家賃どっと入りコラム

家賃どっ入りコラム【第280号】


カテゴリー: 2017年03月15日
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◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇≪2017.03.15配信≫◇◆
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           家賃どっ入りコラム (第280号)

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現場のプロが語る不動産投資の市場と運営のコツ!をご紹介します


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 コラムの目次

 【1】成田仁のゴールドラシュ!!
 【2】日常コラム
 【3】達人への修行道
 【4】おまけコラム ~ねぼすけレシピ~
   
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【1】成田仁のゴールドラシュ!! 

~  バブル!? ~

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最近のNYダウを見ていても、日経平均を見ていても、実体経済以上
に上昇が見て取れるような気がします。
世界的な金融緩和で余ったお金を背景に、バブルが醸成されてきて
いるように思います。

バブルは何時かはじけるもの・・・
しかし、勢いがつくと当面は同じ方向に動いていきます。
それは何時まで続くのか!?
過去の日本のバブルを振り返ると「誰もがバブルと思わなくなった
時!!」まで続くような気がします。
出口戦略を考えながら資産形成を一考していく場面ですね!

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【2】日常コラム

~気密性と換気 / 坂本 正明 ~ 

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花粉飛んでますねー!私は花粉症では無いので平気ですが、社内で
は、くしゃみ・鼻水・目の充血が蔓延しており大変辛そうです。

最近の住宅は高気密・高断熱の省エネルギー対応が多くなり、シッ
クハウス対策による24時間換気も義務化されておりますが、高気密
と強制換気は相反する関係となります。

自宅のマンションは、防音対策として2重サッシが付いておりとて
も高気密ですが、この時期は花粉により、空気清浄機のセンサーが
いつも点灯しています。24時間換気やキッチンの換気扇など、外気
を取り入れる機会が多い為ですが、外気を取り入れる吸気口の位置
と大きさや、各換気扇の位置と風量のアンバランスにより、空気の
動線が良くないケースが多く見受けられます。
設計図では、吸気口がどの高さに付くかまでは表記されない事が多
く、現場の判断で位置が決まりますが、本来は空気の動線を考慮す
る必要があり、それを理解している職人さんも少ないのが現状です。

換気の悪い空間というのは、人間にとって良い事は一つも無いので、
特に呼吸器系が弱い方は気を付けるポイントになります。

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【3】達人への修行道

~高利回り物件、本当に大丈夫ですか?/井石 智也 ~

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皆様もご存知かと思いますが、弊社は1都3県をメインに投資物件の
仲介させて頂く不動産会社です。
利回り重視のお客様は、1都3県での投資は地方と比べて利回りが低
いため、消極的な印象を受けます。

当たり前ですが、不動産投資はギャンブルではありません。
以前お会いした方で、地方の高利回りの物件を購入予定で、本当に
この物件で大丈夫なのか?という相談を受けたことがあります。

「利回り15%・RC造築15年・〇〇駅バス15分」
この物件の、プロの味方を聞かせてほしいと言われました。

現況の稼働率をお伺いさせて頂きますと、半分位とのことでした。
どうやら他社の営業マンから、賃貸の仲介不動産会社にAD(広告料
という名目で売主が賃貸の仲介不動産会社に払う費用)を、2・3か
月付ければすぐに埋まると言われ、鵜呑みしていた様です。
物件周辺の地図も拝見しましたが、物件周辺には当然商業施設もな
く、会社・工場・大学もありません。

どうでしょうか。とてもギャンブルに近い投資ですよね。
もし、ADを付けても稼働率は上がらなかったら・・・。そのアドバ
イスをした会社の営業マンは、当然に責任は取ってくれません。
ここまで不動産投資に人気がある中、高利回りで入居も将来的に見
込める物件はそうそう出てきません。

高稼働物件には、2種類あります。
誰がオーナーになっても、近隣の立地や商業施設・会社・大学など
からの入居が見込める物件と、旧オーナーがADを付けたり個人の努
力で高稼働になっている物件です。
後者については、誰でも満室に出来る訳ではないのでリスクがあり
ます。最悪のケースでは、更に退去が続けば毎月本業のお給料で、
補填をするという残念な結果がイメージできますね。

その点前者については、仮に利回りが低くてキャッシュフローが多
少少なくても、入る訳ですから安心です。仮に大きなキャッシュフ
ローが欲しいのであれば、安心できる場所に買い増しをすれば良い
事だと思います。

上記のようなお話をさせて頂き、今は1都3県で検討して頂けていま
す。

不動産投資はギャンブルではないので、安心して投資できるのが不
動産投資です。そのためには、将来的な稼働率を見据えて物件を選
ばれることをお勧め致します。


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【4】ねぼすけレシピ【楽チン♪ポン♪de クッキング~】

     ~宝梅(たからうめ)~

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今回は『食材変化』のお話です。
『コレ』は、うっかりすっかり忘れてました!で偶然生まれた予
想外のモノです。

『コレ』の元となったのは、はちみつ漬けになっている梅の種。
我が家では毎年梅雨少し前の時期になると、赤紫蘇を煮詰めた「赤
紫蘇ジュース」と、塩分カットの壊れ梅・角砂糖・酢を1キロずつ
使った「梅酢」を作るのが恒例。
この「梅酢」を作る際に壊れ梅の梅肉だけを使うので、1キロ分
の種が出ます。
この種の周りについているちょっとの梅肉を夏の料理に使ったり、
夏バテ防止にアミノ酸を取る時の飴替わりに食べるので、我が家
は捨てずにタッパ保存します。

このタッパが冷蔵庫にしまわれたのは昨年の夏。
種が半分くらい減った頃に夏が終わり、と同時にこのタッパが活
躍する時期も終わり、よくありがちなパターンですが、奥へ奥へ
と押されていき、存在は忘れられました。

冷蔵庫の奥に居座って半年後のつい最近、「ん?」と奥から発見!
半年ぶりの再会。
「もう無理でしょ?」と思いながら開けてみると・・・気のせい
か、最後に見た時より量が増しているように見えました。様子がお
かしいなと恐る恐る突っついてみると、種が入ったタッパだったは
ずなのに、種が分解され種の周りに残っていた梅肉だけになってい
ました。そう、種がどこにも見当たらないのです。
しかも!食べられるどころか、菓子製品にもある「タネとっちゃい
ました ほし梅」に似た味で、ギュッと旨みが増しているのです。

科学的な事は全く分かりませんが、はちみつと若干の塩分とアミノ
酸の共同作業で生み出した『コレ』を、我が家では【宝梅(たから
うめ)】と命名しました。
半年間寝かせる勇気がある方は、是非挑戦してみてください(笑)

『コレ』を使った、試行錯誤中レシピの紹介

【材料】食パン・宝梅・クリームチーズ・はちみつ
【作り方】
食パン→クリームチーズ→はちみつ→宝梅→食パンの順でサン
ドするだけ。

それぞれの分量は・・・試行錯誤中です。

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