ここだけはチェック!!「住宅購入塾」

ここだけはチェック!!「住宅購入塾」 2017年04月06日 (第254号)


カテゴリー: 2017年04月06日
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■ ここだけはチェック!!「住宅購入塾」 2017年04月06日 (第254号)□
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こんにちは、ファイナンシャルプランナー(CFP)の藤森です。
新年度となり、新卒スタッフ17名が当社に入社しました。
これで当社スタッフも110名となり100人越え会社の代表として
責任を感じながら、これからの事業展開に期待を膨らませています。

新卒採用もこれで7期生となり、全体における新卒社員在籍率は
40%程度。1期生のときから考えていたのは会社全体の50%超が
新卒者になったあたりから企業としての真のカルチャーが出来上
がるはずであろうと、信じていままで採用教育に取り組んんでき
ました。

おそらく、その通過点があと2年後に訪れることでしょう。
あともうひと踏ん張りして、素晴らしい企業風土を創り上げてい
きたいと思います。
今春、社会人となった新卒社員の方は、様々な経験をされるかと
思いますが、すべてが勉強ですので失敗を恐れず夢や希望をもっ
て元気よく頑張ってもらいたいと思います。

自分の可能性を無限大に!




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≪アドキャスト presents! 不動産投資セミナー≫

『月々0円から不動産投資を成功させる方法』≪実践編≫


不動産投資に対するイメージは、
「怖い」、「難しそう」、「素人には無理」と言うのが一般的でしょうか?

ただこれは、最初の1軒目の不動産投資をする「まで」のイメージ
にすぎません。
1軒目の投資不動産を取得した人に感想を伺ってみると、
「思っていたより簡単」、「ラク」、「安心」などといった声が
数多くあがってきます。


当セミナーでは、
不動産投資で失敗しないために、まず知っておくべきこと、
押さえておきたいポイントについて、現場経験の豊富な講師が
具体例を交えながら解説いたします。



次のうち、3つ以上の項目に当てはまる方は
当セミナーにぜひご参加ください!

●住宅を取得されて3年が経過した方
●預貯金が500万円以上ある方
●年齢35歳~55歳くらいまでの方
●不動産を活用した相続対策をご検討中の方
●世帯年収が1000万円を超えている方
●所得税、住民税が高いと感じている方
●不動産投資に興味がある方




4月16日(日)10:00~
  月々0円から不動産投資を成功させる方法



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(席に限りがございますので、先着順とさせていただきます。
 何卒、ご了承ください。)

ご参加お待ちしております。




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≪東京相続ドットコム presents! 相続対策セミナー≫

『その相続対策、本当に大丈夫!?』


相続税の改正から約2年が経過し、それまで以上に注目を集めている
相続問題。事前の相続対策に関する様々な情報が流れておりますが、
事前にしておくべき対策は各々のご家庭によっても千差万別です。

しかし、直近の統計によりますと
相続財産全体の内で不動産が占める割合は約50%となっており、
相続対策を行う上では他のどの資産よりも不動産に関する対策が
重要だということがわかります。


また、不動産に関する対策の中には、早い段階から行うことで
より大きな効果が期待できることも多数ございます。


当セミナーでは、相続で失敗しない為にまず知っておくべきこと、
押さえておきたいポイントについて、現場経験の豊富な講師が
具体例を交えながらお話いたします。


2017年4月23日(日) 13:00~

 ●不動産鑑定士が教える
  相続対策は不動産対策だ!相続の俗説を疑え!
          講師:不動産鑑定士 竹内敬雄

 ●落とし穴に気づいたときにはもう遅い!
  修羅場になった相続・遺言の顛末
          講師:弁護士 米澤章吾

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ご参加お待ちしております。





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【失敗から学ぶ住宅購入術】
  その17「物件選び・中古物件編」
  「中古物件だと購入資金が少なくて済むと思ってたのに」
  

(1)中古住宅という選択肢
(2)購入後のメンテナンス
(3)もうリフォームも限界
(4)解決策
(5)中古住宅の賢い購入術
(6)中古住宅を買って建て替えるという考え方


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今日は【失敗から学ぶ住宅購入術】
 その17「物件選び・中古物件編」
  「中古物件だと購入資金が少なくて済むと思ってたのに」
を解説していきたいと思います。

日本の住宅市場での空き家は820万戸。
実に14%以上が空き家となって、過剰在庫の時代になってきました。
いままでの新築主導のマーケットから、既存中古をリノベ―ション
し、不動産再生をしようという選択肢は、大いに注目されています。

