アパート投資の王道

【王道通信】 2017.07.14


カテゴリー: 2017年07月14日
╋╋…‥・    ・・‥‥…━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━
 ┃                     ┃
 ┃ ■□ 王道通信 □■vol.449       ┃
 ┃          アパート投資の王道  ┃ http://www.odpt.net/
 ┃                     ┃     【2017.07.14】
━╋…‥・    ・・‥‥…━━━━━━┯━━┻━━━━━━━━━━━━

 ┏━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 ┃  目次   ┃
 ┣━━━━━━━┛
 ┃ 1.収益設計士コラム ~ 用途地域のお話
 ┃ 2.王道型アパート大家体験記 ~ 1棟4室アパートの優位性
 ┃ 3.賃貸にまつわる話し ~ 賃貸ポータルサイト比較
 ┃ 4.イベント予定
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

┌───────────────────────────────────
■ 1. 収益設計士コラム
└───────────────────────────────────
 ◇用途地域のお話

こんにちは。今回から収益設計士コラムと題しまして、日々の設計業務の中から
感じたことなどをレポートさせて頂きたいと思います。
よろしくお願いします。
今回のテーマは「用途地域」です。

ところで皆さん「用途地域」という言葉はご存知でしょうか?
土地探しでマイソクなどを見ると「第1種低層住居専用地域」とか
「第1種中高層住居専用地域」といった表記がありますね。
それが「用途地域」です。

用途地域は、都市計画法によって指定される地域で、各地域で建物の用途制限を
行うことにより、色々な地域に無秩序に建物が建つことを防ぐ目的で定められた
ものです。
つまり用途地域ごとに建ててもよい建物、建ててはいけない建物の種類が
定められているという事です。
用途地域には大きく分けると
・住居系
・商業系
・工業系
の3種類に分かれ、それぞれがさらに細分化されています。
折角土地を購入しても、用途地域によっては自分が建てたい建物が建たない
可能性も出てきますから注意が必要です。
とは言ってもアパートの場合は、工業専用地域以外ならばどの用途地域でも
建築可能ですから、アパート用地を探す時に用途地域がネックになる事は
先ず無いでしょう。
しかしアパートが建つか?
建たないか?
よりも気になるのはアパートに適しているかどうか?
ですね。
先ずは各用途地域の特徴から。

・住居系
特に第1種・2種低層住居専用地域は閑静な住宅地で、
2~3階建ての戸建て住宅が中心。 
住環境はバツグンですが、建蔽率・容積率・高さ制限が厳しいため、大規模な
アパートを建てるのは難しいケースが多い。
第1種・第2種中高層住居専用地域くらいになると、制限が少し緩くなるので、
そこそこの規模のアパートも可能になってきます
(王道アパートは第1種中高層住居専用地域あたりが多いです)。

・商業系
駅に近いエリアが多く、一般的に土地の利便性は最高。
建蔽率・容積率・高さ制限等も緩く、比較的規模の大きいアパートも建てやすい。
但し商業地域は防火地域に指定されているケースが多く、
建物の構造制限が出るので要注意。
商店が建ち並ぶ立地の場合は住環境として適しているかどうか要現地確認。

・工業系
準工業地域の場合は住環境としては良好なケースもあり。
建蔽率・容積率・高さ制限等も比較的緩め。
但し近隣に音や匂いの出る町工場が建っているケースもあり、現地確認は必須。

以上かなり大雑把ですが、用途地域の特徴はこのような感じになります。
中でも比較的皆さんが誤解されているかな?と思うのは準工業地域。
工業という言葉が入っているので、住環境には適さないと先入観を持って
おられる方もいらっしゃいますが、実は準工業地域は「ここが本当に準工業?」
と思うほど一般的な住宅街にしか見えないエリアも結構あります。

また準工業地域は駅に近いケースも多く、建蔽率・容積率・高さ制限等も
さほど厳しくなく、アパート用地として魅力的な面もあります。

但し、先ほど述べましたように音や匂いの出る町工場などの立地も考えられ
ますから、現地確認は必ず行いましょう。
用途地域を見ればその場所がどのような場所か概ねイメージは出来ますが、
先入観で判断するのは禁物。
土地情報を見た限りでは今ひとつかな?
と思っても現地に行くと意外にもよい場所だったという事もありますから、
現地確認は大切です。

