家賃どっと入りコラム

家賃どっと入りコラム【第283号】


カテゴリー: 2017年05月01日
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◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆≪2017.05.01配信≫◆
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           家賃どっ入りコラム (第283号)

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現場のプロが語る不動産投資の市場と運営のコツ!をご紹介

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 コラムの目次

 【1】成田仁のゴールドラシュ!!
 【2】日常コラム
 【3】達人への修行道
 【4】マーケットコラム
   
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【1】成田仁のゴールドラシュ!! 

      ~  金融次第・・・・!? ~

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私は大学を卒業して以来、約30年間不動産業界に身を置いてい
ますが、「バブル崩壊」「リーマンショック」など過去を振り
返ると、不動産の価格は金融機関の融資姿勢で、上下を繰り返
す事が身に染みて解ります。

では、この先は??と言うと、日経新聞に「金融庁、日銀がア
パート融資に対して云々・・・」の記事が踊っていますので、
過去の経験から言えば多少の融資引き締め、不動産価格の下落
の方程式になりそうです。
そうなると、少しでも安くなってから購入する事が賢い投資法
になりそうですが、融資を利用して購入する場合(殆どの人は
そうだと思いますが!)は、残念ながら自身も融資が受けられ
ず、結局はその場面では「買えない」と言う事になります。

六本木のミッドタウンの向側のビルが、利回り14%で中々買い
手がつかなかった事が今でも鮮明に思い出されます。
家賃収入を目的とした投資の場合は、「買える時が買い時」と
言う方程式の方が成功の秘訣なように思います。

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【2】日常コラム

       ~ 透明化 / 石谷 義彦 ~ 

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液化石油ガス法施工規則及び運用・解釈通達が、6月から施工さ
れます。
背景にあるのは、LPガス料金の透明化を図るためだそうです。

ここ数年、ガス会社が供給先を増やすたに、給湯器・エアコン
等の設備の修理・交換費用を、所有者に替り負担しますという
謳い文句で供給先を獲得し、その費用を消費者(入居者)にガス
料金名目で転嫁している為ガス料金が高くなり、消費者から苦
情が発生しているとの事です。

今回の改正では、消費者(入居者)に発行する料金明細に料金の
算定方法がわかるように明記しなければならず、明確な説明と
書面記載が必要になり、従来の「基本料金」「従量料金」に加
え、「貸与料」などの項目で、例えば「給湯器○○円」と記載
が義務付けられるそうです。

現行では、LPガス会社を変更するメリットは物件所有者が享受
していましたが、今後は「貸与料」をガス会社に交渉し消費者
(入居者)にもメリットを享受出来るよう努めて行く事も、要求
されるのだと思います。

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【3】達人への修行道

   ~ ≪空室対策≫外国籍の入居者  / 尻高 将明 ~

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我が国日本の人口ですが、2008年の1億2806万人よりみるみる
人口が減少してきております。
2048年に9913万人と1億人を割り込み、2060年には8674万人と
なる推計が出されております。また驚くことに、人口の約40%
が65歳以上に達するとまで推計されております。

そこで今後の賃貸情勢で注目したいのが、「外国籍」のお客様
です。

政府は海外からの留学生を増やそうと動き出しており、現在国
内には20万人の外国人留学生が在籍しておりますが、2020年ま
でには30万人まで増やす計画を立てております。
そんな中、外国籍のお客様にお部屋を賃貸するのに、マイナス
な考えをもったオーナー様も少なくないのではないでしょうか。
そういった悩みを抱えるオーナー様の中には、下記のような考
えを持っているのではないでしょうか。

1.ライフスタイルの違いから他号室の入居者様とのトラブル
2.室内の使用があまり良くなく、退去後のクリーニング費用が
 高額になる
3.家賃滞納

当社では上記の悩みを解決するため、「保証会社」への加入を
必須とさせて頂いております。
保証会社を利用することで、下記にように入居者対応が可能と
なります。

1.近隣トラブルがあった際、当社からも現状注意はもちろん、
 保証会社より入居者の母国語で作成した通知書を、送って貰
 えるサポートも付いております。
 (英語・韓国語・中国語・ベトナム語・ネパール語に対応)
2.退去時の入居者負担分を総賃料の1ヶ月分までは保証されま
  す。
3.滞納賃料48ヶ月まで保証されます。
 (事業物件の場合は6ヶ月までの保証になります)
  また、物件明渡しに発生する法的手続き費用(弁護士費用含
  む)残置物搬出保管、処分費用を負担してもらえるサポート
  も付いております。