実際、最近お会いするお客様も「新築」か「中古」という不動産と
いうモノの考えでなく、「どこに住みたいか」というエリアを優先
し、自身の予算のなかで何が購入できるか?という思考が変化して
きていると感じます。

しかし、注意しなければならないポイントもあります。

「安い=購入」という単純な発想は、失敗のもとです。





では、講義を始めましょう。





(1)中古住宅という選択肢

広めの間取りが希望だったので、新築物件や築浅の中古物件では、
予算が足りず、築25年の中古物件を購入したCさん。

比較的、購入資金も抑えられて得したと思ったのですが、




(2)購入後のメンテナンス

購入した物件は、築25年ということもあって、そのままの状態では、
住むことができずに、600万円かけてリフォームして、快適な生活
をスタートしました。
しかし、入居して5年、給湯器の故障に始まり、度重なる雨漏りや
外壁の補修工事、水道管やガス管等の不具合による、配管の引き直
し費用など、維持費で多大な費用が発生。




(3)もうリフォームも限界

次から次へと補修工事が必要となり、もうリフォームするにも限界
があるので、いっそのこと建て替えしようと見積もりを頼んだら、
設計費用から建て替え時の家賃や引越し代などを含めると、なんと
総額で2500万円位の費用がかかることが判明しました。

ここ10年、リフォーム代にお金をかけてきていたので、住宅ローン
の残債はほとんど減っておらず、建て替えは厳しい状態。
Cさんは仕方なく、この物件を売却して、郊外に新しく家を探すこ
とになりました。




(4)解決策

中古物件は、新築物件に比べて購入時の資金を安く抑えることは
可能ですが、住んでからずぐに、外壁の補修や雨漏りの修理など
メンテナンス費用がかかることが意外と少なくないです。

なんだかんだでリフォーム費用がかさんで、気付いてみたら、
新築物件より高かったなんて場合も結構ありますので、注意が必要です。

今、住むことだけ考えて、中古住宅で広くて安い物件を求めがち
ですが、10年後、20年後と将来にかかる費用も考えて資金計画を
立てましょう。




(5)中古住宅の賢い購入術

中古住宅を購入する場合は、2つの点を注意しましょう。
1つは、リフォームという見た目的な仕様をどう変化させるかを
重要視するのではなく、今後どのようなメンテナンスが必要にな
るかをしっかり把握することです。
購入時の付帯設備機器については、売主保証の対象から外れてい
るということは意外と忘れがちです。

電気設備などは、10年~15年が通常の寿命です。
このことを考えれば、各設備が、どの時期に設置されたのかを確認
しておく必要があります。

また、建物外装材や防水工事なども10年~15年では、補修すべき
個所です。
見た目的なものよりも、消耗品である箇所を確認し、そのメンテ
ナンス時期と費用を把握した上で、資金計画を立てる必要があります。


もう1つは、その中古住宅について、適性な土地価格を算出し、
その土地価格を除いた建物価値が、十分にあるか同化を検討して
みることです。

場合によっては、土地値の物件で、建物金額ゼロというお買い得
物件かもしれませんし、また逆に割高な建物評価になっている物件
かもしれません。
中古住宅を検討する場合は、いろんな側面での検討や判断をして
いくことが必要です。




(6)中古住宅を買って建て替えるという考え方

新築したいけど今予算が・・・・・という考えのもと、
とりあえず、中古住宅に当分の期間住んで、その後に資金を貯めて
建て替えを考えようという選択肢をとる方がいますが、注意が必要です。

これは、建て替え時における住宅ローンの問題です。
中古住宅時に住宅ローンを組んでいて、建て替え時にその残債が
まだ残っている場合は、建て替え資金の融資が都合できなくなって
しまう場合があるからです。

上記の場合には、中古住宅購入時に融資を受けた同一の金融機関
から融資を受けなければ、なりません。
これは、一物件(土地建物)に付き、一金融機関の融資が大原則だからです。

その場合に、その金融機関から、
『いまの状態(残債額)では、新築建物の融資は評価的にできません。』
と言われてしまう可能性があります。

もちろん、建物資金を現金で用意できれば良いのですが、なかなか
その様な資金立ては難しいでしょう。
この点を安易に考えてしまうと、当初の夢が実現できない可能性があります。

この場合は、何年後かの建て替え時の資金計画(返済計画や融資)まで、
プランを立てておく必要があります。









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相続税が発生する場合は、相続税に詳しい税理士に
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