家賃どっと入りコラム

家賃どっと入りコラム【第288号】


カテゴリー: 2017年07月15日
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆≪2017.07.15配信≫◆
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           家賃どっ入りコラム (第288号)

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現場のプロが語る不動産投資の市場と運営のコツ!をご紹介


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 コラムの目次

 【1】成田仁のゴールドラシュ!!
 【2】日常コラム
 【3】達人への修行道
 【4】おまけコラム ~ねぼすけレシピ~
   
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【1】成田仁のゴールドラシュ!! 

        ~  空き家問題 ~

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最近、メディアに登場する機会が多くなった、「空き家」問題!
中でも今後問題点が山積みになりそうなのは、マンション
(区分所有法をベースにしたもの)です。

一部屋が「空き家」になる事で、窓枠やドアが外され「スラム
街さながら」のマンションも存在するようです。

自分一人の意思では、どうする事も出来ない区分所有マンショ
ンは、絶対に「空き家問題」の起こらないエリアでの投資が必
須ですね。

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【2】日常コラム

 ~ 管理会社と一体型管理会社の違い / 椿 慎次 ~ 

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ソリッド株式会社 賃貸管理部の椿です。
厳しい暑さが続いておりますが、皆さんいかがお過ごしでしょ
うか?体調にはくれぐれもお気をつけてお過ごしください。

さて、今回は「管理会社」と「一体型管理会社」の違いについ
てご説明させて頂きます。

「管理会社」とは、弊社のような仲介店舗(お客様が店舗に来
店して物件を紹介する店舗)を持たず、管理業務に特化した会
社となります。
他方、「一体型管理会社」とは管理をする店舗と、仲介をする
店舗を両方併せ持つ会社となります。
(エイブルやアパマンショップ・ピタットハウスなど)

一見すると、「一体型管理会社」の方が、魅力的と思われる方
が多いのではないでしょうか?確かに、管理・仲介と一石二鳥
に思えるのも当然です。しかし、実はここに大きな落とし穴が
あるのです。

「一体型管理会社」の落とし穴とは、内部的な問題ではあるの
ですが、仲介店舗を持つことで「人件費」「店舗維持費」等が
多くかかります。その為に、直接オーナー様から利益(空室を
決めた際の成功報酬)を得ることを最優先に考えます。
(自社店舗のみで物件を紹介する)
つまり他の仲介会社に物件を紹介させない為、間口を極端に狭
めてしまうという点が、オーナー様には視えない落とし穴となっ
ているのです。

例として、一つの駅に仲介会社が30店舗あるとします。
その中で「一体型管理会社」の仲介店舗は1店舗しかありませ
ん。つまり残りの29社にお客様が来店した際は、物件の紹介が
行われる可能性がないという事です。

それでは「管理会社」はどうでしょうか?
自社店舗を持たない為、多くの仲介会社に協力を仰ぎ物件を決
めてもらわなくてはいけません。逆に言えば、全ての仲介会社
に紹介してもらうように働きかける為、お客様がどこの会社に
行っても物件を紹介してもらえるようになるという事です。

先程の例でいえば、30店舗全てのお店で物件を紹介してもらえ
るようになり、間口が広くなることで成約する可能性が大幅に
上がることになります。

一例ではありましたが、このように「管理会社」と「一体型管
理会社」で、募集の間口に差が出ていることを知ることも今後
の空室対策に役立つのではないでしょうか。


【賃貸管理サポート】 https://www.solid-s.co.jp/kanri/

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【3】達人への修行道

~ 逆ドーナツ化現象/ 佐藤圭子 ~

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私は先日、実家のある大阪に帰った時に、友達と一緒にその子
供が通う小学校へお迎えに行きました。
小学校は淀屋橋・本町というビジネス街に近い場所にあり、大
阪の中心部に位置しています。

私のイメージでは少子化と言われているので、子供の数は少な
いんだろうなと思っていました。しかし下校時間になって門か
ら出てくる子供たちの数に私は驚きました。聞くとこの小学校
は年々児童数が増え続けていて、教室は不足し、児童に対して
のグラウンドの面積が狭く、運動会はなんと大阪ドームで行っ
ているそうです。

戦後の高度経済成長で大都市の中心部の土地の値段が高騰し、
生活環境も悪化して、住人たちは都心から数十キロ圏内の周辺
都市へと移っていきました。人々は満員電車に揺られて会社や
学校に通い、夜になるとまた電車に乗って自宅へと帰っていき
ます。

人口分布はまるで真ん中に穴の空いたドーナツのようになり
「ドーナツ化現象」と呼ばれました。しかし、近年は「逆ドー
ナツ化現象」=「都心回帰」が起きています。核家族化が進み、
今までのような広い住居が必要なくなったことや、高い家賃や
ローンを払っても、通勤時間の短縮などのメリットを優先する
人が増えてきているためです。

