アパート投資の王道

【王道通信】 2018.01.12


カテゴリー: 2018年01月12日
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 ┃                     ┃
 ┃ ■□ 王道通信 □■vol.459       ┃
 ┃          アパート投資の王道  ┃ http://www.odpt.net/
 ┃                     ┃     【2018.01.12】
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 ┃  目次   ┃
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 ┃ 1.収益設計士コラム ~ 構造のお話(木造編)
 ┃ 2.王道型アパート大家体験記 ~ 安定した賃貸経営のために…
 ┃ 3.賃貸にまつわる話し ~ 繁忙期
 ┃ 4.イベント予定
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■ 1. 収益設計士コラム
└───────────────────────────────────
 ◇構造のお話(木造編)

建物の構造は、木造、鉄骨造(軽量鉄骨造含む)、鉄筋コンクリート造、
鉄骨鉄筋コンクリート造の4種類に大きく分けられますが、不動産業界で一般的に
「アパート」と呼ばれているものは木造若しくは軽量鉄骨造で建てられた
共同住宅を指しているケースが多いようです(明確な定義はなし)。

ちなみに建築基準法にはアパートという言葉はなく、高層マンションだろうが
小さな木造アパートであろうが、構造に関わらずそれらは全て共同住宅という
扱いとなります。
とは言え、ほとんどの方はアパートと聞けば木造をイメージされるのでは
ないでしょうか?
実はアパート投資の王道で手がける物件も大半が木造です。
というわけで今回は、木造アパートの構造についてお話させて頂きます。

木造には、大きく分けて在来工法とツーバイフォー工法があります。
詳細は長くなりますのでここでは割愛しますが、一言で申し上げますと、
在来工法は日本の昔からの建築工法で、柱や梁で建物を支える構造となり、
ツーバイフォー工法はアメリカ生まれの建築工法で、断面が2インチ×4インチ
の角材で造られた枠に構造用合板を打ち付けてパネル状にしたものを床や壁
として建物を構成する構造です。
どちらの工法が優れているか?
については賛否両論あり、何とも言えませんが、アパート投資の王道で採用
している工法は在来工法となります。
理由としましては、在来工法は長年日本で培ってきた歴史があるため、
日本の気候風土に適しているであろうことが第一。
そして、間取りの自由度が高いこと、窓のレイアウトや開口寸法の自由度が
高い、といった点等も挙げられますが、もう一つの大きな理由は、屋根形状の
自由度という点があります。

都心部で建物を計画する場合、ほとんどの場合敷地にゆとりがありませんから、
北側斜線や道路斜線によって建物のヴォリュームが削られるケースが多いです。
かつ敷地形状も単純な真四角とは限りませんから、おのずと変形プランと
なってしまい、その結果、屋根形状が非常に複雑になるケースが多いのです。
難しい屋根形状に最適な工法はどちらか?を施工者交えて議論を重ねた結果、
複雑な屋根形状には在来工法の方が適しているだろうという結論に至り、
その他在来工法の特性を総合的に判断して、王道アパートでは在来工法を
採用しているというわけです。

誤解のないように申し上げますが、ツーバイフォー工法も非常に優れた工法で、
在来工法にはないメリットもあります。
立地条件、プランニング、収支計画等々を照らし合わせて適切な工法を
セレクトされることをお勧めします。
次に木造建築の構造計画ですが、基本的に木造建築は、在来工法ならば筋交い、
ツーバイフォー工法なら壁パネル、といった「耐力壁」をバランスよく配置
する事で耐震性を確保しています。
これはアパートも同様で、設計の度に間取りを工夫しながらバランスの良い
耐力壁の配置を心がけています。
しかしアパートはプランニングの特性上、耐力壁の配置がどうしても偏る
傾向にあります。
一般的にアパートは複数の住戸が横並びになり、片方が玄関、もう片方が
大きな窓、といったプランとなりがちです。
そうなると住戸間の戸境壁はふんだんに壁が確保できるのに、玄関側や反対の
窓側は壁がなかなか確保できないというケースが多くなります。

戸境壁の方向はやたら耐力壁が多いのに、戸境壁に対して直行方向は極端に
耐力壁が少なくなるという事ですね。
戸数を多く確保しようとして、幅の狭い住戸を沢山並べるプランにすると、
その傾向はますます強くなり、耐力壁の確保に苦労することになります。
耐力壁の確保が難しい場合、苦肉の策として、不足する方向の耐力壁の倍率を
上げる工夫をしたりしますが、計算上建築基準法をクリアできたとしても、
やはりバランスの良い配置を心がけたいものです。

