アパート投資の王道

【王道通信】 2017.04.07


カテゴリー: 2017年04月07日
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 ┃                     ┃
 ┃ ■□ 王道通信 □■vol.448       ┃
 ┃          アパート投資の王道  ┃ http://www.odpt.net/
 ┃                     ┃     【2017.04.07】
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 ┃  目次   ┃
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 ┃ 1.勉強会運営チームより ~ 東京都市部の賃貸住宅ストック推移について
 ┃ 2.王道型アパート大家体験記 ~ 賃貸経営に時間を取られない良好な方法
 ┃ 3.賃貸にまつわる話し ~ 賃貸ポータルサイト比較
 ┃ 4.イベント予定
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■ 1. 勉強会運営チームより
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 ◇東京23区、東京都市部の賃貸住宅ストック推移について

貸家着工件数がバブル状態の今、東京都内の賃貸物件のストックはどのように
推移をしているのか、総務省の住宅・土地統計調査に基づき、確認をしたいと
思います。
東京23区の賃貸住宅の総戸数ですが、

平成15年 約228万戸
平成20年 約244万戸
平成25年 約270万戸

と、確実の増加を続けており、特に平成20年以降の5年間では、
約26万戸ほどの大きな増加となっており、人口の都心回帰があるとはいえ
東京23区でみてみると、人口の流入数よりも新規の着工戸数の方が
上回っております。
つまりは、空き家が増加していく事となります。

東京23区の空き家 
平成15年 約34万戸    空室率14.9%
平成20年 約35.5万戸  空室率14.5%
平成25年 約42.5万戸  空室率15.7%


わずか10年間で約8.5万戸の空き家が増加しており
特にこの10年での増加のほとんどは平成20年以降に収集しております。
これはリーマンショックによる景気の減速で人口の増加幅が減少した事が
影響していると考えられています。

東京の近郊も見てみたいと思います。

埼玉県の賃貸住戸総戸数
平成15年 約100万戸(空室約16.7万戸)空室率16.8%
平成20年 約104万戸(空室約19.1万戸)空室率18.3%
平成25年 約111万戸(空室約21万戸)空室率18.9%

神奈川県の賃貸住戸総戸数
平成15年 約161万戸(空室約25万戸)空室率約15.5%
平成20年 約161万戸(空室約26万戸)空室率約16.1%
平成25年 約175万戸(空室約30.4万戸)空室率約17.3%


日本全国の賃貸住総戸数
平成15年 約2,064万戸(空室約367万戸)空室率約17.8%
平成20年 約2,176万戸(空室約412万戸)空室率約19%
平成25年 約2,270万戸(空室約429万戸)空室率約18.9%


東京23区の賃貸物件の入居状況の認識としては、
「東京は他の地域に比べ人口の流入も多いため賃貸市場は良好だ」とか
「東京は地方に比べて空室率が低い為安定した賃貸経営ができる」という
うたい文句を聞きますが、実際には大量の賃貸住宅の供給に、人口の流入は
追いついておらず、23区内でも空室が増加し続けています。

