家賃どっと入りコラム

家賃どっと入りコラム【第278号】


カテゴリー: 2017年02月15日
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■[2017.02.15配信]

           家賃どっ入りコラム (第278号)

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現場のプロが語る不動産投資の市場と運営のコツ!をご紹介します

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 コラムの目次

 【1】成田仁のゴールドラシュ!!
 【2】日常コラム
 【3】達人への修行道
 【4】おまけコラム ~ねぼすけレシピ~
   
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【1】成田仁のゴールドラシュ!! 
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~  人口減少社会・・・・ ~

先週、出張で京都に行ってきました。
空き時間を利用して、八坂神社の節分の豆まきを観光してきたので
すが、周囲を見回すと、殆どの観光客が海外からのお客様ばかりで
した。

人口減少が加速する日本では、今後沢山のマーケットが驚く位の縮
小をしていく事になると思います。

消費の唯一の「勝ち組」と言われるコンビニエンスストアでも、店
舗展開による売り上げは伸びているようですが、既存店の売り上げ
は減少傾向のようです。そうなると、「観光立国」として磨きをか
けていく事にしか豊かな未来を想像する事が出来ないような気がし
ます。

伸びているもの、得意なものに集中して伸ばしていく!個人も企業
も国も「原理原則」のような気がした京都出張でした。





【2】日常コラム
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~ 家族信託とは何か?/福村栄一郎 ~  

最近、家族信託についての講義を受け、初めて聞く言葉であり内容
についても初めて聞く内容でした。

平成18年に信託法の法改正が82年ぶりにありました。
改正のポイントは3点ありました。その中で特に信託を多様な形で
利用するというニーズに応えるため、新しい類型の信託を創設しま
した。また担保権の信託、家族信託に関する規定を整備しました。
ということで法改正に伴うなかで家族信託が整備され運用可能にな
りました。
 
家族信託自体はまだまだ日も浅く一般的に浸透されていない状況で
すし、精通している専門家が不足しているため普及していないので
はないかと思います。

「家族信託」とは、一言でいうと「財産管理の一手法」です。
財産を持つ方が特定の目的(例えば「自分の老後の生活・介護等に
必要な資金の管理及び給付」等)に従って、その保有する不動産・
預貯金等の資産を信頼できる家族に託し、その管理・処分を任せる
仕組みです。いわば「家族の家族による家族のための信託(財産管
理)」といえます。
家族・親族に管理を託すので、高額な報酬は発生しません。
したがって資産家のためのものではなく、誰にでも気軽に利用でき
る仕組みです。

■メリット■
1.】後見制度に代わる柔軟な財産管理を実現できます。
成年後見制度は負担と制約が多い。
例えば、毎年の家裁への報告義務の負担があります。
資産の積極活用や生前贈与、相続対策ができない。

2.】法定相続の概念にとらわれない「想い」に即した資産承継を実
現できます。
通常の遺言では2次相続以降の資産承継先の指定ができない。
家族信託では2次相続以降の資産承継者の指定が可能になります。

3.】不動産の共有問題・将来の共有相続への紛争予防に活用できま
す。
共有不動産は共有者全員が協力しないと処分できない。
将来、兄弟が不動産を共同相続してしまうと同様の問題が生じます。
家族信託では、管理処分権限を共有者の一人に集約させることで、
不動産の塩漬けを防ぐことができます。

■デメリット■
細かく詳細まで検証していませんが、強いて挙げるなら税務的なメ
リットが特段生じないのがデメリットではないでしょうか?
相続対策の手法としての家族信託は今後注目されてくると考えられ
ます。

ご自身あるいはご家族の意思能力の低下、遺言の代わる資産承継方
法を検討している方々円満な事業承継を講じたい方々にとって有効
な手段になると確信しています。





【3】達人への修行道
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~ 関東圏(1都3県)への人口回帰について/村上諒治 ~


常日頃からよく耳にする言葉として「都心部への人口回帰」があり
ます。
投資家の皆様が収益物件をご検討される中でも、人口動態は一つの
参考となる指標となるのではないでしょうか。
今回は都心部の人口回帰について記述します。
 
