても、不動産取引に
関しては全くの素人、たった2枚だけの重要事項説明書
をみて、不安になり、急遽、セミナーを受講した不動産
コンサルタント会社に、書類のチェックをお願いしました。




(3)不動産コンサル会社に依頼

不動産コンサルタント会社に間に入ってもらい、重要事
項説明の項目を増やしてもらったり、記載内容を訂正し
てもらったりして、重要事項説明書はたったの2枚から、
6枚に増え内容もより細かくなって、Sさんもようやく
安心して契約できるようになりました。

しかし、不動産コンサル会社に別途、書類チェック費用
として10万円が発生、、、、、、

不安いっぱいの重要事項説明書を作成した仲介会社に請
求したいところですが、「うちには関係ありません」と
突き返されるのがオチ、誰のせいでこんな余計な費用が
発生したと思っているのとやり場のない、怒りでいっぱ
いなSさんでした。




(4)解決策

重要事項説明書は、仲介会社によってまちまちです。
Sさんのようにたった2枚の会社もあれば、6枚+独自
の調査報告書などをつけている会社もあります。

同じ仲介手数料を支払うなら、後者から購入したいですよね。
(別途、書類のチェック費用がかかるのは納得できない
ですからね。)
では、どのようにして気をつければ良いのでしょうか。
それは、住んでみて気になる事は、納得できるまで質問
をすることです。(電柱や位置や、ゴミ置き場、周囲に
どんな人が住んでいるかなど)
もし、面倒くさそうな顔をする業者担当者であれば要注意です。
(仲介会社を変えてみるものもありですよ)

気になる事は全て確認して、安心して契約に臨みましょう。




(5)よくある事

私の会社でも、「契約書・重要事項説明書のチェック」を
業務として行っていますが、良くある事例として、最低限
の記載事項のみの書類を見受けます。
確かに法律的になんらの問題はありませんが、不動産とい
うものは、ふたつとして同じものが無い商品で、問題点も
物件により異なっています。

私がチェックの中で「この項目をもう少し明確に記載して
下さい。」と言うと、相手側の売主や仲介会社から「俺の
事を信用できないのか!」と凄い勢いで怒られます。(笑)

契約事項でのトラブルとして一番多いのは、記載していな
い事実についての争点や責任所在が曖昧であるケースです。
トラブルがあった場合にどちらにも採れるような事は避け
ておくべきです。

契約するにあたり、最初はお互い気持ちよく問題なく事を
進めたいと願っているわけでしょうから
「信頼する、しない」の次元でなく、最低限の説明義務に
とらわれずに、本質のある説明や書面交付が必要だと考えます。











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平成27年より、相続税が改正され、
遺産に係る基礎控除額が引き下げられてしまいました。

今までは、一部のお金持ちだけが心配すればよいんだと他人事でしたが
これからは、都内にご自宅をお持ちの方は、相続税の対象となってしまう
可能性が大きくなってきてしまいます。

では、いったい、誰に相談すればいいの?

弁護士? 税理士?? 司法書士?? 土地家屋調査士???


それぞれ、相続には欠かせない専門家ですが、
相続に関わる法的手続きを、各士業が単独で行うことは難しのが現状です


相続税が発生する場合は、相続税に詳しい税理士に
争いが生じてしまった場合には、遺産分割に精通している弁護士に

というように、ケースバイケースで、適切な振り分けをすることが
求められてしまいます。

その為、相続人の方が判断して適切に判断するのは困難です。


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