但し、全国的にそして東京圏で比べてみると、空室率は低く
やはり、賃貸不動産経営は立地がとても重要だという事を認識する事ができます。
皆様はこのデータを見てどのように感じられますでしょうか?。


~~~~~
★疑問・質問などは下記より、、、経験豊富な各分野の専門家がお答えします。
http://www.odpt.net/qmail.php


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■ 2.王道型アパート大家体験記 ~ 賃貸経営に時間を取られない良好な方法
└───────────────────────────────────

                      王道型アパート大家・三浦 久

収益不動産を所有しているオーナーの一人として思うことがあります。
以前、サラリーマンをやりながら収益の良い多くの投資先を探していたとき、
収益を得られる1棟アパート投資にたどりつきました。

当時は、特に不動産投資が良いと思っていたわけではありませんでした。
しかし、資産として株や外貨の投資などがありました。
そして、投資の基本として、資産を分散することが大切と言われていました。
資産分散の投資先の一つとして不動産も一つの枠として、あげられていました。
そこで、私も選択肢として、収益不動産について勉強していました。
不動産投資では動かす金額が大きく、たった一度の失敗も許されません。
また将来価値が落ちるような不動産を持つことは危険です。

日本で不動産を持つのならば、日本で最も人気のある東京に注目しました。
失敗をしないことと同時に、大事にしていたことは「時間の使い方」でした。
今までの自己資金を作ることができたのは、給与所得があったからでしたが、
当時は仕事が忙しかったため、自分の時間には余裕がありませんでした。
投資で成功をして自己資産を増やすことも目的でしたが、今まで通り給与の
一部を投資に回すことも継続していこうとの考えも持ち続けていました。
そこで仕事の時間、そして余暇の時間は、不動産投資をやる前とやった後とで、
変えたいと思いませんでした。

つまり、不動産投資にできる限り時間を割きたくなかったのです。
今までどおり仕事を続け、十分な余暇の時間も持ちたいと思っていました。
不動産投資の中では、中古アパートも検討しましたが、収益性の良い物件は、
古いものが多く、また中古アパートオーナーの話を聞いても、故障対応・修繕・
リフォーム・DIYなど、すばらしい活躍とともに、その対応手段は一般の人が
できるレベルではなく、私が同じことをなすのは、難しいように感じました。
自分で作業をするのはコストがかからないものですが、私には技術はなく、
効率が悪いと感じます。
中古物件は手間がかかります。
それに対して、新築物件は手間がかかりません。

新築物件は、顔が見える設計士さんと施工業者さんに依頼をします。
そのため、責任を持って建築してもらい、その後もサポートをしてもらえます。
このような収益不動産の専門家チームに出会うことが有益です。
例えば、入居者から建物の要望について連絡が入った時、どう対処すればよいか、
分からないことが多いのですが、施工業者さんや設計士さんに電話し、その後の
サポートをしてもらえることができました。
やはり建物を建てた人に聞くことが一番手っ取り早いですし、適切な対応をして
もらえます。

アパートの管理はその建築後何年も継続します。
単純に、作った人の顔が分からない中古アパートで建物のトラブル対応や修繕に
苦労をして時間をかけるよりも、今までの本業の仕事時間と自分の余暇を大事に
したい。

責任を持ち建築してくれた設計士さんと施工業者さんにフォローをしてもらえる
「新築アパート」が良いと思えました。
ここまでをまとめると、
1.投資先を分産すること、その一つとして収益不動産を持つことが大切
2.収益不動産の中で、苦労の多い中古アパートではなく新築物件が有効
収益性を確保することと共に時間の取られない新築物件を所有することについて
調査をして、勉強することが大切です。


┌───────────────────────────────────
■ 3.賃貸にまつわる話し ~ 賃貸ポータルサイト比較
└───────────────────────────────────

賃貸ポータルサイトの話しをしてみようと思います。
そもそも賃貸ポータルサイトは幾つ有るの?、、、私が把握出来ているだけで
10サイト以上はありますので、実際にはその倍ぐらいあるかも知れません。

しかしながら訪問数には結構な偏りがあり下記5位までを順位付けしてみました。

1.suumo(スーモ)
2.HOME'S(ホームズ)
3.athome(アットホーム)
4.CHINTAI(ネットで賃貸)
5.エイブル

これは物件掲載数では無く、あくまで訪問数順です。
私が知る限り2012年からこの順位は変わっていません。
「ミニミニ」「ピタッとハウス」「いい部屋ネット」「センチェリー21」
など聞いたことが有ると思いますが、あくまで訪問数では5位以内には
入ってきません。

他にも「Yahoo不動産」や「@nifty不動産」などがあります。
訪問数は「Yahoo不動産」は4位に、「@nifty不動産」は「CHINTAI」の次に
入って来ます。

では、実際入居希望者(エンドユーザー)にどれぐらいの割合で目に届くか?
これは全訪問数の絶対数が分かれば計算すれば出てくる話しなんですが、
そのデーターは見つけられませんでした。。。(^^;
(存在するかどうかも怪しい・・・)
なので、あくまで複数ポータルサイトを見ないとして考えてみました。
ここまで名前の出したポータルサイト11サイトの合計訪問数を出して、それ以外
のサイトの訪問数をプラス1割として各サイト別の訪問数で計算して見ました。

1.スーモ「32.0%」
2.ホームズ「25.8%」
3.アットホーム「15.4%」
4.ヤフー不動産「6.9%」
5.CHINTAI「4.4%」
6.@nifty不動産「2.8%」
7.エイブル「1.6%」

高い順に並べて見ました。。。
それぞれが思いの外、少ない数字になりますね。
訪問数には多少なりとも誤差が有ること、複数サイトを見ないとして考えた
データーですので、あくまで目安程度にしかなりません。
また、「CHINTAI」「エイブル」は同系列なので、合計して考えてみいいと
思います。

9割はネットで物件検索をすると言われる時代です。
是非参考にして下さい。


┌───────────────────────────────────
■ 4.イベント予定
└───────────────────────────────────
設計士や現場監督によると、5月連休明けぐらいに大型物件の構造見学会が出来
そうです。
また、5月勉強会も日程&講師は決まっておりますが、内容など詰めている
ところです。まだ確定では無いのですが紹介の仕方も注文が入り、裁判所関係
とだけしか今のところ伝えられません。
そして、ビデオの公開も出来ないかも知れません。
せめて音声だけでもと交渉中ですが、結果にもう少し時間がかかりそうです。
とは言え、まず聞く機会の無い話しなので、楽しみして下さい。
日程は5月20日になります。


⇒これまでの「勉強会」や見学会の様子は「活動記録」として公開してます。
http://www.odpt.net/activity.php

⇒入会の問い合わせは↓↓↓
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⇒質問や要望は↓↓↓、遠慮無く、、、お待ちしております。
http://www.odpt.net/qmail.php


【編集後記】━…‥‥…━…‥‥…━…‥‥…━…‥…━━…‥‥…━…‥‥…
やきもきしましたが、ちょうど桜満開の季節で花見に出かけた人も多いと思います。
この時期になると様々なスポーツが始まりますが、まずマスターズの松山選手
は初日少し出遅れた感じですかね、まだまだ3日ありますから頑張って欲しい
ところです。(優勝候補にも上がっていますし)

MLBでは、田中、ダルビッシュ、前田と黒星スタートで地元でも叩かれています。
マーくんはオープン戦の成績が良かっただけに、あの崩れ方はちょっと以外です。
日本では巨人絶好調で中日は絶不調で明暗が分かれました。
とは言え始まったばかりですから、これから楽しませて貰います。。。深見
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