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  Solid Master's Club NewsLetter Vol.001
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【HP】http://www.solid-s.co.jp【MAIL】smc@solid-s.co.jp

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 目次
    No.1 セミナーのご案内
    No.2 成田仁のゴールドラッシュ
    No.3 達人のコラム
    No.4 達人厳選☆投資マンション情報
    No.5 PR
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◎No.1 セミナーのご案内
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   SMC ソリッドマスターズクラブ 発足記念セミナー

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   日 時:平成17年5月14日(土)13:30〜16:30
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   受講料:当日お支払い ¥7,500−
       事前お振込み ¥6,500−
  
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◎No.2 成田仁のゴールドラッシュ
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   日本と個人はハイリスク・ローリターン!?
    
   昨夜(とは言っても日付は本日であったが)帰宅して
   日経の夕刊に目を通すと「不動産ファンド高利回り転機」
   の見出し!読み進むと人気のREIT市場に今迄外資や
   機関投資家向けに不動産ファンドを運用してきた会社が
   進出するとの事。今迄のような高い運用利回りを確保す
   るのが困難と見て、利回り要求の低い個人向けに商品を
   開発するらしい。先日もTVで外資向けの高利回りが
   困難になったので利回りが低くてもOKな日本国内向け
   の商品を開発し、それを喜んで地方の金融機関が購入し
   ている番組が放映されていた。

   えっ、個人って低利回りで良いの!?日本って低利回り
   で良いの!?・・・私は素直に疑問を感じる訳ですが
    
   低利回りと言う事は、いわゆるローリターン!!
   ローリターンの商品は一般的に言うとローリスクでなけ
   ればいけない筈ですが、ここで言うところの低利回りは
   ファンドによる不動産物件の取得競争の末、物件価格は
   上昇したが、不動産の賃料収入は同等である為、結果的
   にファンドに組み込まれた不動産の利回りが低下した事
   による低利回りいわゆる“ローリターン”で不動産の価格
   が上昇した分ファンドの大元の不動産の下落リスク即ち
   REIT価格の下落リスクが高くなっているはずです。
   仕組的にはローリターンになればなる程ハイリスクに
   なっていると私は感じます。
   
   証券化すなわちREITに上場した段階で、時価総額は
   REITを組成している不動産価格の1.5倍まで跳ね上がり
   ます。不動産に流通性、情報開示等のメリットがついた
   結果ではありますが、あくまで金融技術によるところが
   高いと思います。そして、それは市場金利が私の感覚では
   2%上昇したら技術的にも利回り的にも、現在の上昇した
   不動産価格ではREITを組成できなくなる可能性が高い
   ように思われます。それまでは、イケイケドンドンとお金が
   集まってくるはずですが・・・そして低利回り(ローリターン)
   でも良いとされる個人と日本がEXIT(出口)となりババを
   つかむ事が無いようにと心から思う訳です。
   
   我々、不動産業界では尋常とは思えない強気な価格で
   土地を買う業者に「強気だね〜!!」と言うと「どうせ
   ファンドが買うから大丈夫、バブルだよ!!」との返事が
   合言葉のようになっている今日この頃です。
                          成田 仁

   
◎No.3 達人のコラム
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   新築ミニビル分譲

   法人の不動産投資にあおりを受けて、個人の投資ビル
   購入が目立ってきたが、それに向けて新築ミニビルを
   商品化する業者が出てきた。
   私鉄沿線の商店街に20坪足らずの土地がついた新築
   ビルが1億円前後で販売されており、想定利回り8%位で
   売れている様子だが、実態はテナントが埋まらず、想定
   利回りは絵に描いた餅のようだ。
   
   購入者はビルオーナーという称号を得る事で精神的に
   満足しているが、およそ投資とは懸け離れた世界で
   自宅を含め資産を目減りさせる一途を辿る様な気がする。
   
   実需向け以外の不動産は常に精神的ニーズを商品化した
   ものが多く、何かしらの満足が得られれば完結するが、
   当会員の皆様においては、不動産投資事業である事を
   お忘れなく。               達人 坂本


◎No.4 達人厳選☆投資マンション情報
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   ☆新装開店物件情報
    利回り10%〜14%の優良10物件を一挙にご紹介
   
   ☆詳細はホームページ会員サイト物件情報をご覧下さい
    http://www.solid-s.co.jp/estate/information.html


◎No.4 PR
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