保証会社加入必須を始めて、当社管理物件のオーナー様の外国
籍のお客様への考え方が変わり、外国籍利用可能な物件が増加
しました。また外国籍のお客様からの問い合わせも多くなり、
空室率の改善へ良い影響を与えてくれました。

外国籍のお客様への対応でお悩みがございましたら、ぜひ一度
ご相談いただければ幸いでございます。

【管理相談】https://www.solid-s.co.jp/kanri/


これからも引き続きグローバル時代に対応した、より良い賃貸
経営の環境づくりに努めて参ります。

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【4】マーケットコラム

祝!10周年&祝!10000「いいね!」突破 /

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お陰様で、ソリッドが独自運営する一棟収益物件検索サイト
【家賃どっと入りコム】は、今年5月で10年経ち11年目へと突
入です。

知名度なんて全くなかった当サイトが、ここまで長く存続でき
たのは、日頃ご利用頂いている皆様あってこその今があるのだ
と、心より感謝をしております。
本当にありがとうございます。

この10年、お客様からの声を基に色々分析をし、どうしたら使
い易くなるだろう。どうしたらもっと見たくなるだろうと、試
行錯誤しながら少しずつ少しずつ進化をしてきました。

今まで【家賃どっと入りコム】は、他社・他ポータルサイトも
できなかったサービスを強みに運営をしてきました。
その強みとは、「届ける速さ」と「物件の鮮度」です。

〝不動産は生ものだ″と、この不動産業界では言います。不動
産は大量生産物ではないので、同じモノはありません。チャン
スも瞬間しかないのです。だからこそ、届ける速さに拘りまし
た。しかし、ただ速く届けるだけなら、どの会社でもできます。
弊社は、濃い内容で届ける・・・つまり、現地の写真付きで紹
介することに拘りました。
濃い内容で、入手したその日に紹介する・・・さすがにどの業
者も、実施してないでしょう。

また、不動産会社が持っている物件情報と言えば、〝おとり広
告″がチラつく方もまだまだ多いのではないでしょうか。そん
なチラつきを払拭したくて、入手した物件情報の更新を毎日行
なっています。
毎日物件情報を更新する・・・これもどの業者も実施していな
いと思います。

これだけは言えます!
「届ける速さ」と「物件の鮮度」だけは、どの不動産業者にも
負けない自信があります! 今後も徹底的に強化をし続けます。

ご存知でしたか?
【家賃どっと入りコム】は密かに、SNSでも注目されつつあるの
です。
全部調べた訳ではありませんが、不動産業者で「いいね!」数
が〝10000件″突破は、多分ないです。

「つぶやき」が世に広まり始めた頃、【家賃どっと入りコム】
をもっと広めようと、Twitterを活動の場にしたのを機に、SNS
での広告活動に力を入れ、Facebookが世に広まり始めた頃、物
件を紹介するならこれだ!と、活動の場をTwitterからFacebook
へと切り替えました。
恐らく不動産業者としては、一番乗りだったと思います。

物件情報や終了物件のレポート・不動産市場・世界の不動産市
場『不動産投資トピックス』・セミナー等を画像付きで紹介を
し続けてきて、今では、Facebookから弊社の収益物件検索サイ
ト【家賃どっと入りコム】の会員になる方も少なくありません。
【家賃どっと入りコム】を知ったきっかけが「facebook」とい
う方も少なくありません。

多くの方に、日々更新する記事を注目して頂けてとても嬉しい
です。これからもより興味を持って頂けるような記事をお届け
していきます。

皆様に育てて頂いたこの10年を基盤にし、【家賃どっと入りコ
ム】は新たなサイトへと生まれ変わり、より一層皆様に寄り添っ
たサービスの提供を心掛けて参りたいと思います。


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