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▼バードレポート メルマガ版 2017.5.26.


カテゴリー: 2017年05月26日
▼バードレポート トピックス
建物を売却せず土地だけを売却
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2017.5.4.バードレポート トピックス

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●ユニクロ(ファーストリテーリング)の本社移転

ユニクロの柳井社長は「有明のここが、イノベーションとクリエー
ションのグローバルセンターだ。我々のモットーである『服を変え、
常識を変え、世界を変えていく』を実践する、手始めになる。」(
日経アーキテクチュア2017.4.13.)

お台場有明で新築巨大物流倉庫を発見。最上階には窓が並びます。
「何だろう?倉庫に窓はないはず。」

窓のある6階は5000坪のオフィスで都内屈指の広さ、ユニクロ本社、
「ユニクロシティ東京」でした。

前本社は華やかな六本木駅直結の東京ミッドタウン。本社1000人が
強引に新交通「ゆりかもめ」に乗せられ、駅徒歩10数分、何もない
準工業地区に移転。

社長は車で送迎でしょうから関係なし、社員の生活など関係なし、
会社さえ良ければそれでよし?

「これまでのオフィスは、一般的なしつらえの空間だった。新しい
働き方や自社の考え方とマッチした専用の空間に変わったことで、
クリエーティブな発想にもつながると感じている。 (ユニクロ担当
者)」

米国人設計の素晴らしい大空間ワークスペースで働き方改革?六本
木好きの高感度社員はどうする?

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●建物を売却せず土地だけを売却

IHIが江東区の豊洲駅前の土地3491坪を三井不動産に売却しました。
この土地上にはIHI所有の32階建てオフィスビルがのったままです。


IHIのプレスリリースには「底地の信託受益権を譲渡した」、売っ
たのはビルの底地だけ。「底地」といっているからには、「借地」
はIHIに残っている、言い換えれば借地権設定契約をしたのでしょ
う。

建物を残したまま土地を売却、その後は借地人ですから(定期借地
権?)、地代を払うのでしょう。これもセールアンドリースバック
の一形態です。

IHIは土地売却で財務基盤強化、土地地代支払いは生じても建物受
取家賃を残せます。価格や地代をどうしたか興味深いところ。売却
益は178億円、坪当り512万円。(日経不動産マーケット情報2017.4.
)

お年寄りの自宅等も似たことが可能では?お年寄りは土地売却後も
地代を払い自宅を残せます。

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●NYでは余剰容積率の争奪競争が始まる?

2012年にニューヨーク市はグランドセントラル駅周辺の活性化のた
めに、有料での「空中権」割増、分かり易く言えば、市が有料での
「容積率」緩和、つまり「容積率の定価販売」をしようとしました。
容積率価格はスクエアフィート当り250ドル(1坪換算約100万円)。
あまりに安い、との声で挫折します。

その代案が、歴史的建造物保有者の容積率売却に対する規制の大幅
緩和です。歴史的建造物グランドセントラル駅の余剰容積率は近隣
メットライフビル(旧パンナムビル1963年築)に売られ、その後にも
残った余剰容積率の切り売りを繰り返しています。

これまでは半径0.5マイル(約800m)以内の同一住民自治区域内への
売却限定でしたが、今回は対象区域内の距離制限の撤廃。つまり容
積率を遠くの土地に飛ばせます。余剰容積率の争奪競争の始まりで
す。また市が売買価格の20%程度を手数料として徴収する案も。(
不動産鑑定2017.3.)

日本でも容積率飛ばしは制度的には可能。歴史的建造物東京駅丸の
内駅舎は余剰容積率を新丸ビル等の近隣複数ビルに売りました。だ
から東京駅近接は超高層ばかりに。もっと遠くに飛ばせば築地本願
寺や湯島聖堂の余剰容積率を銀座大手町に飛ばせる?


東京駅舎の復元工事と容積率売買
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP121220.html

容積率の錬金術
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR130701.html


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●保育園もマンションもホテルも容積率緩和で

待機児童対策「企業主導型保育所」は待機児童が多い都市部で進み
ません。原因は高い家賃です。

東京都は2015年からビル内保育園施設ならそっくり容積率割増しし
ます。…そうすれば家賃は安くなるはず…しかし2年間で事例ゼロ。
この割増し分は将来に渡り保育所か老人ホームに用途限定されるか
ら。17年度から市区町村との協議を前提に、転用用途を緩和します。
(日経2017.4.7,2017.4.24)

東京都は老朽マンションの周辺敷地の集約建替え (つまり単独建替
えはダメ)に、容積率400%まで割増し。従来300%が限度。(週刊住
宅2017.4.17.)

名古屋市は外国人旅行客向けホテルの新築増築改築に最大300%-50
0%の容積率割増。インバウンド対策も容積率です。(日刊建設工業
新聞2017.3.28.)

福岡市は2016年12月「ハイクオリティホテル建設促進制度」、容積
率最大1.5-2.0倍に緩和。早速新制度1号、JR博多駅前の博多都ホ
テル跡地に約200室で全室30平米強のホテル建築。(日経2017.4.20.)

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