人口の動きに関して、総務省の平成27年国勢調査(人口速報集計)を
参照します。
この調査では1都3県および旧都庁を中心とする70km圏を調査範囲と
して、圏内271の市区町村における2010~2015年の人口変動率が示
されています。
本調査で象徴的なのは、以下の2点です。
 
1.】都心の4つの区(千代田区、港区、中央区、台東区)への人口流入
率の高さ

2.】都心へのアクセスに便利な鉄道沿線の地域への人口流入
 

『1.】』については特に千代田区が顕著で、23.8%増の数字を叩き出
しています。その他の区も10%台の高い数値となっています。
『2.】』については人口流入率5%以上の地域を都道府県別に記載しま
す。
 
東京都:渋谷区・江東区・文京区・品川区
神奈川県:川崎市中原区・横浜市都筑区
埼玉県:戸田市・吉川市・さいたま市浦和区・さいたま市緑区・滑
    川町・ふじみ野市
千葉県:流山市・印西市
茨城県:つくばみらい市・つくば市
 
都心へのアクセス性の良い場所が並んでいる印象です。
 
以上が都心部の人口動態推移です。
印象通りの地域もあれば、意外な地域もあったのではないでしょうか。
もちろん、地域によって賃貸物件の数と入居希望者の数の需給バラン
スは様々です。その点は、弊社の売買営業部や賃貸管理部の意見を参
考にしていただければと思います。

【売買相談】https://www.solid-s.co.jp/baibai/
【賃貸相談】https://www.solid-s.co.jp/kanri/





【4】ねぼすけレシピ【楽チン♪ポン♪de クッキング~】
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~必見!!裏ワザ~  


NHKの「プロフェッショナル~仕事の流儀~」というドキュメンタリー
番組をご覧になった事はありますか?
私は欠かさず観たくて、録画しておくほどハマっています。

「こんな仕事もあるんだなー」とか、「聞いたことあるけど深くは
知らない」なんて事沢山あって、一つ一つ深く知ることができる番
組なので、勉強になる番組だなと私は感じています。余談ですが、
流れる曲もまた番組にピッタリ。
スタッフが「プロフェッショナルとは?」と数名の人に質問をした
時の答えの中の一つで、「教えてくださいと言える心」が、私の中
に強く残りました。

確かに、社会人ベテランになればなるほど、勤務年数重ねれば重ね
るほど、〝何か″が壁になり、今更・・・聞けない・・・が強く出
てしまうのかなと、感じました。 でもそれでは世界が狭いままで、
自分は成長できない。
「聞くは一時の恥 聞かぬは一生の恥」
どれだけ歳を重ねても、「一生の恥」より「一時の恥」を素直に、
選択し続けられる自分でありたいなと、改めて思いました

さて今回は目先を変えて、知っとくと便利な【裏ワザ】をご紹介♪
まず・・・「カレーをしっかり拘ってルーから作りたい!」「コク
のある旨いカレー家庭で作りたい!」とカレー好きなら思うでしょ
う。がしかし!カレーの命とも言える「飴色の玉ねぎ」を、焦げ付
かないように注意を払いながらじっくり炒めて作るのは手間っ!と
思っている人も多いでしょう。これからご紹介する裏ワザを使えば、
わずか5分程度で「飴色玉ねぎ」ができます♪

【材料】
・玉ねぎ ・バター ・好きなスパイス

【手順】
使う日の前日などに・・・

1.玉ねぎをみじん切りにし、冷凍保存用ジップロックの中に全部入
 れる
2.平らにして冷凍保存

一旦これで事前準備は終了。
カレーを作る日・・・

1.中火でフライパンに少量のバターを入れ熱し溶けたら、冷凍保存し
 ておいた「みじん切り玉ねぎ」を冷凍のままフライパンに入れる。
2.5分くらい炒めると綺麗な飴色玉ねぎに変身!! 
 (POINT:バターは焦げやすいので火加減に注意です)

5分くらい炒めている時に、スパイスやフルーツなどを使うと、家庭
で「チャツネ」が簡単に作れます。カレーだけではなく、煮物・グラ
タン・シチューなど、色々使えますので、みじん切り玉ねぎを少し、
ストックしておくと便利です。





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