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カテゴリー: 2017年12月08日
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アパは「よそがまねできないぐらい儲かっている」
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2017.12.7.バードレポート トピックス
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●「お金」か「にぎわい」か、「儲け」か「文化」か

2000年、有楽町駅前のそごう東京店退店後の後釜入居コンペ。大家
は読売新聞社。ルミネは、前テナントを若干上回る賃料しか提示で
きずに、ビッグカメラが入居します。賃料はルミネ提示の2倍以上。


2010年、西武有楽町店退店後のコンペ。大家は朝日新聞社。ルミネ
が入居します。イオンやヤマダ電機の提示家賃より何割も低いので
すが、選ばれました。
(日経MJ2017.10.25.ルミネ元会長花崎淑夫氏)

豊島区庁舎跡地6600平米、定期借地地代76年分一括払の活用コンペ。
アパホテルがダントツ411億円。しかし191億円の東京建物連合に決
定。「劇場」で「にぎわい」演出します。アパは2000室大型ホテル
とコンビニ等のみ。豊島区は「お金」よりも「文化」「にぎわい」
を選びました。
(日経電子版 2016.1.4.)

有楽町から丸の内へ続く「丸の内仲通り」は素晴らしい一級の街並
みです。煉瓦敷き道路とイキな歩道、モニュメント、絶えることの
ない花、夜にはイルミネーション。何とも残念なのは日本生命の東
京駅前の大きなビル。有楽町からの人の「にぎわい」の流れをこの
ビルが遮ります。

東京駅前に、商業施設は地下のコンビニ一軒だけの、コンクリート
の箱をドデンと作りました。竣工当時、このビルを見て何とも悲し
くなりました。日本の顔、東京駅の駅前はどうあるべきとの哲学や
文化は「当社に関係ない」ようです。新装の丸の内駅前広場から見
回せば、他のどのビルも4-5階までは「にぎわい」施設なのに。

国鉄本社跡地入札で日本生命が買った土地です。入札は「にぎわい
」「文化」抜き、金額だけだったのでしょう。土地基本法は「土地
については公共の福祉を優先させる」「土地はその所在する地域の
自然的社会的経済的及び文化的諸条件に応じて適正に利用されるも
のとする。」…このビルはこれに外れているんじゃない?日本生命
は東京本部ビルの存在そのものがコンプライアンス(法令等遵守)違
反じゃない?

このビルと駅前広場を挟み向き合う日本郵便のビル「KITTE」が、
「にぎわい」を東京駅へ繋ぎました。

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●アパは「よそがまねできないぐらい儲かっている」

普通のホテルの売上高営業利益率は5~10%、アパホテルは34%。
「うちはよそがまねできないぐらい儲かっているんです。」…それ
は自分で土地を買い、ホテルを建て、自分で運営しているから。運
営だけの外資系等とはここが違います。

リーマン後安値で仕入れたホテル多数です。土地代も建物代も今は
3倍のはず。だから低コスト。

横浜で37階建2400室を開業しますが、これは広告目的。儲かるのは
200-300室の中型ホテルです。

「これからホテルは供給過剰時代…。好立地のホテルを安く買収で
きるチャンスも来るでしょう。…ホテル事業で高収益を上げ続け、
キャッシュを持っておく必要があります。」(週刊ダイヤモンド201
7.11.4.アパグループ代表元谷外志雄氏)

アパは「逆ナンピン」土地買い上がり戦略…「期待に反し株価が下
がった場合、損切りせず安値で買い増すことで平均取得価格を下げ
る『ナンピン』と呼ぶ手法がある。」アパは土地で「逆ナンピン」
買い上がり。安く買った低コストホテルが沢山ありそれと総平均し
黒字の内は相場より高く買い上がれます。

つまり株式での『逆ナンピン』で不動産を買い上がり。個別物件ご
と適正収支を考える並の不動産投資筋は買い負けて当然です。(日
経MJ2016.1.27,)

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●アマゾン第2本社誘致のコンペに238地域

2017年ヒット商品番付の東の横綱は「アマゾン・イフェクト」。ア
マゾンの一挙手一投足で消費は激変します(日経MJ2017.12.6.)。

「アマゾンフレッシュ」の生鮮宅配。僧侶派遣の「アマゾンお坊さ
ん便」、アマゾンのファッションショー。年末年始にアマゾンはお
せち当日配送です。

「アマゾンが怖くて夜も眠れない」。アマゾンが来ると圧倒的品揃
えと低価格で市場一掃します。米国トイザらス倒産。ゾゾタウンや
アスクルの運命は?

そのアマゾンが、シアトルの本社と同規模の「第2本社」用地探し。
北米全土での候補地コンペです。各都市が応じ、238地域が名乗り
を上げました。

税軽減策や土地提供。「アマゾンの名を冠した市を新たにつくり、
(アマゾンCEOの)ベゾス氏を市長に」。

最大5万人の雇用、平均年収は10万ドル超、投資額は50億ドル以上。
ニューヨークのエンパイアステートビルは誘致活動のためアマゾン
カラーのオレンジ色にライトアップされました。結局はカナダのバ
ンクーバーに決定しました。(朝日新聞2017.10.28.)

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bird発行人:山浦邦夫 yamaura@bird-net.co.jp
〒160-0023 東京都新宿区西新宿7-22-37 ストーク西新宿福星102
株式会社バード財産コンサルタンツ
TEL:03-5389-0988 FAX:03-5389-0933
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