もう一つ忘れてはならないのは、木造建築の構造計画で近年注目されている
「直下率」です。
直下率とは上階の壁の真下に下階の壁がある割合のことを言いますが、
この直下率を高めていれば、地震時に上階へかかる地震の水平力が上手く
下階に伝わり、力を逃がす効果が期待できるといわれています。
熊本地震で倒壊した木造住宅についてはこの直下率の低さが原因として指摘
されており、地震に強いアパートづくりのためには、耐力壁の配置同様、
直下率の配慮も必要と考えています。
アパート空室問題が叫ばれる昨今、競争力アップのために独創的な間取りの
アパートを目指すことも大切ですが、耐震性を犠牲にしてまで独創性に
走ってしまっては本末転倒です。
在来工法にせよツーバイフォー工法にせよ、バランスのとれた耐力壁の配置や
直下率の確保を意識した合理的なプランニングを心がけましょう。
木造は他の構造に比べて耐震性・耐久性に劣ると言われることがありますが、
地盤、基礎、金物、使用部材、耐力壁配置、直下率・・・等々、
あらゆる面で検討を重ねれば他の構造に負けないアパートが実現可能であり、
王道チームが造り上げるアパートはまさにそんなアパートなのです。


~~~~~
★疑問・質問などは下記より、、、経験豊富な各分野の専門家がお答えします。
http://www.odpt.net/qmail.php


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■ 2.王道型アパート大家体験記 ~ 安定した賃貸経営のために…
└───────────────────────────────────
                 アパート大家&会員サポート・大長伸吉

安定した賃貸経営のために関係者との良好な関係を
新年の幕開けにふさわしく、東京は心地良い天気が続いています。
2018年も良い事が起きることを願います。
最近は、順調に賃貸経営をされている大家さんと話をする事が多く、皆さんから
感謝の言葉をいただき、ありがとうございます。
順調に賃貸経営をされている方は、関わりのある人との良好な関係を築いている
ことが、素晴らしいと思います。

賃貸経営において、関係者との良好な関係はとても大切です。
とくに、大家さんは賃貸経営において関係者にませていることが多いものです。
関係者に任す事ができる業務が多いため、サラリーマンとして本業に時間を
取られても、問題なく、賃貸経営ができるというメリットもあります。
これは関係者が大家さんを縁の下で支えているからです。
この縁の下の苦労を大家さんが感じずにいると、トラブルが起きるようになります。
トラブルが続くと、関係者との関係がこじれてきます。
そして、自然に、関係者が去っていくことがあります。

この時に、大家さんがやばい状況だと気がついてももう遅いのです。
そうならないために、日頃から、関係者との連絡を取っておく事が大切です。
どのような仕事や依頼でも、トラブルの時にだけ連絡をする人、そして、
関係者の責任にする人、これに類似する経験をし、嫌な思いをしたことが
あるかと思います。
細かなことや小さなことでは数え切れないほど、世の中にはあります。
人はそれぞれ感じ方が違うからです。
とくに不動産に関することは、金額が大きなものであり、心配をするレベルも
深いものになります。
だからこそ、平常心が大切です。そして依頼をする関係者や業者がどのように
感じているのかを察することが大切です。
そのために、こまめに連絡を取ることが大切です。
会って話をする事が一番です。
もし、時間がないのならば、メールでも、電話での連絡も有効です。
今年も、皆さんが安定して賃貸経営を継続できるようお祈りします。


┌───────────────────────────────────
■ 3.賃貸にまつわる話し ~ 繁忙期
└───────────────────────────────────

賃貸市場は活発に動くと言われている繁忙期に入ってきました。
テレビを見ても各ポータルサイトのCMを良く見かけるようになりました。

今年に入ってからテレビCMで見かけたポータルサイトをメモしており、
下記が目立ったところです。(東京23区内)
SUUMO・CHINTAI・アパマンショップ・いい部屋ネット・ピタットハウス
ミニミニ、、、等

タレントを起用したり、自転車のシェアを始めたりと、それぞれ特色が
出ていますが、これらのポータルサイトの訪問数を調べてみます。
(2017年12月のデーター)
■SUUMO:19.9M
■CHINTAI:3.0M
■アパマンショップ:1.1M
■いい部屋ネット:1.0M
■ピタットハウス:447.3K
■ミニミニ:235.2K

この中ではやはりSUUMOが圧倒的ですね。
これはあくまでCMで最近良く見かけたポータルサイトですので、
漏れているところもあるかも知れません。

これらを見て感じるのは、上げていない所も含めて大手ポータルサイト3つは
強力なんですが、続くところも積極的になって来たようです。
中には昨年4月から気にしていたポータルサイトがあり、確認してみると
訪問数が倍近くになっているところもありました。
ちなみに広告などには、あまり力を入れていないようでCMでも見たことが
ありません。
ユーザー(入居希望者)からすれば内容的には非常に魅力的だとは思います。
今後も注目してみます。

では空室時に、どのポータルサイト又は幾つのポータルサイトに掲載される
事が良いのかが気になるとは思います。
間口が広がるのは出来るだけ多くのポータルサイトに掲載される事は間違い
ないはずなんですが、不動産会社によっては自社で対応できない
(掲載していない)ものに対しては否定的に説明してきます。
私も3年ほどで30社以上ヒアリングをしてきましたがマチマチでした。
その中でも入居者募集を他社に任せ、管理だけを行っている会社は納得の
出来る回答を貰えたと思っています。
考えてみれば当然で、管理物件の空室を埋めるために自社で募集方法を
確立しているわけですから。。。

空室時には、どのポータルサイトに掲載されているかは内容を含めて確認
ぐらいは是非して下さい。
内容に間違いがあるかも知れません。(良くあります)
とは言え一つずつ確認するのも大変でしょうから一括で検索してくれる
アプリを紹介します。
NIFTYが提供している「賃貸検索」というアプリです。
下記「iPhone」と「Android」用の短縮URLを張っておきます。
iPhone:https://apple.co/2DlQlgn
Android:http://bit.ly/2CRaIB5
すべてのポータルサイトでは有りませんが、大手11のポータルサイトの
掲載状況が確認できます。
検索時には対象物件だけ表示させたい場合は、築年数や駅徒歩、賃料帯も絞れば
かなり見やすくなります。
また逆に、それらを広げて競合物件を複数表示させれば、募集中の地域の
賃料相場も見えてきます。
是非活用して下さい。


┌───────────────────────────────────
■ 4.イベント予定
└───────────────────────────────────
1月27日には東京調布大家の会代表の海野真也さんが講師に来てくれます。
銀行や保険を経験して大家になった方で、経験談を踏まえて不動産投資を話し
てくれる予定です。
お楽しみに。。。。


⇒これまでの「勉強会」や見学会の様子は「活動記録」として公開してます。
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⇒入会の問い合わせは↓↓↓
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⇒質問や要望は↓↓↓、遠慮無く、、、お待ちしております。
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