都心を選ぶのは若い世代だけではありません。郊外から都心に
移住する高齢者も増えています。これまでは郊外の庭付き戸建
て住宅に住んでいた高齢者にとって、もう子供部屋は不要です。
また歳を取れば取るほど、広い敷地は掃除などの管理が負担に
なります。そこで、住み慣れた郊外の住宅を引き払い、便利な
都心の集合住宅を選ぶようです。

この都心回帰は主に東京・大阪・名古屋で顕著にみられていま
す。収益物件を選ぶ上でも、この人口分布の変化は重要なポイ
ントになっています。
郊外の高い利回りの物件を購入しても、その後入居がつかなけ
れば利益どころか持ち出しが増えてしまいます。であれば、利
回りが多少低くても都心から通勤60分圏内のできるだけ都心に
近い物件の方が、投資としては有益ではないでしょうか。

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【4】ねぼすけレシピ【楽チン♪ポン♪de クッキング~】

~バテバテを吹っ飛ばせタイ!アツカラエスニックドリア♪~

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アルバイトでも社員でも、社会人として「給料を得る側」にな
ると学業とは違い、教科書も無い正解も無い解らない事だらけ。
場に慣れるまで、緊張感からくる疲労感が日々ハンパない!
そんな経験、皆様にもありませんか?
私はあります。だから私は転職の度に早めに、目標になる人を
一人だけ見つけます。見つけた後は、その人の全部を吸収する
つもりでひたすらマネをする。つまり、自分にとって「目標の
人」が教科書であり、その人が上に進んでいるのなら、そのや
り方が正解に辿りつく軸になるということです。そこに少しず
つ自分のやり方と信念を加えていくと、オリジナルになれる。
軸がしっかりしていれば、視界を広げてもグラつかないし、応
用もきく。社会の教科書は本屋には売っていません。生きた教
科書が自分を育ててくれる。常にそう思いながら人間観察を怠
らない私です(笑)

さて今回は、夏バテ吹っ飛ぶ「エスニックドリア」の紹介です。

【材料2人分】*大さじ=カレースプーン *小さじ=ティースプーン
・ご飯×人数分 ・チーズ×たっぷり ・サルサソース×大さじ3 

≪ガパオ≫
・豚ひき肉×100g ・鶏ひき肉×120g ・玉ねぎ×中1個
・ピーマン×中1個 ・赤パプリカ×1個 ・鷹の爪×1と1/2本
・ニンニク チューブ×小さじ1 ・砂糖×大さじ1/2
・乾燥バジル×小さじ1( 生バジルなら5枚くらい)
・鶏ガラスープ×200CC位   ・ナンプラー×大さじ1と1/2
・オイスターソース×小さじ1 ・醤油×小さじ1

≪ホワイトソース≫
(※焦げやすいので、市販のホワイトソースを買ってもOK♪)
・無塩バター30g ・小麦粉×大さじ3 ・牛乳× 300ml 
・塩・黒こしょう× 少々

【作り方】
≪ガパオ≫
1】玉ねぎ、ピーマン、パプリカを1センチ角位に切る
2】醤油・ナンプラーオイスターソース・砂糖を混ぜ合わせる
3】フライパンにサラダ油をひいて、小口切りにした鷹の爪とニ
  ンニクをサッと炒めたら、ひき肉も炒める
4】「3】」のひき肉の色が変わったら「1】」の野菜を加えてサ
   サッと炒め、更に「2】」を加えて鶏ガラスープを加え、汁
   が無くなる炒め煮る。最後にバジルを加えたら完成

≪ホワイトソース≫ 
1】鍋にバターをしっかりと溶かす。 
2】鍋にふるった小麦粉を入れる。
(Point:ふるわなくて良い小麦粉も売っています)
3】粉っぽさがなくなってきたら温めた牛乳を2~3回にわけて加
  えてのばす(Point:温めた牛乳が良い!)
4】塩・黒こしょうで味を調えて完成

---------▼ドリアを作りましょう▼-------------
1】上記の工程で作った≪ガパオ≫にご飯を加えて、しっかり混
   ぜる。
2】グラタン皿に「1】」を盛り、
   その上にサルサソース→チーズ→ホワイトソース→チーズを
   満遍なく広げて、230℃のオーブンで7~8分焼く(余熱不要)。
   焦げ目がついたら完成♪

ビールがススム旨辛さ!夏は辛~い料理が一番食欲ムクムク引
き出します。
だるいから冷たいもの・・・は、体を冷やすので逆効果!アツ
アツで辛い料理を食べて、健康的に汗をドバッと出すのが暑さ
には一番効果的です!
ニンニク・唐辛子は、お好みに合わせて増減をしてください。


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