以上今回は用途地域についてお話させて頂きました。
用途地域の制限でアパートが建てられないというケースは稀ですが、
実は他にもアパート建築に向けて様々な法的制限があります。
次回よりこれらの法的制限につきまして順次お話させて頂きたいと思います。


~~~~~
★疑問・質問などは下記より、、、経験豊富な各分野の専門家がお答えします。
http://www.odpt.net/qmail.php


┌───────────────────────────────────
■ 2.王道型アパート大家体験記 ~ 1棟4室アパートの優位性
└───────────────────────────────────

                      王道型アパート大家・三浦 久

初めて収益物件を取得する人に、小規模な新築木造アパートが、おすすめです。
この小規模アパートは、アパート経営をこれからやろうと志すサラリーマンや
事業主に最適です。

第一の理由は、投資コストを抑えることができるのが最大のメリット。
通常の人が住宅ローンを組むより少し借入額が多いレベルになりますが、
家賃収入は毎月30万を超えます。
そのため、この面で返済リスクが少ないのです。
銀行も真剣に評価をします。
そのため、最低でも月6万円以上の黒字が出るようでないと融資承諾の土俵に
上がることができません。

土地と建物費用を家賃で返済して、さらに残金が6万円出るというのは価値の
ある計画です。
土地探しにおいては、1棟4室だと30坪以上必要となり、土地の広さとしては
個人が買う分譲住宅にしては広く、ニッチという優位性があります。
不動産投資家から見ると狭くて敬遠されがちです。
これまで紹介してきました王道型アパート、S型の1棟4室アパートが、
おすすめです。

全室角部屋であり、空室リスクが低く、部屋数が多くないため事故・管理
・修繕・入居者問題のリスクも低減できます。
こうした点も、銀行員から評価されるゆえんです。
そして、「1棟4室アパートでコストパフォーマンスアップ」になります。

これについては、キーワードを並べてみます。
・トータルコストが小さい、これにより融資が下りやすい、
・全室3方向に窓(通風・採光)、建物の形状が安定、
・重心に水回りを持ってきて重心安定化かつ対階段の遮音効果、
・かつ隣の部屋との居室の距離を離せる、
・忙しいサラリーマンには最小レベルの入居者数の管理(質の向上)、
・ゴミ問題の低減、スモールビジネスであり経営入門・大家入門にも最適
などなど

大きなアパートほど自己資金や自己の属性が影響するので、コスト面・リスク
低減面で1棟4室アパートを選択・検討する価値があると思います。
特に、目標を年金代わりまたは年金プラスアルファとするならば、
毎月25万~30万の追加収入として考えるにもこのサイズが合っています。
不動産として何らかの形で1棟持ってしまうと、後に引き返すことや修正する
ことは購入以上に難しいことになり、始める前の検討には念には念を入れ、
精査をしてください。

自分で考えたことがオーナー自身に戻ってくることは、アパート大家の面白さ
でもあります。
リスクもその逆で自分に降りかかってきます。
そのため、やはり情報収集と勉強が大切なこととなります。


┌───────────────────────────────────
■ 3.賃貸にまつわる話し ~ データで見る平均居住期間
└───────────────────────────────────

首都圏での平均的な居住期間について公開されているデーターを見てみます。
そもそも賃貸に関する色々なデーターは、一般に公開されています。

今年6月に公開されたデーターから首都圏での平均居住期間を確認してみます。
学生・一般単身・一般ファミリー・高齢者・法人・外国人
と別れた結果を確認できますが、私どもの関わる物件は「一般単身」
「一般ファミリー」の中間ぐらいが目安かと思います。

・一般単身(学生を除く)
2~4年が67.9%、4~6年21.4%、1~2年8.9%となり
平均すると幅がありますが3~4年ぐらいでしょうか。

・一般ファミリー
4~6年が51.8%、2~4年32.1%、1~2年3.6%となり
一般単身より居住期間が長くなっています。

ファミリーは長くなりますが、対象を考えると4年弱ぐらいが平均と思って
良いようです。
逆に1~2年が平均をとっても10%に満たないわけで、これ以上の確率で
退室がある場合は、別に理由があるかも知れませんね。

大家さん自信が退室理由を気にかけることも必要かと思います。
私自身も直接入居者から聞いた中には、虫(蟻)を理由に退去と言われた方が
いました。
立会時&クリーニング時と見かけませんでしたので、潔癖症の方だったかも
知れませんね。
その後、大家さんから次の入居者からそう言った苦情は無いと言っていましたし
。。。(笑)

物件を持った後、賃貸経営は何十年と続くわけで、そう言ったことも気にかける
のも必要かと思います。


┌───────────────────────────────────
■ 4.イベント予定
└───────────────────────────────────
今月29日は勉強会があります。講師は大長信吉が努めます。
データーで示す不動産市況と収益物件事情、、、などを話す予定です。
また、大型の完成見学会も今月末~で予定しており、現在詳細を詰めている
ところです。
8月5日(土)毎年続けて来た恒例の懇親会を行います。
すでに案内をしておりますが、多数の参加をお待ちしております。

⇒これまでの「勉強会」や見学会の様子は「活動記録」として公開してます。
http://www.odpt.net/activity.php

⇒入会の問い合わせは↓↓↓
