ここだけはチェック!!「住宅購入塾」

ここだけはチェック!!「住宅購入塾」 2018年07月05日 (第280号)


カテゴリー: 2018年07月05日
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■ ここだけはチェック!!「住宅購入塾」 2018年07月05日 (第280号)□
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こんにちは、ファイナンシャルプランナー(CFP)の藤森です。
観測史上最短の梅雨明けらしく、ここ最近は猛烈な暑さで、
バテ気味な感じです。
梅雨は、あまり好きではありませんが、ここまで短いと不思議と
ジメジメとした梅雨が名残惜しいと思ってしまいます。

これから、いよいよ本格的な夏到来ということでしょうか。
2年後の東京オリンピックは、夏開催ということなので、
この日本の猛烈の暑さの中で、選手たちは大丈夫なのか心配に
なりますね。また、観戦するお客さんも大変でしょね。
放送権やスポンサーサイドの利得のためにという大人の事情なの
でしょうが、2年後のことながら心配してしまう今日この頃でした。







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【失敗から学ぶ住宅購入術】
  その44「住宅ローン・融資実行編」
  「もっと早く、引き渡しってできませんか。。。。」
  
(1)マンションを購入
(2)返済プランに惹かれて
(3)金利上昇はどうなる?
(4)返済プランが・・・・・
(5)解決策
(6)金利上昇すると購入する人が増える!?
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今日は【失敗から学ぶ住宅購入術】
その44「住宅ローン・融資実行編」
  「もっと早く、引き渡しってできませんか。。。。」
を解説していきたいと思います。

では、講義を始めましょう。

2016年2月よりマイナス金利政策が実行された影響から、日本での
住宅ローン金利は超低金利時代に突入しました。
今では、変動金利の実行金利が0.6%程度、30年超の固定金利でも
1.5%前後ということで、いままでは考えられない金利調達となっ
てきました。
10年前には、これ以上の金利低下は考えづらいと予測していまし
たが、予想通りにいかないのがこの金利市場ですね。



(1)マンションを購入

マンションの購入を考えているNさん。
近所に大規模なマンションが建築されるというので、
駅前にあるモデルルームに出かけてみることにしました。
今契約すると、内装など自分の好みに変更可能というので、
悩んだ挙句、購入を決断しました。




(2)返済プランに惹かれて

Nさんが購入を決意したのは、内装が自由に選べるという点も
あったのですが、実は、チラシに書いてあった『月々返済プラン』
に惹かれていたのでした。

『頭金100万円・住宅ローン3800万円(1.1%・35年)の月々の
返済額は、なんと97,570円 今の家賃と比べてみて下さい!!』

Nさんの今の家賃が月々13万円、管理費などをいれても、
今のマンションを購入した方がお得だと判断したのでした。




(3)金利上昇はどうなる?

無事契約を済まし、引き渡しを楽しみにしていたNさんだったの
ですが、巷では、景気回復してきたからということで、住宅ロー
ンの金利が軒並み上昇。
心配になったNさんは、マンションの販売担当者に確認をしてみ
ると、「住宅ローン金利は、お引渡し時の金利になります。」と
事務的に説明されました。




(4)返済プランが・・・・・

当初、月々の返済プランは、97,570円と言うコトだったのですが、
今では、金利1.8%・月々の返済が109,717円。
1万円強も返済予定額があがており、いまの家賃よりも多くなっ
てしまってます。更に、今後も金利があがりそうな気配です。
Nさんはたまらず、

「もっと早く、引き渡しできませんか。。。。」と懇願するのでした。




(5)解決策

住宅ローンの金利が確定するのは、実は申込時でなく、引き渡し時
になります。Nさんのように、マンションの場合は、建築前に契約
を済ませて、引き渡しまでゆうに1年以上も先、ということは、多
々あります。
そのような場合ですと、景気の情勢により、当初予定していた
金利で借りれなくなる場合なども、しばしばあります。

引き渡しまでに月日を要する場合は、ぎりぎりの予算で資金計画を
たてるのはやめましょう。
(逆に、引き渡しまでに、時間がある場合は、頭金をぎりぎりまで
 貯められるというメリットもあります。)

また、よくチラシで見かける『現在の家賃とお比べください』と
いうシミュレーションは、大体が、変動金利や2年固定金利など、
いちばん安く見せれる金利で借りた場合を想定しています。

その後の優遇金利が終わった場合などのことを、不動産会社の方は
考えていませんので、安易に今の家賃と比べて同じぐらいだからと
いう理由で飛びつくことのないようにしてください。



(6)金利上昇すると購入する人が増える!?

以前、金利が上昇したタイミングは2006年~2007年あたりにありました。
これは、世界マーケットの牽引により日本市場にもわずかな光が
見えてきた瞬間でした、この当時は、不動産価格も1年~2年で
20%~30%ほど、値上がりしていたタイミングでした。
この時期の購入希望者の購入動機を聞いてみると

「これから金利が上がりそうだから・・・・」
という意見が多く聞かれました。

「金利が上がるから今のうちに!」という心理状況だと思われますが、、、
これって何かおかしいですよね。
「金利の為に家を買う?」こういう発想の購入者が増えるのです。

この状況に引きづられ、マーケット上でも価格が値上がりしたわけです。
しかし、その後、ご存知のとおり数年後にはリーマンショックで、
価格は急降下、もちろん金利も急降下です。

本質を見極めないで住宅購入をすると、多くの場合は失敗してしまいます。
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