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カテゴリー: 2018年07月03日
▼バードレポート トピックス
不動産市場も不動産バブルも金融次第 
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2018.6.28.バードレポート トピックス

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●平成30年地価公示をどう読むか 

○10年前のミニバブルのサイクルでは、ファンドがお金を出せる街
だけ地価に上昇圧力。今回は低金利により住宅ローン等を通じ全て
の人に恩恵が行き、住宅地を含め地方中心都市にまで広がった。

○穏やかがキーワード。不動産市場が金融市場や資本市場の原理に
従うようになり不動産市場が成熟してきた。過度な値上がり期待の
無謀な買い方は、昨今の不動産市場の行動原理として起こっていな
い。不動産市場の回復は非常に健全性を保っている。

(不動産鑑定2018.6月号 小夫孝一郎氏 吉野薫氏)

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●不動産市場も不動産バブルも金融次第 

不動産だけの単独バブルも単独崩壊もありません。不動産が金融市
場資本市場に組入れられたからです。

日銀の国債買入年80兆円、ETF(株式)買入年6兆円。REIT(不動産)は
わずか900億円、ケタ違いです。

不動産は金融次第です。金融を語らずに不動産単独バブルを語るこ
とはできません。金融が不動産市場の殺生与奪を握ります。昭和バ
ブルはプラザ合意以降のジャブジャブ緩和マネー、リーマンは金融
緩和による米国サブプライムジャブジャブ住宅ローン。

僅か地銀1行でバブルを創れ潰せます。低品質割高シェアハウスか
ぼちゃ騒動もバブルのようなもの。

数年前はスルガの中古木造アパートへの積極融資で木造アパートバ
ブル。スルガが突然融資停止(昨年のかぼちゃへの突然融資停止と
同じ行動)で崩壊。 

 サラリーマン不動産投資ブームはわずか数行の地銀信金が創造し
たものです。そこでなら普通のサラリーマン(かぼちゃの馬車は年
収700万円)が100%ローンで一棟1億円物件を買えたのです。

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●顧客本位の業務運営…金融庁金融レポート2018

「アパマンローンの借り手には、(1)築年数の経過とともに賃貸物件
の収支のみでは返済資金を賄えず、給与等の他の収入等で補てんし
ている者、(2)アパート経営の知識が乏しく、空室・賃料低下等のリ
スクを十分に理解しないまま、相続税対策目的等で借入れまでして
貸家業を行っている者が存在している。地域銀行においては…リス
クについて適切に評価した上で、借り手に分かりやすく伝えるなど、
顧客本位の(借り手の立場に立った)業務運営を確保する必要があ
る。(金融レポート2018…2017.10.25公表)」 

その通りです。ただ金融庁長官はスルガを褒め称え過ぎ、厳しい立
場に。信頼復活への大号令は「審査体制は?貸しっぱなしじゃない
だろな」でしょう。

「給与で補てんのアパート融資、空室リスク無視のアパート融資。
顧客本位でない業務運営は許さない。」…「無理な融資は許さない
ぞ」と転じるはず。

地銀協会長(千葉銀行頭取)「返済能力などをきちんと見るのが顧客
本位の業務運営」(日経2018.5.17)

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●サラリーマンのフルローン不動産投資の行方

「解決方法はただ一つ。借金をチャラにして、現物をスルガ銀行が
引き取る代物弁済を行うことです。『それだけの価値がある』と豪
語して融資してきたのだから。 …半年もすればスルガ銀行は全面
降伏するでしょう。(被害弁護団長)」(家主と大家2018.7.)

地元に融資先がなく東京に出稼ぎにでてサラリーマンに融資した地
銀。「スルガは悪」「代物弁済」「顧客本位」と聞いた各頭取は真
っ青になり、当行は「顧客本位でない無理な融資」をしたのか?

二重契約・見せ金・一物件一法人方式…さあ出てくる出てくる。

銀行騙し確信犯「一物件一法人」を金融庁に問われ、「当行は騙さ
れた被害者」と言い訳すれば「顧客本位でなく低レベル審査体制」
と烙印を押されます。

一般サラリーマンへのフルローン1億円などあり得なくなります(す
でに、もうなくなった??)

100%ローンで買った収支ギリギリ物件、ちょっとの家賃下落で返
済不能です。スルガ健在だった昨年なら無防備素人投資家に高値押
し付けが容易で、全額返済できました。銀行が臆病(顧客本位)にな
れば無防備な買手は消滅。目立つのは蟻地獄を掘って待ち構え「何
割引き」と叩いて買う恐ろしい鬼たち。(もっとも昭和バブルでは、
そんな鬼たちも、数年経つとバブルの海底深くに静かに呑み込まれ
ましたが。) 

今から数カ月前の心配は「金利が上がるとどうなるか」。それが今
は「融資が出なくなるとどうなるか」。

サラリーマン融資はともかく事業者融資は変わらないようですが広
範囲融資凍結ならクラッシュです。

「金融が厳しくなる」と「不動産が値下がり」とは同義です。よく
理解しない人は「融資がでる今の内に借りて買いましょう」に引っ
掛かります。


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「一物件一法人方式」等に関して添付のバー
ドレポートトピックス版を参照下さい。(以下)

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●既に起こったことは何?そこから何が起きる?