http://www.odpt.net/menber.php

⇒質問や要望は↓↓↓、遠慮無く、、、お待ちしております。
http://www.odpt.net/qmail.php

━╋…‥・    ・・‥‥…━━━━━━┯━━┻━━━━━━━━━━━━

  ▲アパート投資の王道
  △http://www.odpt.net/
  ▲info@odpt.net ←お問い合わせメールはお気軽に!

━…‥‥…━…‥‥…━…‥‥…━…‥…━━…‥‥…━…‥‥…━…‥‥…━

    ■□■運営チームブログ公開中。。。■□■

  △http://ameblo.jp/shjrent/(資産形成・青井駿)
  ▲http://blog.livedoor.jp/daicho_oudou/(会員サポート・大長)
  △http://blog.livedoor.jp/oudou_team/(設計士の切磋琢磨な日々・小櫻)
  ▲http://blog.livedoor.jp/sgo888/(大工職人・菅)
  △http://fm.fullap.net/(事務局通信・深見)
  
━╋…‥・    ・・‥‥…━━━━━━┯━━┻━━━━━━━━━━━━

アパート投資の王道

RSSを登録する
発行周期 週刊
最新号 2017/07/14
部数 1,853部

このメルマガを購読する

ついでに読みたい

アパート投資の王道

RSSを登録する
発行周期 週刊
最新号 2017/07/14
部数 1,853部

このメルマガを購読する

今週のおすすめ!メルマガ3選

相馬一進の、1億稼ぐビジネスの本質|マーケティングと心理学
・天職で1億稼いだ相馬一進が、お金、自己啓発、仕事について、 心理学とマーケティングの側面から語る本格派メールマガジン。 ・著者の相馬一進は、ダライ・ラマ14世や、『7つの習慣』の スティーブン・コヴィーや、リチャード・ブランソンなどの、 海外セミナーへの日本人ツアーを企画、集客した実績を持つ。 ・最先端の起業・副業のノウハウや、マーケティングの原理原則、 生活の中からストレスを減らす方法、モチベーションの心理学、 複数の収入源を持つ方法、働く時間を減らす秘密などを配信中。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

WEBマーケティングを学ぶためのメールマガジン
国内トップクラス(ユーザー数70000人)のWordPressテーマTCDやフォトマルシェ、ロゴマルシェなどを運営する株式会社デザインプラスの中田俊行が発行するメールマガジン。 アフィリエイトから始めた著者が、ネットマーケティングや最新のウェブ業界の情報を発信していきます。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

サラリーマンで年収1000万円を目指せ。
高卒、派遣社員という負け組から、外資系IT企業の部長になった男の、成功法則を全て公開します。誰にでも、どんな状況、状態からでも自分の力で人生を変えるための情報と知性を発信しています。人生を意のままにするには、脳みそとこころの両方が進化しなければなりません。そんな進化とは何か?をお届けする四コママンガ付きメルマガです。2014年から3年連続でまぐまぐ大賞部門賞を受賞しました 学歴やバックグラウンドに拘わらず、人生を思いのままに生きるために必要な考え方が書かれた、「良書リスト」も希望者に差し上げています。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

今週のおすすめ!メルマガ3選

川島和正の日刊インターネットビジネスニュース
■読者数32万部超、日本一の個人メルマガ(まぐまぐ総合ランキング調べ) ■9年連続で年収1億円以上になり、70か国以上を旅行して、 190平方メートルの豪邸に住んで、スーパーカーに乗れるようになり、 さらに、著書は、日本を代表する超有名人2人に帯を書いてもらい、 累計50万部のベストセラーとなった、現在香港在住の川島和正が、 最新のビジネスノウハウ、自己啓発ノウハウ、健康ノウハウ、恋愛ノウハウ さらに「今チェックしておくべき情報リスト」などを配信中!
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

3連単3頭ボックスで超簡単に万馬券をゲットする競馬プロジェクト
◆読者6000人突破!まぐまぐ殿堂入り!! 圧倒的に少ない買い目で馬券を的中させます。 指定した《3頭》をボックスで買うだけで・・・ 昨年は9万馬券&7万馬券が当たりました。 一昨年にはなんと10万馬券も的中させています! 馬券は3頭をボックスで買うだけなので 誰がやっても買い目は同じ。 女性でもOK、競馬初心者でもOK 資金が少ない人でもOKです。 しかし、買い目が少ないので 当たればガツンと儲かります! こんな競馬予想は他にありません! ☆彡メルマガ広告主様大歓迎です☆彡
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

生きる意味は仏教に学びなさい
仏教メルマガ読者数日本一。今この瞬間に幸せを感じ、後悔のない人生にする方法とは?なぜどんなにお金があっても幸せになれないのか。むなしい人生になってしまう原因とは?あなたの人生を背後で支配する運命の法則と99%の人が自覚なく不幸を引き寄せている6つの行いとは…?仏教史上初のウェブ通信講座を開設、仏教の歴史を変え続ける中村僚が、葬式法事仏教となった現代日本の仏教界では失われた本当の仏教の秘密を公開。発行者サイトでも隠された仏教の秘密を無料プレゼント中。
  • メールアドレスを入力

  • 規約に同意して

他のメルマガを読む

ウィークリーランキング