家賃どっと入りコラム

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  Solid Master's Club NewsLetter Vol.001
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 目次
    No.1 セミナーのご案内
    No.2 成田仁のゴールドラッシュ
    No.3 達人のコラム
    No.4 達人厳選☆投資マンション情報
    No.5 PR
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◎No.1 セミナーのご案内
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   受講料:当日お支払い ¥7,500−
       事前お振込み ¥6,500−
  
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◎No.2 成田仁のゴールドラッシュ
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   日本と個人はハイリスク・ローリターン!?
    
   昨夜(とは言っても日付は本日であったが)帰宅して
   日経の夕刊に目を通すと「不動産ファンド高利回り転機」
   の見出し!読み進むと人気のREIT市場に今迄外資や
   機関投資家向けに不動産ファンドを運用してきた会社が
   進出するとの事。今迄のような高い運用利回りを確保す
   るのが困難と見て、利回り要求の低い個人向けに商品を
   開発するらしい。先日もTVで外資向けの高利回りが
   困難になったので利回りが低くてもOKな日本国内向け
   の商品を開発し、それを喜んで地方の金融機関が購入し
   ている番組が放映されていた。

   えっ、個人って低利回りで良いの!?日本って低利回り
   で良いの!?・・・私は素直に疑問を感じる訳ですが
    
   低利回りと言う事は、いわゆるローリターン!!
   ローリターンの商品は一般的に言うとローリスクでなけ
   ればいけない筈ですが、ここで言うところの低利回りは
   ファンドによる不動産物件の取得競争の末、物件価格は
   上昇したが、不動産の賃料収入は同等である為、結果的
   にファンドに組み込まれた不動産の利回りが低下した事
   による低利回りいわゆる“ローリターン”で不動産の価格
   が上昇した分ファンドの大元の不動産の下落リスク即ち
   REIT価格の下落リスクが高くなっているはずです。
   仕組的にはローリターンになればなる程ハイリスクに
   なっていると私は感じます。
   
   証券化すなわちREITに上場した段階で、時価総額は
   REITを組成している不動産価格の1.5倍まで跳ね上がり
   ます。不動産に流通性、情報開示等のメリットがついた
   結果ではありますが、あくまで金融技術によるところが
   高いと思います。そして、それは市場金利が私の感覚では
   2%上昇したら技術的にも利回り的にも、現在の上昇した
   不動産価格ではREITを組成できなくなる可能性が高い
   ように思われます。それまでは、イケイケドンドンとお金が
   集まってくるはずですが・・・そして低利回り(ローリターン)
   でも良いとされる個人と日本がEXIT(出口)となりババを
   つかむ事が無いようにと心から思う訳です。
   
   我々、不動産業界では尋常とは思えない強気な価格で
   土地を買う業者に「強気だね〜!!」と言うと「どうせ
   ファンドが買うから大丈夫、バブルだよ!!」との返事が
   合言葉のようになっている今日この頃です。
                          成田 仁

   
◎No.3 達人のコラム
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   新築ミニビル分譲

   法人の不動産投資にあおりを受けて、個人の投資ビル
   購入が目立ってきたが、それに向けて新築ミニビルを
   商品化する業者が出てきた。
   私鉄沿線の商店街に20坪足らずの土地がついた新築
   ビルが1億円前後で販売されており、想定利回り8%位で
   売れている様子だが、実態はテナントが埋まらず、想定
   利回りは絵に描いた餅のようだ。
   
   購入者はビルオーナーという称号を得る事で精神的に
   満足しているが、およそ投資とは懸け離れた世界で
   自宅を含め資産を目減りさせる一途を辿る様な気がする。
   
   実需向け以外の不動産は常に精神的ニーズを商品化した
   ものが多く、何かしらの満足が得られれば完結するが、
   当会員の皆様においては、不動産投資事業である事を
   お忘れなく。               達人 坂本


◎No.4 達人厳選☆投資マンション情報
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   ☆新装開店物件情報
    利回り10%〜14%の優良10物件を一挙にご紹介
   
   ☆詳細はホームページ会員サイト物件情報をご覧下さい
    http://www.solid-s.co.jp/estate/information.html


◎No.4 PR
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生きる意味は仏教に学びなさい
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石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
大学院修了時に資本金990万円で作った投資不動産保有会社の石渡住宅サービスを9年後の2016年に上場企業フィンテックグローバル子会社ベターライフサポートホールディングス等に約5億円で売却(株式譲渡)して上場会社連結子会社にして石渡住宅サービス(現商号:ベターライフプロパティ)名誉会長に就任した石渡浩が,自己資金数千万円規模の一般投資家さんを主対象に,銀行融資を活用してアパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します. 主著:『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法- 借りて増やす技術-』ソフトバンククリエイティブ(2012)
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