雨を感じる人もただ濡れるだけの人もいます。

相続不安を煽るアパート建設…週刊ダイヤモンド6月24日号への新
聞広告コピーが強烈。

相続編…「相続不安を煽るアパート建設の収支を徹底解明」「最大
手・大東建託が勧めるサブリースという時限爆弾」。(2017.6.19.
日経…週刊ダイヤモンドの新聞広告)

「(大東建託営業マンは)家賃の引き下げを要求。応じれば最終的な
収支は赤字だ。周囲には大東建託の言うままに家賃を下げて赤字と
なり、アパートを手放したオーナーも複数いる。(週刊ダイヤモン
ド2017.6.24.)」 …(以下略)

副業編…「1億円投じて利益は月5万円?土地ごと買わせるシノケン
の危うさ」「初年度から赤字の新築物件も!”副業投資”恐怖の試
算」(2017.6.19.日経…週刊ダイヤモンド新聞広告)

「(シノケンセミナー会場は)身分証を提示しなければ会場に入るこ
とができない。席についても、録音、録画の禁止はむろんのこと、
机の上にノートパソコンやタブレット端末を置くことすら許されな
い。…他参加者との連絡先を交換するのを禁止。(ダイヤモンド201
7.6.24.)」

不動産はサイクルビジネス…不動産は、上り・天井を打ち・下り・
底を打つ。欧米ではサイクルビジネスと言われ、局面を意識し安く
買い高く売ります。

投資セミナーのカリスマ大家講師が運よく買ったのは何年か前の上
り局面。今は上り局面か。

悲しい事に販売側はどの局面でも買わせ続けるのが仕事です。
 (バードレポート2017.6.26.より)
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●カネが止まれば買い手は消滅

五輪後に「ニワカ大家破綻処理ビジネス」と「相続税対策破産処理
ビジネス」が始まりそうです。

バブルの教訓…「自分だけは売り逃げる自信あり」の借金と気合の
バブル戦士は全滅。敗因は突然のカネ消滅。カネが止まれば買い手
は消滅、だから売り逃げもできず、価格は真空地帯を真っ逆さま。

(バードレポート・トピックス版2016.9.22.より)
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●「一物件一法人方式」はどうなる

大企業高給サラリーマンになら賃貸一棟物件1億円へA銀行はフル(
オーバー)ローンを出します。

ただ、直後に「2棟目1億円にも融資お願い」と言っても「しばらく
様子を見て」。年収の何10倍もは簡単に貸しません。

そこで「一物件・一法人・一銀行」手法。「最速何年で十億円メガ
大家」志願者に流行です。

1棟目a物件は(個人でなく)新設法人a(合同会社a等)がA銀行から
の借金1億円で買います。

新設法人なら過年度問題ナシだからと、個人が連帯保証すれば融資
OKの銀行も多いようです。

2棟目は「b物件・b法人・B銀行」、A銀行1億円借入アリと正直に
話せばB銀行は断るはず。だからa物件のことはB銀行にナイショ。
b法人で借入。

3棟目は「c物件・c法人・C銀行」、更にd・e…各行にナイショ。
「他に借金ナシです」とウソで固めた「メガ大家」誕生です(銀行
了承なら問題なし)。

まともな企業経営者は銀行を騙しウソつくとひどい仕打ちが待って
いる現実を知っています。

融資打ち切り、期限の利益喪失(全額すぐ返せ)で潰されます。

サラリーマンは世間知らずなのか「銀行なんかチョロいもの」。

銀行がチョロかったのは商業登記名寄せができなかったから。

役員報酬ゼロにすれば個人の確定申告書からもバレません。本店所
在地を自宅以外にすれば新設法人リスト等でバレません。

しかし(ネット上のサービスの)登記簿図書館では商業登記の名寄せ
が簡単にできます。

「○○さんが役員をする法人は…」、本店所在地が全国どこでも「
a社・b社・c・d…」と会社名ズラズラ。次にその会社名で不動産の
名寄せ。全てが露見。

金融庁は地銀のアパートローンを問題視しています。問題露見すれ
ば、金融庁は頭取を罵倒し、頭取は支店長を叱責します。

支店長はメガ大家に激怒、「最初から騙すつもりか」「覚悟の上か
」「誰から指導されたのか」。販売仲介業者までも一網打尽?

ウソで契約なら信義則違反、取引停止に至るかは個別ですが、一部
のメガ大家は破綻危機へ?

(バードレポート2017.8.14.より)

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bird発行人:山浦邦夫 yamaura@bird-net.co.jp
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