10秒で読む日経!視点が変ると仕事や投資の種になる

【10秒で読む日経】2015/9/1


カテゴリー: 2015年09月01日
                   2015/9/1 No.3129
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 10秒で読む日経!視点が変わると仕事と投資のネタになる
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   今日のNews
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●空き家の増殖が止まらない。2013年住宅・土地統計調査によると、全国の空き
 家は820万戸と総住宅数に占める割合で13.5%にまで達した。空き家の増加は、
 いうまでもなく住宅のストックと、その需要者となる人口・世帯数とのミス
 マッチによって発生する。今後、人口減少が進む中で、ミスマッチは一層大
 きくなっていく。
 このような使い手がいなくなってしまった住宅は、社会の資源配分の最適性か
 ら考えれば取り壊され、新しい用途へと転換されていくことが望ましい。しかし、
 都市の成長が鈍化している中では、そのような建物の更新はできなくなっている。
 一方、所有者にとっては、空き家は放置しておいた方が固定資産税・相続税な
 ども含めてメリットが大きい。そうすると、空き家は構造的に「ゾンビ」の
 ようにどんどん増殖していってしまうのである。
 そのような土地利用が固定化されると、都市全体で見たときの土地という資源
 の最適利用を妨げるだけでなく、空き家は管理が十分でないことが多いため、
 周辺地域に悪影響を及ぼすという「負の外部性」をもたらす。そうすると、
 都市・国の成長をおおきく低下させてしまう。
 2010~40年の30年間で、現在の社会制度や国際的な人口移動の速度が大きく変化
 しないことを想定すると、総人口の減少と老齢人口依存比率の上昇による住宅
 価格の変動率は、日本でマイナス46%となった。10年時点の価格を1とした場合、
 全体の約半分の地域で、40年時点で同約0.6以下になる(約40%の価格下落)
 との結果が示された。
                   日本経済新聞 9月1日
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   佐々木の視点・考え方
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★J.S.ミルは「富める国の地価は上がり続ける」とした。世界の中心地であった
 イギリスでは1840年代に狂乱地価高騰が起きた。1920年代のアメリカでも地価
 高騰が起き、このミルの理論を裏付けた。

 富める国には、人もお金も集まるから、人が重要視する住宅への需要も高まると
 いうわけだ。

 ミルの言の反意語は「貧する国の地価は下がり続ける」となる。
 貧しくなれば不動産を買うどころか、職を探して別に場所に移動するしかない。
 人が減れば供給が過剰になるから価格は人口減以上に進む。そして、スラム化
 した地を嫌って人の流出は一層加速する。

 日本の総人口は2010年の約1.26億人から40年には約1.07億人まで、約15%減少
 する。年齢別の内訳を見ると、20~64歳人口は約27%減少する一方、65歳以上
 人口は約33%の増加が見込まれる。

 住宅を買うのは働いている世代であるから、住宅需要人口減少率は27%の減少
 となる。住宅を現金で買う人は殆どいない。大抵30年以上の住宅ローンを組む。
 日本のローン貸与条件は住宅価値ではなく、ローンを背負う労働者の雇用環境
 で決まる。正社員で終身雇用されているものなら住宅ローンはたいていの人が
 組めた。しかし、現在の住宅購入希望者の若年層では、非正規雇用が急増し、
 賃金水準も低い。大抵、住宅ローンは組めないので、住宅は買えない。

 住宅購入希望層の人口減以上に住宅購入可能者人口減は大きいのが現実だ。

 価格は需給のバランスで決まるから、「30年後に住宅価格は4割下がる」と
 いう上記記事の実現可能性は高い。

 価格は、実需だけで動くわけではない。住宅価格が下がりそうだというコンセ
 ンサスが出来れば、「下がらないうちに早めに売っておこう」という向きも、
 早めに大きく需給を変える。

 家が不足している時代には「売り手」主体にビジネスを考えていれば良かった
 かもしれないが、空き家が多くなるなかでは、売り手が弱い立場となり、買い
 手主体でのビジネスモデルへと転換しないと生き残れない。

 それでも住宅保有高齢者が住宅を売る気になれば良いが、現状ではほったらかし
 の空家で持つのが最善策ゆえ、市場に物件が出回らないところが、今後の不動産
 ビジネスのネックとなる。

 「空き家で所有」を不利にする法改正と、「不動産価格は大きく下がる」という
 コンセンサスの周知によって、不動産ビジネスは活性化する。



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先進国の低成長、低金利、高齢化という大きな変化は、投資手法にも、
大きな変化を要求されています。

このメルマガでもお分かりのように、徒然でも配当とか現金収益の話題が
多くなっていますが、これも上記の大きな変化を踏まえてのことです。

世界の投資家のリスク許容度が低下したのだから、市場の動きで損益の動き
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先進国政府が過去の失敗によって起きた大きな借金を、誰がどれだけ負担
してチャラにしようかと言う時に、つまり、先進国政府が民間のお金を吸
い上げようと言う時に、株価や債券価格が安定して上昇すると考えられます?

世界の資金の動きを詳細に見て、他からお金を借りずとも、先進国が不景
気でも、業績を伸ばして行けるところであり、市場参加者のヒステリーに
よって大きく乱高下するキャピタルゲインをあてにせず、十分な現金リタ
ーンが得られる投資をしなければいけません。

徒然ではどうすれば、こうした投資結果が得られるかを具体例で、
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上記は、過去の実績等の信頼できる情報に基づいていますが、株式相場等
の不規則な変動が常の投資対象を相手にしていますから、表現通りの結果
にならないことも有りえることをご了承ください。
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